العقارات الصناعية هي جميع الأراضي والمباني التي تضم أنشطة صناعية، بما في ذلك الإنتاج والتصنيع والتجميع والتخزين والبحث والتوزيع. العقارات الصناعية مصطلح واسع، يشمل مجموعة متنوعة من العقارات. العقارات الصناعية هي مجموعة فرعية شاملة من العقارات التي تضم المستودعات والمصانع والخدمات اللوجستية والتوزيع. يشار إلى العقارات المستخدمة لإنشاء أو تصنيع السلع والمنتجات، وكذلك العقارات اللوجستية التي تسهل حركة وتخزين المنتجات والسلع، باسم العقارات الصناعية. تفتقر هذه الهياكل إلى جاذبية الأنواع الأخرى من العقارات، مثل ناطحات السحاب المتلألئة، والأحياء متعددة العائلات التي يتم الاعتناء بها جيدًا، أو مراكز التسوق الصاخبة. من ناحية أخرى، تعتبر العقارات الصناعية بالغة الأهمية، لأنها العمود الفقري للاقتصاد الصناعي.
من المهم إجراء بحث ميداني ودراسات جدوى لاختيار المواقع للمراكز الجديدة التي سيتم إنشاؤها من قبل المنظمات الصناعية المتوسطة والكبيرة الحجم، وشركات مزودي الخدمات اللوجستية، ودراسات التقييم للمرافق والأراضي القائمة لهذه المنظمات الصناعية وشركات الخدمات اللوجستية، وإعداد خطط تطوير الاستراتيجيات لها. من حيث الدول، تحتل العقارات الصناعية مكانة مهمة في مجالات الإنتاج والتسويق والأعمال، لتوفير النشاطات التجارية داخليا. يعتبر اختيار الأماكن المناسبة للسوق الصناعي، أهم خطوة في هذا المجال. من حيث تركيا والدول الأخرى، يمثل قطاع العقارات الصناعية، التجارة الصحيحة، حيث تبدأ التجارة بالإنتاج في الصناعة ذات الصلة. الاستثمار في العقارات الصناعية بشكل صحيح، يقود الشركة إلى النجاح في القطاع الصناعي. تريد الشركات المستثمرة في هذا المجال تحقيق ربح. يجب تحديد بعض القضايا قبل إجراء اي خطوة. لاتخاذ هذه القرارات بشكل سليم، يجب اختيار شركة استشارية خبيرة في الاستثمارات. تعتبر عوامل اختيار المنطقة، ونقاط النقل، و الموقع المركزي، والميزانية الصحيحة، وفترة ألازمات، والتوقيت، عوامل يجب أخذها في الاعتبار.
ما هي أنواع العقارات الصناعية؟
في المقابل، غالبًا ما تتكون العقارات الصناعية من عقارات يتم فيها تصنيع العناصر و / أو تخزينها و / أو تصديرها. هناك ثمانية أنواع رئيسية من المباني الصناعية، لكن غالبية العقارات الصناعية مقسمة إلى ثلاث فئات رئيسية: التصنيع والتخزين والتوزيع والمساحة المرنة.
جميع أنواع العقارات الصناعية مذكورة أدناه:
- العقارات الصناعية حسب الطلب
- مستودعات فليكس الصناعية
- عقارات الصناعات الثقيلة
- مخازن التبريد الصناعي
- صالات العرض الصناعية
- مراكز البيانات الصناعية
- مراكز تجميع الصناعات الخفيفة
1. العقارات الصناعية حسب الطلب
حيث يدخل مستأجر عقار تجاري في اتفاقية (بناء حسب الطلب) مع مطور أو مالك أرض، لتأسيس منشأة جديدة مخصصة للتأجير. عادة ما يكون المستأجر هو الشاغل الوحيد بمجرد اكتمال المشروع. نظرًا لأن الشاغل المستقبلي يحدد الكيفية التي يريد بها تصميم الهيكل لتحقيق أهداف أعماله، فإن هذا النوع من الاتفاقيات يوفر الاستخدام الأكثر كفاءة لكل من الأرض والمنشأة.
2. مستودعات فليكس الصناعية
نظرًا لأن هذه المستودعات تستخدم بشكل أساسي لنقل البضائع، فإن موقعها أمر بالغ الأهمية. يجب أن تكون في قلب البلد، ويفضل أن تكون بالقرب من المطار، في حال كنت ترغب في نقل منتجاتك بسرعة الى أي مكان في البلد. ومع ذلك، يمكن أن يؤثر حجم الشركة الشاغلة على هذا، وكذلك على التصميم.
3. عقارات الصناعات الثقيلة
تشتهر هذه المصانع الضخمة بإنتاج مواد شديدة التحمل. غالبًا ما تتميز بعشرات الآلاف، إن لم يكن مئات الآلاف، من الأقدام المربعة من المساحة الصالحة للاستخدام، بالإضافة إلى الآلات الثقيلة، والإمداد الكهربائي ثلاثي الاطوار، ومساحة كافية للشاحنات تحميل البضائع. يجب تحديث مصانع التصنيع الثقيلة عند قدوم مالكين أو مستأجرين جدد، حيث أن الآلات المعينة الموجودة بداخلها، عادة ما يتم تكييفها مع متطلبات المستخدم الاخير.
4. مخازن التبريد الصناعي
هناك عنصران رئيسيان في مخزن التبريد: المستودع نفسه والمعدات الموجودة بداخله، مثل الرفوف. هناك خيار ثالث يجمع بين كلاهما- المباني المدعومة بالأرفف، حيث تكون الرفوف جزءًا من الهيكل المتكامل للمستودع.
5. صالات العرض الصناعية
وحدات صالة العرض الصناعية، هي وحدات وظيفية، تتكون أساسًا من سلع ومنتجات لا يتم تغييرها، ولا تحتوي على نشاطات إخراج أو إدخال للبضائع.
6. مراكز البيانات الصناعية
تعتبر نشاطات تكنولوجيا المعلومات، عناصر مهمة جدًا لاستمرارية الأعمال، فهي عادةً ما تتضمن نسخ احتياطية أو وبنية تحتية لتزويد الطاقة، روابط اتصال البيانات، والضوابط البيئية (مثل تكييف الهواء وإخماد الحرائق)، وأنظمة الأمان الأخرى. مركز البيانات الضخم، هو مشروع كبير الحجم، يستهلك ما يعادل مصروف الطاقة الكهربائة لمدينة صغيرة.
7. مراكز تجميع الصناعات الخفيفة
عادة ما تكون هذه العقارات أصغر بكثير، وأقل تعقيدًا من نظيراتها الثقيلة. حيث يتم فيها تجميع المنتجات من أجزاء اصغر، وتخزينها، ثم تسليمها لبيعها للمستهلكين. نتيجة لذلك، يسهل تعديلها حسب رغبات مستأجرين مختلفين.
ما هي فئات العقارات الصناعية؟
تختلف شروط إيجار العقارات الصناعية حسب نوع العقار وجودته. على سبيل المثال، فإن مرافق التصنيع الحديثة والمبنية لغرض معين، تحصل عادةً على عقد إيجار ثلاثي أجمالي، بفترات أولية تصل إلى 25 عامًا. وفي الوقت نفسه، اعتمادًا على المنطقة ونوع العقار والمستأجر، تتراوح أطوال عقود الإيجار على الممتلكات اللوجستية من ثلاث إلى عشر سنوات.
هناك ثلاث فئات من العقارات الصناعية، وعلى النحو المبين أدناه:
- العقارات من الفئة – أ: هذه المباني هي الأحدث، وتتمتع بأفضل وسائل الراحة، وتكون في حالة ممتازة، تقع في مناطق بارزة، وتجذب مستأجرين ذوي جودة عالية. يعد المجمع اللوجستي المعاصر الممتد على طول الطريق السريع، الذي يخدم شركة عملاقة للتجارة الإلكترونية، أو مصنعًا حديثًا لإنتاج المواد الغذائية، أمثلة على العقارات الصناعية من الفئة أ.
- العقارات من الفئة – ب: و تكون عادة قديمة أو متداعية، وتفتقر إلى المرافق الموجودة في العقارات الأخرى، وتقع في أسواق العقارات الثانوية أو الاسواق من الدرجة الثالثة، أو مؤجرة لمستأجرين أقل جودة.
- العقارات من الفئة – ج : تتمتع هذه المرافق بأدنى تصنيفات من حيث تلك الجوانب، مما يجعلها مرشحة للتجديد، وللوصول بها إلى الدرجة أ أو ب ، أو إعادة التطوير إلى نوع ملكية مختلف مثل العقارات السكنية أو منشأة للتخزين الذاتي.
ما هي إيجابيات وسلبيات العقارات الصناعية؟
يجب أن يكون المستثمرون في العقارات، منفتحين على الامكانات المتاحة لهم، وأن نكون العقارات الصناعية من ضمنها. في هذه الحالة، يمكن تعريف العقارات الصناعية بشكل عام، على أنها أي عقارات تضم منشأة تخزين، مثل مستودع أو مركز توزيع أو مساحة متعددة الاغراض، أو يمكن أن تستوعب مجموعة متنوعة من الأنشطة الصناعية، مثل مبنى يمكن تحويله إلى منطقة إنتاج أو مصنع. بهذه الطريقة، يتم التحقيق في جميع الاحتمالات، مما قد يؤدي إلى تقليل احتمالات إغلاق هذا العمل المربح، الذي يمكن أن يدر ارباح عديدة. تشجع مزايا العقارات الصناعية، مشتري العقارات على الاستثمار في هذا المجال.
فيما يلي إيجابيات وسلبيات أنواع العقارات الصناعية:
- تمر العقارات الصناعية حاليا بفترة العصر الذهبي.
- الاستثمار في العقارات الصناعية يضمن التنوع.
- دخل أعلى لفترات أطول.
- العقارات الصناعية مهيأة لتطوير السوق.
- العقارات الصناعية تتطلب صيانة عالية.
- أطول فترة ديمومة للعقار.
ما هي خصائص العقارات الصناعية؟
تتميز العقارات الصناعية بالعديد من السمات المشتركة ؛ الأول هو أن هناك ممتلكات على قطع كبيرة من الأرض ، عادة على أطراف العواصم وبالقرب من الموانئ والمطارات والطرق السريعة الرئيسية ، مما يسمح بنقل البضائع بسهولة. تنقسم العقارات التجارية إلى ثلاث فئات أصول رئيسية. تشمل العقارات الصناعية المبكرة مجموعة واسعة من أنواع الأعمال في العديد من الأشكال والأحجام ، بما في ذلك مباني المناطق المختلطة التي تحتوي على مكاتب ومساحات تجارية مماثلة. ثانياً ، تشتمل الملكية الصناعية على سقوف منخفضة قليلاً واستخدامات أقدم من الأخرى. ثالثًا ، العقارات التي تتطلب إصلاحًا فوريًا عند تأجيرها. ولكن يمكن أن تكون جميع فئات العقارات الصناعية مفيدة لك.
كيف تستثمر في العقارات الصناعية؟
الشركات التي تستثمر في العقارات الصناعية، تسعى الى جني الأرباح. يجب تحديد بعض القضايا قبل إجراء أي خطوة. لاتخاذ هذه القرارات بشكل سليم، يفضل التعاقد مع شركة استشارية، خبيرة في الاستثمار. تعتبر عوامل اختيار المنطقة، مراكز النقل ، المواقع المركزية، والميزانية الصحيحة، وتحديد فترة الأزمات، والتوقيت، عوامل يجب أخذها في الاعتبار. بادئ ذي بدء، يجب تحليل هذه العوامل بالتفصيل، ووضع خطة عمل. يجب اجراء ذلك بطريقة عقلانية، و في إطار المبادئ الموضوعة. في هذه المرحلة، لا ينبغي نسيان خطط إدارة المخاطر وتحليلها.
إن العثور على منشأة صناعية مناسبة، يتمحور حول تحديد السوق المناسب. في مجال تحديد السوق المناسب، تلعب الشركات الاستثمارية المتخصصة في مجال العقارات الصناعية دورها الصحيح. يتم النظر في كل جزء من هذه الأجزاء واحدًا تلو الآخر، وصولاً إلى ادق التفاصيل، أثناء تحليل السوق. أن تكون قادرًا على المنافسة من خلال توفير منتجات ذات علامة تجارية في السوق العالمية، يعتمد على ما سبق. لتكون قادرًا على المنافسة مع الدول الأخرى، و تزويد منتجات تلبي احتياجات الاستهلاك في السوق المحلية بسعر مناسب، فإن ذلك يعني مراقبة السوق المناسب في مجال العقارات الصناعية. الوضع المتوقع في السنوات القادمة، هو أن يتطور قطاع العقارات الصناعية أكثرو أكثر.
تعتبر طرق التقييم مهمة للغاية، من حيث الاستثمار في الوقت المناسب والمكان المناسب. نهج السوق، واستخراج المباني، وخفض الدخل، و طرق تحديد التكلفة، هي التقنيات المستخدمة في تقييم العقارات الصناعية. في نهج السوق، تتم مقارنة المناطق الصناعية المنظمة وتقييمها. في طريقة استخراج المباني، يتم حساب قيم الأرض بما يتماشى مع بعض الميزات. في طريقة تحديد التكلفة، يتم تحديد قيمة إرشادية، من خلال النظر في جميع معدلات الاستهلاك، عند حساب تكلفة الإنتاج الجديدة. من ناحية أخرى، تسمح طريقة خفض الدخل، بتحديد القيمة عن طريق تحويل التدفق النقدي إلى قيمة حالية واحدة في المستقبل.
لماذا يجب أن تستثمر في العقارات الصناعية؟
تأسيس المنشأة الصناعية في المنطقة المناسبة، واستمرار أنشطتها، يخلقان الحاجة إلى منطقة سوق في المجال العقاري. لهذا السبب، يحتاج أصحاب المنشآت الصناعية ذات الصلة، إلى معرفة سوق العقارات من حيث الصناعة، من اجل عمل استثماراتهم الجديدة. يعتبر اختيار الأماكن المناسبة للسوق الصناعي، أهم خطوة في هذا المجال. من حيث تركيا والدول الأخرى، يمثل قطاع العقارات الصناعية التجارة الصحيحة. لأن التجارة تبدأ بالإنتاج في الصناعة ذات الصلة. الاستثمارات العقارية الصناعية التي تمت بشكل صحيح، تقود الشركة إلى النجاح في القطاع الصناعي. وهي مفضلة لأن الشركات المستثمرة في هذا المجال تراعي الأرباح، والخيارات الصحيحة في هذا المجال تحقق أرباحًا عالية، لأنها استثمار كبير وطويل الأجل.
ما هي فوائد الاستثمار في العقارات الصناعية؟
من أهم أسباب الاستثمار في العقارات الصناعية الحاجة إلى مساحة المستودعات ، وذلك بفضل النمو السريع للتسوق والتجارة الإلكترونية. وإلى جانب ذلك ، فإن حقيقة أن العقارات الصناعية لا تخضع لعمليات حظر او اغلاق، مما يزيد الأمان، خاصة عندما يتعلق الأمر بالقيمة المستقبلية. عامل آخر هو عدم وجود مثل هذا القانون في هذه المناطق ، حيث أن المستأجر في المنزل المستأجر لديه تاريخ خروج واضح. علاوة على ذلك ، يوفر هذا النوع من العقارات مكاسب مالية أعلى على المدى الطويل.
ما هو الفرق بين العقارات التجارية والصناعية؟
العقارات التجارية والصناعية لها سبعة اختلافات رئيسية كما هو مذكور أدناه:
- موقع المبنى: بينما يوجد نظام عمل جماعي وأكثر كثافة ضمن عقارات أصغر في المباني التجارية، قد يكون موقع المباني الصناعية في أماكن مختلفة جدًا، وأماكن محددة وفقًا لنوع العمل. يتم التخطيط لنشاطات النقل في المباني الصناعية وفقًا لذلك.
- البنية التحتية الخارجية: بينما يتم التخطيط وفقًا للعوامل البيئية والجانبية في المباني التجارية، هناك تركيز مباشر على المنتج أو العمل في المباني الصناعية.
- التفاصيل الداخلية للمبنى: في المباني التجارية، يتم تصميم الجزء الداخلي للمبنى وفقًا لتفاصيل وظائفة، بينما في المباني الصناعية، يتم إنشاء المبنى وفقًا لتعريف الوظيفة منذ البداية.
- نظام البنية التحتية الداخلية: في النظام الصناعي، يكون النظام أكثر شمولاً.
- مقياس البناء: بينما يتم تنفيذ مجموعة متنوعة من أنواع العمل غير المحدودة تقريبًا في الهياكل التجارية، يتم تنفيذ أنشطة تجارية معينة في الهياكل الصناعية.
- إدارة المشروع: في العقارات التجارية بشكل عام، هناك نشاطات إدارة مشروع على البناء والهيكل، بينما يكون مفهوم المبنى هذا أوسع في العقارات والاستثمار الصناعي. يمكن أن يكون هناك أكثر من هيكل واحد. المنطقة التي تغطيها هذه الهياكل والأنشطة الجانبية للمعدات، هي موضوع الاستثمار الصناعي. لذلك، فإن العقارات أوسع وأكثر شمولاً. لذلك، فإن إدارتها أكثر تعقيدًا.
- التصاريح: في الهياكل التجارية والصناعية، التصاريح هي نفسها. ومع ذلك، هناك حاجة إلى مزيد من الاجراءات والوثائق الإضافية في الهياكل الصناعية والاستثمارات، مقارنة بالمنشآت التجارية