ارزش منصفانه (متعارف) بازار، به متوسط ارزش (قیمت) برآورد شده یک ملک با در نظر گرفتن شاخص های بازار اطلاق می شود. این ارزش به میزانی است که نه توسط فروشنده تعیین می شود و نه خریدار می تواند آن را کاهش دهد. ارزش منصفانه بازار ارزشی است که با در نظر گرفتن شرایط و واقعیت های منطقه و بازار در آن روز تعیین می شود. ارزش منصفانه بازار یک ارزش گذاری (قیمت گذاری) بلندمدت نیست. تغییرات با توجه به ویژگی های املاک و تحولات پیرامون آن تغییر می کند و با توجه به وضعیت بازار در آن روز ارزیابی می تواند مورد تجدید نظر قرار گیرد. هنگام تعیین ارزش منصفانه بازار، تمام ویژگی های املاک، عوامل داخلی و خارجی باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند. لازم به ذکر است که تمامی عوامل می توانند ارزش گذاری را تغییر دهند. این ارزیابی ها مورد نیاز است و در فرآیندهای رسمی مورد استفاده قرار می گیرد، از این رو ارزیابی باید به طور کامل و دقیق انجام شود. در غیر این صورت ارزیابی های دارای اشتباه فاحش ممکن است منجر به مجازات های کیفری گردد.
هدف از ارزش منصفانه بازار چیست؟
هدف از ارزش منصفانه بازار استخراج یک قیمت رسمی و متوسط برای املاک و مستغلات، یعنی دارایی ها است. گزارش های ارزش گذاری، گزارش ارزش واقعی املاک به سازمان های دولتی و موسساتی مانند شرکت های بیمه است. با این روش از کاهش ارزش املاک و یا گرانی غیرقابل توجیه جلوگیری می شود. پرداخت هایی مانند مالیات دوباره با در نظر گرفتن این گزارش های ارزش گذاری تعیین می شود. بانک ها، مؤسسات فردی و مؤسسات رسمی چنین ارزیابی هایی را به عنوان دارایی صاحب املاک می پذیرند. یعنی املاک را می توان دارایی مادی مالک تلقی کرد.
راه های یافتن ارزش منصفانه بازار یک خانه چیست؟
روش های ارزش گذاری منصفانه بازار در زیر فهرست و شرح داده شده است.
- خریدار و فروشنده: ارزش منصفانه بازار معمولاً بر اساس پیشنهاد بین خریدار و فروشنده محاسبه می شود. در موارد استثنایی این مقدار با در نظر گرفتن فعالیت بازار تعیین می شود.
- ارزیاب دارای مجوز: برخی افراد متخصص دارای مجوز در زمینه ارزیابی هستند.
- آژانس‌های املاک و شرکت‌های ساختمانی: کارشناسان و مؤسسات این بخش، افراد شایسته در این ارزیابی‌ها هستند.
چگونه ارزش منصفانه بازار یک خانه را محاسبه کنیم؟
ارزش گذاری و قیمت گذاری که توسط آژانس های املاک و مستغلات، شرکت های ساختمانی و سایر فروشندگان در بازار برای خانه های هم اندازه انجام می شود را می توان هنگام محاسبه ارزش منصفانه بازار یک خانه در نظر گرفت. به عبارت دیگر داده ها باید ارزیابی و تأیید شوند، املاک مورد مقایسه انتخاب و ارزش فروش آنها بررسی شود. به طور کلی پانزده درصد انحراف از مقدار طبیعی است. این ارزیابی را می توان با مشاوره با ارزیاب های دارای مجوز املاک انجام داد.
آیا ارزش منصفانه بازار باید قبل از خرید خانه محاسبه شود؟
نکته اصلی در اینجا تعیین ارزش گذاری توسط پیشنهادات خریدار و فروشنده است. بنابراین مناسب ترین قیمت توسط مقدار انحراف تعیین می شود. پس درست تر است که ارزش گذاری قبل از خرید خانه انجام شود.
ارزش منصفانه بازار دیگر در چه مواردی اعمال می شود؟
ارزش گذاری منصفانه بازار در خرید و فروش خانه، سازمان های دولتی، تعیین مالیات، محاسبات وام بانکی، آژانس های املاک و شرکت های بیمه استفاده می شود.
چالش های ارزیابی ارزش منصفانه بازار چیست؟
بزرگترین چالش در ارزش گذاری منصفانه بازار این است که مناطق و قیمت ها دائما در حال تغییر هستند. عوامل داخلی و خارجی به طور مداوم و جدی بر ارزش گذاری های منصفانه بازار تأثیر می گذارد. بنابراین گزارش های ارزیابی و قیمت گذاری انجام شده برای مدت طولانی معتبر نیستند. علاوه بر این ارزیابی در بازارهایی که محدوده قیمت آنها بسیار گسترده است نیز بسیار دشوار است.
آیا ارزش بازار منصفانه با ارزش برآورد شده برابر است؟
نه، یکسان نیست.
ارزش بازار منصفانه یک ملک قیمتی است که با موافقت بین خریدار و فروشنده در شرایط فعلی بازار تعیین می شود که می تواند هر دو طرف را راضی نگه دارد. از طرف دیگر ارزش برآورد شده گزارشی است که در سند مالکیت و پرونده پروژه املاک و مستغلات در شهرداری، تنها بر اساس مساحت رسمی و داده های قانونی موجود در پروژه بدون در نظر گرفتن ارزش های اضافه شده توسط مالک به ملک لحاظ می گردد.
چرا ارزش بازار بالاتر از ارزش برآورد شده است؟
ارزش بازار عبارت است از قیمت گذاری درج شده در گزارش ارزیابی که با برآورد وضعیت فعلی املاک و مستغلات و با در نظر گرفتن نوسازی، نگهداری و تعمیرات و همچنین با نشان دادن قیمت تخمینی تعیین شده برای فروش املاک تهیه می شود. به طور مثال اگر یک آپارتمان طبق اطلاعات مندرج در سند 100 متر مربع مساحت داشته باشد، هزینه هایی مانند بازسازی انجام شده توسط صاحب خانه، خریدن امکانات و وسایل لوکس برای آشپزخانه آپارتمان توسط مالک یا هزینه بستن و اضافه کردن مساحت بالکن به آپارتمان در گزارش های ارزیابی رسمی لحاظ نمی گردد. گزارش ارزیابی شده ارزش املاک و مستغلات که بانک ها و مؤسسات رسمی در درجه اول آن را در نظر می گیرند، همان ارزش رسمی املاک خواهد بود. به این دلایل معمولاً قیمت فروش توافق شده بین مالک و خریدار بیشتر از ارزش ارزیابی شده ملک است.