يُعرَّف التقييم العقاري بأنه فعل أو عملية تقدير القيمة النقدية للعقارات. يقوم الخبير المعتمد في هذا المجال الخاص بإنشاء تقرير بناءً على تحليل تفاصيل المنزل والمبيعات الأخيرة والأحكام الخاصة بمنازل مماثلة تقع على مقربة. يتمتع المحترفون في هذا المجال بخبرة واسعة في مجال العقارات، ويمكنهم تقييم جميع الأنماط المختلفة لها مع مراعاة جميع العوامل.
يتم الكشف عن التقييم الإجمالي للعقارات في التقرير الناتج عن البحث وتحليل السوق الذي أجراه الخبير. ومع ذلك، من الممكن إجراء إعادة تقييم للمبلغ المذكور لقيمة العقار المقيَّم إذا وجد أمر مشكوك فيه. لا تنس أنه في جميع التقييمات، فإن حالة المنزل، ومبيعات المنازل بأسعار السوق المماثلة، والموقع لها أهمية كبيرة. وهذا يعني أيضًا أن قيمة المنزل ستزداد مع إجراء التجديدات داخل المنزل.
إلى جانب تقييم العقارات، يقوم الخبراء أيضًا بالمهام الاستشارية، التي تشمل دراسات استخدام الأراضي ودراسات العرض والطلب ودراسات الجدوى الاقتصادية وتحليلات الاستخدام الأفضل وإمكانية التسويق أو اعتبارات الاستثمار التي تتعلق بالتطورات المقترحة أو الحالية. وبالتالي، يجب الكشف عن وظيفة الخبير مباشرة.
من بين جميع انواع تقييمات العقارات، فإن تقييم العقارات التجارية هو التقييم الأساسي والأكثر أهمية للخبراء، حيث أن مالك العقار المحتمل سيهدف إلى جني الأموال من ذلك. لذلك، سواء كنت تشتري أو تعرض العقار للبيع، فمن الضروري التعاقد مع خبير، وإجراء أبحاث سوقية صارمة، ومن ثم تحديد القيمة الحقيقية للعقار التجاري. لأن هذه هي الطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها تأكيد أنك دفعت القيمة الحقيقية للعقارات، وبهذه الطريقة تكون متأكدًا من عدم خداعك.
ما هو الغرض من تثمين العقارات؟
الغرض الرئيسي من التقييم هو السبب المعلن، مثل تقدير القيمة المحددة لأي مصلحة عقارية أو إجراء تحليل أو مهمة استشارية بشأن قرارات الممتلكات العقارية. ومع ذلك، لإجراء البحث والإبلاغ عن هذه المعاملة، يقوم وكيل العقار المراد شراؤه أو مالك العقار المراد بيعه بالاتصال بالخبراء وتحديد الغرض الرئيسي الذي يريدون من أجله تحليل العقار. وبهذه الطريقة، يمكن للزبون أيضًا الوصول إلى إجابات لأسئلة معينة تتعلق بالعقار.
نظرًا لأن الغرض من التقييم هو تحديد القيمة السوقية للعقار، فإن السعر الأكثر ترجيحًا، والذي سيحصل عليه العقار في سوق تنافسي ومفتوح، سيساعدك في التعرف على تقييم العقارات لممتلكاتك و على التعامل الفعال مع سوق العقارات . لذلك، من المهم جدًا تنفيذ هذا الإجراء. بهذه الطريقة، ستجني مكاسب مالية وتوفر الوقت.
ما هي أنواع تقييمات المنازل؟
توجد قائمة بأنواع تقييمات المنازل أدناه:
- تقييمات كاملة: النوع الكامل من التقييم الذي يتم من قبل الخبير، يعني أن المثمن يفحص كلاً من داخل وخارج العقارات. وعلى هذا النحو، فإنه ينطوي على التقاط الصور والتعليق عليها، ومقارنة المنزل مع منازل أخرى مماثلة في المنطقة. هذا النوع من التقييم هو الطريقة المستخدمة لتحديد قيمة المنزل بالنسبة للغالبية العظمى من قروض الرهن العقاري.
- التقييم الخارجي فقط: التقييم الخارجي فقط، لا يغطي سوى المظهر الخارجي للعقارات، مما يعني أنك ستمر من جانب العقار وتحصل على تقييم خارجي فقط. بالنسبة لهذه العملية، يقوم المثمن بالتقاط صورة للجزء الخارجي من العقارات، و لا يقوم بإجراء تقييم داخلي. ويطلق على هذه التقييمات اسم “2055” نسبةً الى النموذج المستخدم في هذه التقييمات ضمن القطاع. نظرًا لقلة العمل الذي يتم إنجازه، تكون التكلفة أقل من التقييم الكامل عادةً.
بالإضافة إلى ذلك، نادرًا ما يتم استخدام التقارير الخارجية وحدها عند أخذ الرهن العقاري لشراء منزل أو إعادة تمويله.
- تقييم تحليل الإيجار: نوع آخر من تقييم العقارات، هو تحليل الإيجار، المعروف أيضًا باسم “1007” ، يتم إجراؤه للقروض الممنوحة للعقارات الاستثمارية. هذا بالإضافة إلى التقييم الكامل. يقارن التقييم الكامل قيمة العقار بالمنتجات المباعة، بينما يقارن تحليل الإيجار، دخل الإيجار المحتمل للعقار المعني بالإيجارات في المنطقة.
- تقييم السعر من الوسيط :أحد أنواع تقييم العقارات. حيث لا يتم تنفيذ هذا الإجراء من قبل المثمن. لا يتم إعداد هذا التقرير لكل عقار، ولا يعتبر شائعًا. كما أنه لا يستخدم عند شراء أو إعادة تمويل منزل. غالبًا ما يكون هذا النوع من التثمين مطلوباً لإلغاء تأمين الرهن العقاري على قرض منزل قائم أو عند شراء رهن عقاري ثانٍ قائم بذاته.
أنواع أخرى من التثمين العقاري:
1. أسلوب مقارنة المبيعات
يشير أسلوب مقارنة المبيعات إلى طريقة تقييم العقارات التي تقارن الممتلكات مع نظيراتها أو العقارات الأخرى التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة بخصائص مماثلة.
يمكن لوكلاء ومثمنين عقاريين متخصصين استخدام أسلوب مقارنة المبيعات عند تقييم العقارات للبيع. تصف هذه الطريقة، تأثير السمات الفردية على قيمة السمة الإجمالية. تشمل الميزات الشائعة لهذا الاسلوب، قوائم البيع الحديثة و الخصائص والعمر والحالة ومتوسط السعر للقدم المربع.
2. منهج رسملة الدخل
يُطلق على نهج الدخل أيضًا اسم نهج رسملة الدخل، وهو نوع من طرق تقييم العقارات التي تسمح للمستثمرين بتقدير قيمة الممتلكات بناءً على الدخل الذي يولده العقار. يتم استخدام نهج الدخل للممتلكات المدرة للدخل، كنوع من أنواع حسابات الممتلكات وهو أحد الأساليب الشائعة لتقييم العقارات.
يساعد هذا النوع على فهم ما إذا كان المستثمر قد يربح من تأجير العقارات أم لا، و هل سيرغب المُقرض في معرفة مخاطر السداد المحتملة إذا قام بتمديد الرهن العقاري للمستثمر.
3. نهج التكلفة
نهج التكلفة هو طريقة تقييم العقارات التي تقدر السعر الذي يجب على المشتري دفعه مقابل الملكية، على انه يساوي تكلفة إنشاء مبنى مكافئ.
في نهج التكلفة، تكون قيمة العقار مساوية لتكلفة الأرض، بالإضافة إلى إجمالي تكاليف البناء مطروحًا منها معدل الاستهلاك. أي أن هذه الطريقة تعطي القيمة السوقية الأكثر دقة عن الطرق البديلة عندما يكون العقار جديدًا.
كيفية إجراء تقييم المنزل؟
إذا لم تكن قد فعلت ذلك من قبل، فيجب أن تعلم أنه يجب عليك تعيين خبير تثمين عقارات، والعمل معه عن كثب حتى نهاية التقييم.
سواء كنت مشترًا أو مالكًا، يريد الجميع معرفة ما إذا كانت العقارات التي يمتلكونها أو يريدون امتلاكها تستحق الثمن. لفهم هذا، يجب أن تكون قد أكملت هذا التحليل، لأن هذه هي الطريقة الوحيدة لفهم قيمة العقار بالضبط. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون المثمن العقاري الذي ستوظفه على دراية بقيمة منطقتك، لذلك عند تعيين خبير، اسأل على وجه التحديد، عما إذا كان قد عمل في هذا الحي من قبل.
بمجرد العثور على المتخصص المثالي لعقاراتك، حدد موعدًا للقاء مع المثمن، واجمع المستندات الداعمة التي تصف قيمة منزلك. ابق على اتصال معهم، وتحدث عن الحي والقيمة السوقية للعقار حتى تحصل على التقييم النهائي.
من يقوم بتقييم المنزل؟
يجب إجراء التقييمات على العقارات من قبل مثمن تابع لطرف ثالث مرخص، ولا يفضل ان يكون مشهوراً، ودون أي ارتباط بالمشتري أو البائع أو المُقرض. وبهذه الطريقة، يمكن أن تطمئن جميع الأطراف إلى أن القيمة السوقية المحددة عادلة ونزيهة وخالية من تأثير أي طرف مستفيد.
من المهم أيضًا أن يكون لديك خبير يفهم نوع العقار الذي سيتم تقييمه، إلى جانب أن التقييم من قبل شخص عمل على تلك الوثيقة من قبل، قد يعطي نتيجة أفضل.
ما العناصر التي يجب أن يتضمنها التقييم الموثوق؟
فيما يلي عناصر تقرير التقييم الموثوق:
- وصف واضح ومفهوم ودقيق للعقارات: الوصف الدقيق للعقار الذي يحتاج إلى تقييم، لا يمكن القيام به إلا من خلال زيارة وتحليل العقارات من الحديقة إلى السطح، بالإضافة إلى داخل المنزل.
- المبيعات الحديثة والقابلة للمقارنة للعقارات في نفس المنطقة: سعر المنازل المماثلة في نفس المنطقة التي تم بيعها في الفترة الماضية، فعال للغاية خلال عملية تحليل السوق.
- قيمة العقارات المعروضة بناءً على البيانات التي تم البحث عنها: يعد جمع كافة الأبحاث في بيئة واحدة، ومسح المعلومات، من أكثر الخطوات الضرورية في هذه العملية. لأنه بهذه الطريقة يتم الكشف عن القيمة الحقيقية للمنزل.
كيفية زيادة قيمة الممتلكات؟
فيما يلي قائمة بالطرق التي يمكنك القيام بها لزيادة قيمة منزلك ضمن الممتلكات الخاصة بك.
- زد من قيمة منزلك عن طريق تجديد سطح المنزل بالباركيه الذي يزداد الطلب عليه في الوقت الحاضر.
- جهز منزلك بميزات موفرة للطاقة.
- قم بتنظيم المناظر الطبيعية الخاصة بك قبل عرضها للبيع.
- أنفق أموال الترقية على مطبخك وحمامك.
- قم بتغطية أي بقع خشنة بطبقة طلاء جديدة.
- استخدم المنتجات التي تعمل على تحسين جودة الهواء داخل منزلك.
كم تبلغ تكلفة التقييم العقاري؟
سيتراوح تقييم منزل الأسرة النموذجي المكون من 3 أشخاص بحد أقصى، من 300 إلى 450 دولارًا، على الرغم من أنه يمكن أن يختلف اعتمادًا على عدة عوامل مثل حجم المنزل وقيمة العقار وحالته.
ومع ذلك، إذا كان العقار المراد تقييمه عقارًا كبيرًا أو يحتوي على العديد من التفاصيل المعمارية، فسيكون تقييمه أكثر تكلفة بشكل عام. في المدن الكبيرة أو المناطق ذات تكاليف المعيشة المرتفعة، يمكن أن يتراوح النطاق من 500 إلى 800 دولار أو أكثر.
بالإضافة إلى ذلك، دعنا نذكرك أنه إذا لم تكن هناك عقارات بنفس الحجم في الحي الذي يقع فيه المنزل، أو إذا كانت المنطقة افتتحت حديثًا، فقد يطلب أخصائي التقييم أسعارًا أعلى أيضًا، لأنه سيكون من الصعب مقارنة أسعار العقارات.
لماذا يعتبر التقييم ضروري؟
تفيد عملية تثمين العقار كلاً من المالك والمشتري المحتمل. وبهذه الطريقة تُعرف القيمة الحقيقية للعقارات، مع التأكد من معرفة كل من المشتري والبائع بقيمة العقار في مسائل البيع أو الميراث، كما أنها فعالة في الحفاظ على شفافية عملية البيع. تقييم العقارات مهم أيضًا لصاحب المنزل أو المشتري المحتمل، لأنه يحدد معايير قرض الرهن العقاري.
تساعد تقييمات العقارات، البنوك في تحديد تكلفة القرض أيضًا. يمكن للعقارات التي تتم صيانتها جيدًا، أن تقدم قرضًا بسعر فائدة أفضل من سعر الفائدة الذي تقدمه العقارات الاخرى، نظرًا للتأثير المباشر على نسبة القرض إلى القيمة.
هل من الذكاء شراء منزل بدون تثمين؟
إن تقديم العطاءات وشراء عقار بدون تقييم، لا يعتبر خطوة منطقية، لأن الشراء بدون تقييم سيؤدي إلى عدم معرفة القيمة الكاملة للمنزل، وبالتالي من المحتمل أن تدفع أكثر بكثير مما يستحق. بمعنى انه سيتم اعتبارك مخدوعًا. أيضًا، سترفض البنوك منحك قرضًا إذا حاولت شراء عقار دون تقييمه. نظرًا لأنك لا تستطيع إثبات قيمة المنزل الذي ستشتريه بقرض من البنك، فهم لن يثقوا بك ولن يمنحونك قرضًا.