سند الملكية، هو المستند القانوني الذي يوضح أنك تمتلك حقوق ملكية أي عقار. يتم تضمين الاسم واللقب لمالك العقار والمعلومات التفصيلية حول الأصول في هذا المستند. تعتبر معاملات سند الملكية ذات أهمية كبيرة خاصة في عمليات بيع وشراء العقارات. تعتبر معاملات السند إحدى العمليات التي تهم المشترين والبائعين بشكل رئيسي.
يمكن أن تساعد معرفة العمليات التي يجب اتباعها أثناء معاملات سند الملكية في تجنب ارتكاب خطأ، عند محاولة تسريع العملية والتأكد من اكتمالها بنجاح.
ما هو الطابو (سند الملكية)؟
سند الملكية هو مستند رسمي مكتوب، صادر عن مكتب السجل العقاري. يبين هذه المستند ملكية العقار، المبني على الأرض أو جزء منها، ويعتبر ساري المفعول في المجالات القانونية، الا اذا تم اثبات مخالفته للوائح. كل عقار له سند ملكية. يتم تضمين كافة المعلومات المتعلقة بالعقار في مستند سند الملكية هذا.
ما هي أنواع سندات الملكية التركية؟
هناك ثلاثة أنواع مختلفة من سندات الملكية العقارية. هذه الانواع هي : هي سند الارتفاق (قبل الانشاء)، سند الملكية الاسهم التشاركية، وسند الملكية الخاصة. بالإضافة إلى إدراك انواع سند الملكية، يجب على الأشخاص الذين يرغبون في التملك، معرفة تفاصيل أنواع سندات الملكية هذه. حيث انها تختلف حسب الهيكل المبني أو الملكية غير المنقولة.
أنواع السندات و تفاصيلها كالتالي:
- سند الارتفاق (قبل الانشاء): ويتم فيه ذكر تفاصيل خدمة البناء للعقارات التي لم تُنشأ بعد أو اثناء مرحلة البناء. تكون الأرض المخصصة للمشروع قيد الإنشاء، مسجلة من قبل مديرية السجل العقاري. يُطلق أيضًا على وثيقة سند الملكية الرسمي الذي يتم إصداره لإظهار أسهم أصحاب الحقوق في الأرض ، بسند خدمات ملكية الارتفاق. يكون المبنى الذي يحتوي على صك ملكية خاص بخدمات الانشاء، مسجل في مكتب السجل العقاري. لذلك فهو يكون ذو طابع رسمي. يتم تحديد أرقام ابواب المبنى، والمساحات التي تخص أصحاب العقار في سند الملكية. بمعنى آخر، تكون المساحة لكل صاحب حق في العقار، مذكورة في سند الارتفاق بشكل واضح. لهذا السبب، يتمتع الأشخاص الذين لديهم حقوق في الممتلكات، ببعض الحقوق القانونية ايضا.
- سند الاسهم التشاركية: سند ملكية الاسهم لأي عقار، هو المستند الرسمي الذي يحتوي على النسب المئوية وأسماء الملاك الذين لديهم حصة في العقار. في سند الأسهم، لا تظهر أسهم المالكين بالنسبة للمساحة الإجمالية. بمعنى آخر، في هذا المستند، لا يتم ذكر ما يوجد و لمن يعود. كل شخص لديه معدل مشاركة في الممتلكات. حيث ان الملاك يتشاركون بنسب مختلفة يتم تحديدها من خلال التقسيم. تكون قيمة العقارات التي يتم توثيقها بسند الحقوق التشاركية ( الارتفاق) أقل من الممتلكات الأخرى. توجد صعوبات في بيع العقار الذي يضم سند الملكية من هذا النوع. إذا كان الشخص يريد امتلاك العقار عن طريق قرض رهن عقاري، فلن يتمكن من الحصول عليه في حال الارتفاق. لا تقدم البنوك قروضًا للعقارات التي تحتوي على سند ملكية مشترك.
- سند الملكية الخاصة : سند الملكية الخاصة هو المصطلح المستخدم لوصف حق الملكية الخاصة لمالك العقار، والذي يتم اصداره في المناطق المناسبة للاستخدام بشكل مستقل، مثل الطوابق السكنية والأقبية والمخازن والمستودعات، التابعة للمباني المكتملة و المرتبطة بمساحات مشتركة. من ناحية أخرى، فإن سند ملكية العقارات هو نوع من السندات، يتم توثيقه من خلال تسجيل جزء من مبنى معين، تم الانتهاء من بنائه بشكل مستقل، بأسم أصحاب الحقوق. يوثق سند ملكية العقارات، حقوق الملكية المستقلة للمالك في العقار. يتم تدوين عقارات المبنى على سند الملكية. معلومات مثل مساحة المبنى، قيمة المتر المربع، نوعيته، رقم القسم المستقل، والمناطق المشتركة، تكون مضمنة في سند الملكية ايضا. سندات الملكية الإنشائية للمباني التي تم استكمالها قانونيًا والتي لديها شهادة إسكان، يتم تحويلها إلى سندات ملكية. وهي أنسب انواع سندات الملكية لمن يرغب في الشراء بقرض عقاري.
إذا كنت ترغب في امتلاك عقار، فيجب عليك أولاً معرفة نوع سند ملكية العقار الذي ترغب في شرائه، و من ثم وضع خططك واستثماراتك المستقبلية وفقًا لذلك.
بالإضافة إلى أنواعها المختلفة، تأتي السندات بلونين، كل لون له معنى. تتشابه السندات ذات اللون الازرق و الاحمر من ناحية التصميم والمحتوى، ولكنها تختلف عن بعضها البعض من حيث صفاتها، وكما هو مذكور أدناه.
1. الطابو الأزرق
يُعرف مستند الطابو الأزرق باسم وثيقة سند الملكية. و يرمز إلى أن العقار عبارة عن أرض، لم يتم بناؤها بعد، أو أن تشييد المبنى قد بدأ للتو. تشير الأراضي التي تحتوي على سند ملكية أزرق إلى أن العقار لم يتم نقله بعد إلى عقار سكني.
ويمكن شرحه بشكل افضل على النحو التالي:
- ملكية الأرض: يتم تعيين هذه السندات لقطعة أرض ليس بها عقارات او سكان.
- الملكية المشتركة: إذا كان لسند الملكية العديد من السكان ، فإن السند يدل على حصة كبيرة من ملكية العقار بشكل عام.
يجب ملاحظة أن حاملي الملكية المشتركة، عادة ما يكونون ذوو استقلالية منخفضة بالنسبة للممتلكات. كما ان ذلك يحد من حق المالك في اتخاذ قرارات بشأن بيع اوصيانة الممتلكات. لا يُسمح لأصحاب العقارات الذين لديهم سندات ملكية مشتركة، بأخذ رهن عقاري مقابل تلك العقارات.
2. الطابو الأحمر
من ناحية أخرى، تشير وثيقة الطابو الحمراء (صك الملكية) إلى أنه بعد الانتهاء من انشاء العقار، تمت الموافقة على تحديد أقسام مستقلة داخل المشروع، ومناطق استخدام العقار، وأسهم معينة. تُمنح سندات الملكية ذات اللون الاحمر، للممتلكات التي تم استحصال الموافقة على اسكانها.
- سند الملكية الخاصة: عند انتهاء مرحلة الانشاء، يقوم مسؤولو البلدية المحليون بفحص العقار للتأكد من اكتمال البناء. حيث يتم إصدار تصريح إقامة (إسكان) و إتاحة تحويل سند الملكية إلى المستوى التالي أو الملكية الكاملة ايضا.
- سند الارتفاق (قبل الانشاء): يشار إليه أيضًا باسم ملكية البناء. يشير هذه السند إلى أن نشاطات أو أعمال البناء في العقار، لا تزال قيد التطوير. وفقًا لموافقة المورد، يعرض سند الارتفاق تخصيص الوحدات ضمن مرحلة قيد الإنشاء.
- سند الملكية الدورية : يوفر هذا السند، ملكية جزئية أو المشاركة في الملكية بشكل مؤقت. يتم اصداره عندما يكون العقار مملوكًا لفترة معينة.
ما هو نوع سند الملكية الأفضل في تركيا؟
يُطلب من الأشخاص الذين يشترون العقارات في تركيا، إصدار سند ملكية (طابو) و توثيقه من قبل المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري، لجعل معاملة البيع المعاملة قانونية. وبالتالي، تتطلب هذه العملية العديد من المستندات. ومع ذلك، نظراً لإختلاف عمليات اصدار سندات الملكية، فقد تختلف الإجراءات التي يجب اتخاذها. هناك ثلاث انواع سندات ملكية مختلفة سارية في تركيا. أولها هو سند ملكية الشقة. يتم إعداد هذا النوع من سند الملكية عند اكتمال بناء العقار المراد شراؤه من قبل الشخص. و النوع الاخر من سند الملكية يتم اعداده بينما لا يزال بناء العقارات المراد شراؤها من قبل الشخص، قيد الإنشاء. الخيار الأخير هو السند المشترك. يمكن تعريف هذا النوع من السند، على أنه النوع الذي يظهر تفاصيل الشركاء المتعلقة بالعقارات غير المنقولة.
بالإضافة إلى هذه الأنواع من السندات، فهي تأتي بلونين مختلفين حسب نوعها. أولها، الصك الأزرق، ويتم إعداده للأراضي غير المأهولة. يتم إعطاء الصك الأزرق عندما يشتري الشخص أرضًا شاغرة. ويتم استخدام اللون الأحمر عند الانتهاء من البناء. يمكن أن يُستخدم السند الأحمر للشقق أو الفيلات أو الوحدات التجارية. أفضلها هو سند الملكية الأحمر ذو مزايا امتلاك الوحدات العقارية.
كيف يتم الحصول على سند الملكية التركي؟
من أهم الأمور التي يجب مراعاتها عند شراء منزل في تركيا، هو سند الملكية (الطابو)، وهي وثيقة تحتوي على معلومات العقار وصاحبه. يتم تنظيمها من قبل المديرية العامة لتسجيل الأراضي والسجل العقاري. حيث يقوم المختصون بالتحقق من أن العقارات اصبحت ملكا لك. من المهم أن يكون لديك معلومات حول سند الملكية للعقار الذي ترغب في شراءه.
تعمل مكاتب المديرية العامة لتسجيل الاراضي ودائرة السجل العقاري وفق نظام التعيين الثابت. بعد إعداد المستندات الإلزامية، قد يتم جدولة جلسة لغرض التحقق، وبالتالي سيتم الانتهاء من المعاملات بعد اكتمال الاجراءات.
خطوات الحصول على سند الملكية التركي (الطابو) هي كما يلي:
- يجب تحديد موعد مع مكتب السجل العقاري المحلي. يجب تجهيز المستندات الإلزامية.
- لتقديم طلب تطوير الإيرادات ، يجب أن يتفق الطرفان على القيمة المعلنة للمعاملة. هذا قد يدفع من قبل العميل.
- يجب دفع رسوم الدمغة عن طريق التحويل البنكي.
- في الوقت المحدد، يجب على المشترين والبائعين زيارة مكتب السجل العقاري.
- سيوقع البائع على سند الملكية، وبالتالي سيحصل المشتري على إقرار بسعر الشراء. يجب ان يتم تضمين معلومات تؤكد على نقل الملكية تم دون إكراه.
- يجب على المشتري التوقيع على سند الملكية التركي، ويجب عليه توثيق العقد من خلال التكاليف المترتبة.
- يتم إصدار الطابو أو السند الأصلي للمالك الجديد.
تعتبر عملية إصدار سند الملكية أمرًا حيويًا، وموضوعا هاما لمشتري المنازل. يمكنك الحصول على دعم من مستشارينا أو من خلال اصدار توكيل رسمي.
ما هي المستندات المطلوبة للحصول على سند الملكية؟
المستندات المطلوبة للحصول على الملكية مذكورة أدناه.
- ستتم ترجمة جواز سفرك وسيصادق كاتب العدل على نسخة منه.
- الرقم الضريبي من أي مكتب ضرائب في تركيا.
- استمارة الهوية، والتي يمكن أن تكون نموذجًا يتم ملؤه من قبل الأجانب.
- تأمين DASK ، وثيقة تأمين إلزامي ضد الزلازل.
- صورة شخصية للبائع وصورتين للمشتري. يجب أن تكون الصور الفوتوغرافية بخلفية بيضاء.
- مستند التنازل القديم لبيع العقار.
- نسخة مترجمة وموثقة من جميع الوثائق.
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري إصدار تقرير التقييم العقاري، و ان يكون ساري المفعول لمدة 3 أشهر من تاريخ الإصدار. يجب تسجيل تقرير التقييم الذي يوضح قيمة التركة خلال الفترة المراد شراؤها في نظام TAKBIS عبر الإنترنت، للمديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري. في حال تم الاستعانة بمحامي لعمل الاجراءات ، فستكون النسخة الأولى والمعتمدة من تخويل المحامي والصادرة من الخارج مطلوبة. إذا كان أحد الطرفين، غير قادر على التحدث باللغة التركية، فمن اللازم إجراء المعاملات بمرافقة مترجم محلف.
كيف يمكن التحقق من سند الملكية التركي؟
هناك طريقتان للتحقق من سجلات سند الملكية: التقديم إلى المؤسسات ذات الصلة أو القيام بذلك عبر الإنترنت. من خلال التطبيقات التي تم تطويرها بما يتماشى مع أعمال المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري، سيتم التعرف على تفاصيل سند نقل المعلومات بسهولة عن طريق الانترنت.
كيف يمكنك إضافة اسمك إلى سند الملكية (الطابو)؟
لإضافة اسم شخص إلى الطابو، يجب أن يمتلك حصة في ذلك العقار. ينطبق هذا حتى بالنسبة للزوج/الزوجة الذين يمتلكون العقار. إذن ما الذي يجب القيام به لإتمام هذه العملية؟ بادئ ذي بدء، تحتاج إلى زيارة مكتب السجل العقاري المحلي (مكاتب السجل العقاري) وإخطارهم بأنك ستشتري حصة من العقار الذي تريد أن يكون اسمك في الطابو التابع له. في هذه الحالة، سيتعين عليك دفع رسوم دوران المبيعات بنسبة 4٪ ، بالإضافة إلى بعض الضرائب الإدارية الإضافية. لجميع هذه المعاملات، يجب أن يكون لديك وثيقة جواز السفر ورقم الضريبة التركي (الرقم الضريبي).
كيف يمكنك إزالة اسمك من سند الملكية (الطابو)؟
لا يمكن إزالة اسمك من سند الملكية أثناء فترة صلاحية ملكيتك. قد تختلط هذه المستندات في المستقبل، وتتسبب في عدم قدرتك على إثبات أن المنزل أو العقار ملكك، لذلك لا يمكنك إزالة اسمك من السجل العقاري طالما كان لديك حق بالملكية. ومع ذلك، يمكنك حل هذه المسألة عند بيع المنزل أو العقارات لشخص آخر.
ما هي تكلفة سند الملكية التركي؟
في حالة قيام المالك بشراء اوبيع العقارات في تركيا، ستكون هناك رسوم معينة متعلقة بصفقات سند الملكية.
- رسوم تحويل سند الملكية (ضريبة الدمغة) 4٪ من قيمة التكلفة.
- بمجرد اكتمال عملية نقل سند الملكية التركي، قد يتم دفع رسوم للتحويل. بشكل عام ، يعلن البائع عن تكلفة البيع، ويدفع المشتري الرسوم المطلوبة.
ما هي التكاليف الأخرى لشراء العقارات في تركيا؟
يمكنك ترتيب ميزانية للسعر الفعلي للعقار، بالإضافة إلى المبالغ الخاصة بتكاليف الشراء، بما في ذلك اتعاب المحامي وكاتب العدل والضرائب والرسوم ذات الصلة. يمكن أن تختلف رسوم الخدمات مثل المحامين والمترجمين حسب الاختيار.
يتم تحديد التكاليف الرسمية الأخرى بالليرة التركية أيضًا، وسيتغير المبلغ حسب عملة البلد الذي تتواجد فيه، وفقًا لأسعار الصرف الحالية. لذلك، ما يلي هو تكاليف تقريبية فقط، ولكن بشكل عام، يجب أن يكون لديك حوالي 8.5٪ لتغطية جميع الرسوم والتكاليف. يُرجى ملاحظة أنه اعتبارًا من 1 يناير 2021 ، قد بلغت ضريبة نقل الملكية 4٪.
جميع التكاليف الأخرى لشراء عقار في تركيا مذكورة أدناه.
- رسوم الوكيل العقاري
- اتعاب المحامي
- رسوم كاتب العدل
- خدمات الترجمة
- التسجيل في الطابو (سندات الملكية)
- تأمين DASK ( التأمين ضد الزلازل)
هل سند الملكية يمنحك حق الحصول على الجنسية التركية؟
نعم، يوفر سند الملكية حق الحصول على الجنسية التركية، إذا قمت بشراء عقار بقيمة 250 ألف دولار أمريكي أو أكثر في تركيا. في هذه الحالة، عندما يتقدم مشتري العقارات بطلب للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، يجب وضع بند في سند الملكية، يمنع أي نقل ملكية للسند خلال ثلاث سنوات على الأقل. علاوة على ذلك، فإننا ننصح المستثمرين الراغبين في الحصول على الجنسية، بالتأكد من أن سند الملكية قانوني، وخالٍ من أي ديون أو رهون عقارية.
كيف يبدو سند الملكية المشتركة للعقار في تركيا؟
سند الملكية المشترك هو معاملة حديثة، يتم فيها تسجيل العقار باسم أكثر من شخص في نفس الوقت، ويختلف من حيث إجراءات البيع. يتم تحديد نسبة الملكية للشركاء قبل البيع، حتى لا يكون هناك لبس أثناء معالجة تفاصيل سند الملكيةفي حال استخدام قرض سكني للشراء، قد يتطلب الامور وجود شخصان أو أكثر إلى للقيام بعملية الرهن. ومع ذلك، حتى لو قام جميع الشركاء بالبيع نقدًا، فلا يمكن للمساهم في السجل العقاري المشترك بيع حصته دون موافقة الشركاء الآخرين.