يشير الارتفاق الأرضي إلى العلامة الموضوعة على سند الملكية، أي (الطابو)، التي تخص الأرض التي لم تُبنى بعد أو التي بدأ العمل فيها ولم تكتمل لحد الان. تستخدم الشركات العقارية الارتفاقات، لشرح ميزات ومواصفات بعض العقارات للعملاء و الزبائن. تستخدم سندات ملكية الارتفاق، لتمثيل جميع المساهمين في العقارات التركية إذا كانت مملوكة ومشتركة من قبل أكثر من فرد، وكذلك لإثبات حقوق كل مشارك في المشروع من البداية إلى النهاية. من المهم ملاحظة أن المصطلحين “ملكية الارض” و “الارتفاق العقاري الأرضي” ليسا قابلين للتبادل.
لأي غرض تستخدم الارتفاقات الأرضية؟
يشير مصطلح “حق الارتفاق” إلى علامة مدرجة في سند الملكية، تشير إلى أرض لم يتم بناؤها أو تطويرها بعد. سيتم إدراج أسهم الملكية، وكذلك حصة كل مالك، في هذا السجل. عادة ما تستخدم شركات البناء، والمسوقون العقاريون هذا السجل، لعرض سمات المبنى المراد بيعه للعميل على الخريطة. يهدف الارتفاق الارضي، الى التعبير عن حصص أصحاب الحق الثابت في العقار، أو البيان. الارتفاق الأرضي يختلف عن ملكية الارض، على عكس الافتراضات الشائعة. الهدف الرئيسي من الارتفاق الأرضي، هو إنشاء ملكية قانونية لأرضية المنشأة التي سيتم بناؤها أو التي يتم بناؤها الآن. يشترط القانون التركي أن تنتقل من الارتفاق الأرضي إلى ملكية الارض بمجرد بدء عملية الإسكان. عند شراء عقار قيد الإنشاء، من الضروري دراسة هذه المسألة.
ما هي شهادة الارتفاق الأرضي في تركيا؟
سند الملكية (الطابو) يثبت الحق القانوني للشخص في امتلاك الأرض. و يتمم الاشراف عليه من قبل المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري. تأسست هذه المديرية المعروفة سابقا بإسم (الدفتر خانه)، منظمة التراث بالجمهورية التركية، في عام 1847 ،وهي واحدة من أقدم المؤسسات في العالم. نظرًا لأن جميع المنازل في تركيا تتمتع بالتملك الحر، فلديك حقوق ملكية كاملة بمجرد شرائها. بالإضافة إلى ذلك، يحق لعائلتك أن ترث بمجرد وفاتك (الخلافة). حق الارتفاق ضمن صك الملكية، هو مستند يثبت ملكية العقار. يتم منح هذا النوع من الحقوق، بمجرد اكتمال 70٪ على الأقل من البناء. يقوم مكتب السجل العقاري بالتقييم والتصديق على استيفاء المبنى لمتطلبات لوائح البناء. يمكن إصدار هذا النوع من سند الملكية، الذي يوفر معلومات مفصلة عن العقار، من قبل مطوري المباني للعملاء.
كيف يتم الحصول على شهادة الارتفاق الارضي ؟
إدارة سندات الملكية والأراضي التركية، هما السبيلان الوحيدان لاستلام سند الملكية النهائي (الطابو). من المهم ادراك أن العقود التي يوثقها كاتب في محكمة تركية، لا تعتبر قابلة للمقارنة مع سند الملكية بموجب القانون التركي. تبدأ إجراءات استخراج الطابو بعد اكتمال عملية الشراء، بما في ذلك كتابة العقد وتوقيع الطرفين ودفع السلفة، وتتلخص الإجراءات بتقديم طلب نقل الملكية إلى السجل العقاري التركي و دائرة الأراضي مع المستندات التالية:
- العقد الذي يحكم عملية البيع والشراء.
- نسخة من وثائق هوية البائع والمشتري.
- نسخة من الطابو الأصلي للبائع، عن السلعة التي يتم بيعها.
- أوراق إخلاء طرف من البلدية للبائع.
- الصور الشخصية الثلاث للمشتري
تُشرح حالة العقار المباع، و يتم قراءة شروط الاتفاقية، وكذلك التأكد من أن المبلغ الكامل لعملية البيع يتم دفعه من المشتري إلى البائع، ومن ثم يطلب من الطرفين التوقيع، بعد ذلك يتم إصدار المستند و استلامه من قبل المشتري.
ما هي المستندات المطلوبة للحصول على شهادة الارتفاق الأرضي؟
المستندات المطلوبة للحصول على شهادة الارتفاق الطابقي مذكورة أدناه.
- الهوية الشخصية لمشتري العقار، أو الوكالة في حالة الشخص الذي يتصرف نيابة عن المشتري، ويجب أن تكون الوكالة مصدقة من كاتب العدل أو السفارة التركية في بلد المشتري.
- الرقم الضريبي للمشتري، الذي تم الحصول عليه من دائرة الضرائب التركية.
- دائرة العقارات تطلب صورة واحدة للبائع، وصورتين للمشتري.
- تأمين ضد الكوارث الطبيعية والزلازل (بوليصة DASK).
- وثيقة السماح المشتركة للعقار، والتي تم الحصول عليها من البلدية المعنية.
- وثيقة السجل العقاري، هي وثيقة قانونية تقوم بوصف العقارات.
- تقرير عن تثمين العقار.
كيفية تسجيل الارتفاق الأرضي باستخدام السجل العقاري؟
على مدى السنوات العشر الماضية، قامت مديرية السجل العقاري التركية، بتحديث تقنيات عملها وتسهيل الإجراءات والمعاملات الرسمية لتقديم أفضل الخدمات بطريقة أكثر ملاءمة وسرعة، ومواكبة التكنولوجيا الحالية وأتمتة المعلومات.
اعتماد “تقنية الباركود QR” كرمز تعريف على سندات العقارات:
- تم اعتماد تقنية “الباركود QR” على سندات الملكية في نهاية عام 2018 ، مما يتيح التعرف على موقع العقار على الخريطة، والوصول إلى جميع معلومات الملكية بسهولة.
- إلغاء الصورة الشخصية الإلزامية في سندات الملكية: تم إلغاء الصورة الشخصية الإلزامية في سندات الملكية، حيث استخدمت مديرية السجل العقاري حوالي 3 ملايين صورة شخصية، مما أتاح الوصول إلى 150 مليون ليرة تركية. من المدن المعنية، أو حتى من بلدانهم الحالية إذا كانوا خارج تركيا. افتتحت مديرية السجل العقاري 12 مكتبًا تمثيليًا خارج جمهورية تركيا:
افتتحت مديرية السجل العقاري 12 مكتبًا تمثيليًا خارج حدود تركيا، كان أولها في برلين، عاصمة ألمانيا، لتسهيل إجراءات الشراء والبيع الاجانب الذين يعيشون في الخارج. كما تم تضمين أذربيجان وفرنسا وبلجيكا وخمس دول عربية.
يوفر برنامج E-devlet (بوابة الحكومة الالكترونية) حاليًا، أربعة أنواع من المستندات العقارية: تتيح منصة E-devlet ، التابعة لبوابة الحكومة الإلكترونية الآن للمستخدمين، الحصول على سندات ملكية العقارات ووثائق الرهن العقاري ووثائق تسجيل الملكية، فضلاً عن تسجيل حصص العقارات.
ما هو حق الارتفاق الأرضي في تركيا؟
يشير مصطلح “حق الارتفاق الأرضي” في تركيا إلى حق الملكية في إقامة هيكل على قطعة أرض. تنطبق هذه الفكرة على كل من المشاريع التي لم تبدأ بعد في البناء، والهياكل التي باشرت بالبناء فعلا. نتيجة لذلك، يمكن تصنيف الارتفاق الارضي كنوع من سند الملكية. تؤكد هذه الوثيقة على امتلاك البناء رسميًا وقانونيًا على شكل حصص لجميع الأطراف المخولة قانونًا ورسميًا للبناء في هذه المسألة. بمعنى آخر، ما لم يكن هناك ارتفاق أرضي، فمن المستحيل أن يكون لديك رأي أو حق في مشروع قيد التنفيذ. إذا كنت تفكر في الحصول على قرض مصرفي لشراء منزل، فيجب أن يكون المنزل الذي ترغب في شرائه حقوق تملك للوحدات. لا تقدم البنوك قروض الإسكان إذا لم يكن الأمر كذلك.
سند الارتفاق، هو نوع من صك لكية الأرض، الذي يتحقق من مالكي الأجزاء المنفصلة من الاراضي المرتبطة، التي سيتم بناؤها أو المبنية فعلا. صك الارتفاق الارضي، الذي يتم إصداره وفقًا لقانون الوحدات السكنية رقم 634 ، أمر بالغ الأهمية في إرساء الترابط القانوني. افترض أنك تشتري شقة من مشروع لم يبدأ البناء بعد، حتى لو لم يتم بناء الشقة المعنية بعد، فعند استلام سند الارتفاق الخاص بك، فإنك تقوم بتوثيق جميع خصائص الوحدة التي اشتريتها. يحتوي مستند الارتفاق الأرضي على جميع المعلومات ذات الصلة، مثل رقم طابق الشقة، العنوان المحدد، ومساحة المتر المربع من حصة الأرض التي يحق لك الحصول عليها. بهذه الطريقة، يمكنك التحقق من أن القطعة المستقلة التي تمتلكها هي ملك لك.
كيف يتم إنهاء حقوق الارتفاق العقارية في تركيا؟
من خلال تقديم بيان مكتوب إلى مديرية الطابو (مك تب السجل العقاري)، يمكن لمالك الأرض، أو جميع المالكين في حالة التخصيص، إلغاء الارتفاق المؤقت أو الارضي. ستنتهي صلاحية الارتفاق الأرضي تلقائيًا، إذا تم تدمير الأرضالمبنية وفق صك الملكية بواسطة فيضان أو زلزال أو غير ذلك من الكوارث الطبيعية. إذا أصبح إتمام البناء على العقار غير ممكن، كما هو الحال في حالة انهيار قطعة من الارض، أو إذا تم تضمينها في مخطط عمراني جديد، أو إذا تمت مصادرتها من قبل الدولة، فسيتم إنهاء الارتفاق الأرضي.
بناءً على طلب أحد شركاء الأرض، يجوز للقاضي إصدار قرار بإنهاء حق الارتفاق الأرضي بعد خمس سنوات من عدم اكتمال البناء وفقًا للخطة المقدمة بشأن الارتفاق.
ما هو الفرق بين ملكية الارض والارتفاق الأرضي؟
هناك اختلافات جوهرية بين حقوق الارتفاق الارضي وملكية الارض، وكما مدرج أدناه:
- يتم إنشاء الارتفاق الأرضي على المباني التي لم يتم الانتهاء منها بعد حصرا. كما يتم التعامل مع مشاريع الاسكان قيد الإنشاء في إطار الارتفاق الطابقي. يتم إنشاء الارتفاق الطابقي بوثيقة تم الحصول عليها من المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري.
- للحصول على سند ملكية الارض، أولاً وقبل كل شيء، من الضروري الحصول على تصريح إسكان. يمكن أيضًا تسمية شهادة تصريح الاسكان، بشهادة استخدام المبنى. تتطلب ملكية الأرضية المشتراة لمناطق مستقلة مثل الشقق أو المستودعات أو المخازن أو الطوابق بناءًا مكتملًا.
الفرق بين الارتفاق الأرضي وملكية الارض، هو أن الارتفاق الأرضي يعتبر الخطوة السابقة قبل الانتقال إلى ملكية الارض.