املاک صنعتی کلیه ی زمین ها و ساختمان هایی است که فعالیت های صنعتی از جمله تولید، ساخت، مونتاژ، انبارداری، تحقیق و شبکه توزیع را در خود جای داده است. املاک و مستغلات صنعتی یک اصطلاح گسترده است که دارایی های مختلفی را شامل می شود. املاک صنعتی زیرمجموعه ای جامع از املاک و مستغلات است که شامل انبارها، تولیدکنندگان، کارخانجات، تدارکات و شبکه توزیع می شود. دارایی هایی که به موجب آن ساخت یا تولید کالاها و محصولات و املاک و مستغلات لجستیکی که جابجایی و نگهداری راهبردی محصولات و کالاها را آسان می‌کند، به عنوان املاک صنعتی شناخته میشود. این سازه ها جذابیت سایر املاک از جمله انواع املاک و مستغلات مانند آسمان خراش های پر زرق و برق، محله های چندخانواده ای اصیل و یا مراکز خرید شلوغ را ندارد. از سوی دیگر املاک و مستغلات صنعتی نقش کلیدی بسیاری دارند زیرا ستون فقرات و زیرساخت اقتصاد صنعتی می باشند.
انجام تحقیقات میدانی و بررسی امکان انتخاب مراکز جدید التأسیس توسط سازمان های صنعتی متوسط و بزرگ و همچنین شرکت های ارائه دهنده خدمات لجستیکی، مطالعات ارزش گذاری تأسیسات و اراضی موجود این سازمان ها، آماده سازی جهت توسعه و استراتژی های مربوطه حائز اهمیت می باشند. املاک و مستغلات صنعتی جایگاه مهمی در زمینه های تولید، بازاریابی و تجارت داخلی کشورها دارند. انتخاب مکان های مناسب برای بازار صنعتی مهمترین قدم در این زمینه است. از آنجایی که تجارت با تولید در صنعت مربوطه شروع میشود، بخش املاک و مستغلات صنعتی نشان دهنده تجارت صحیح و درست در ترکیه و سایر کشورها است. سرمایه گذاری درست در املاک صنعتی، شرکت را به سمت موفقیت در بخش صنعتی سوق می دهد. شرکت های سرمایه گذار در این زمینه، به دنبال سودآوری هستند. قبل از انجام معامله باید پیرامون برخی مسائل تصمیم گیری شود. اتخاذ تصمیمات صحیح، مستلزم انتخاب یک شرکت مشاور سرمایه گذاری خبره است. انتخاب منطقه، مسئله ی حمل و نقل، نقطه مرکزی، بودجه بندی صحیح، دوره رکود مسکن و زمان بندی عواملی هستند که باید در نظر گرفته شوند.
انواع املاک صنعتی چیست؟
در همین راستا املاک صنعتی معرف گونه ای از املاک هستند که در آن کالاها، تولید، ذخیره و صادر می شوند. ساختمان‌های صنعتی به هشت نوع اصلی ولی اکثر املاک صنعتی به سه دسته اصلی: ساخت، ذخیره‌سازی و شبکه توزیع و فضاهای صنعتی چندمنظوره تقسیم می‌شوند.
انواع املاک صنعتی به شرح زیر می باشد:
- صنعت پوشاک
- انبار های صنعتی عمده فروشی ها
- تولیدات سنگین صنعتی
- سردخانه صنعتی
- نمایشگاه صنعتی
- مراکز داده های اطلاعاتی صنعتی
- صنعت الکترونیک
1. صنعت پوشاک
یک مستأجر ملک تجاری با یک کارگزار یا مالک زمین قرارداد ساخت و ساز (BTS) منعقد می‌کند تا تسهیلات جدید و سفارشی برای اجاره تولید کند. پس از تمام شدن پروژه معمولاً مستاجر ساکن آنجا می شود. از آنجایی که سرمایه گذاران تعیین می‌کنند که می‌خواهند سازه برای اهداف تجاری شان چگونه طراحی شود، این نوع توافق، بهترین روش استفاده از زمین و تسهیلات قابل استفاده از آن را فراهم می‌کند.
2. انبار های صنعتی عمده فروشی ها
از این جهت که این انبارها معمولا برای انتقال کالا استفاده می شوند، مکان آنها بسیار اهمیت دارد. اگر می خواهید محصولات خود را به سرعت به هر نقطه از کشور انتقال دهید، باید در مرکز کشور و ترجیحا نزدیک فرودگاه باشید. با این حال مساحتی که شرکت در آن احداث شده است می تواند به این موضوع و همچنین طراحی آن تأثیر بگذارد.
3. تولیدات سنگین صنعتی
این کارخانه های بزرگ بخاطر تولید محصولات و مواد سنگین شناخته شده هستند. آنها اغلب دارای ده ها هزار و یا شاید صدها هزار مترمربع مساحت قابل استفاده و همچنین ماشین آلات سنگین، نیروگاه تولید برق سه فاز و فضای کافی برای دپوی کامیون ها برای بارگیری کالا هستند. کارخانه‌های تولیدات سنگین باید زمانی که صاحبان یا اجاره‌کنندگان جدید می‌آیند، با توجه به نوع تولید آنها به‌روزرسانی شوند تا ماشین‌آلات مخصوص مورد استفاده آن ها با کاربری نهایی سازگار شوند.
4. سردخانه صنعتی
دو فاکتور اصلی برای یک سردخانه وجود دارد: خود انبار سردخانه و تجهیزات داخل آن، مانند نوع قفسه بندی ها. فاکتور سومی هم وجود دارد که مرکب از هر دو فاکتور قبل است. نوع سازه های قفسه، که در آن قفسه ها بخشی از ساختار یکپارچه انبارسردخانه هستند.
5. نمایشگاه صنعتی
نمایشگاه های صنعتی واحدهای کاربردی که معمولا متشکل از کالاها و محصولاتی هستند که دست به دست و معامله نمی شوند و فروشی نیستند.
6. مراکز داده های اطلاعاتی صنعتی
عملیات فناوری اطلاعات برای دوام کسب و کار بسیار اهمیت دارد، معمولاً اجزا و زیرساخت‌های اضافه یا پشتیبان را برای منبع تغذیه، اتصال داده های اطلاعاتی، کنترل‌های محیطی (مانند تهویه مطبوع و اطفاء حریق) و سایر سیستمهای امنیتی ترکیب می‌کنند. یک مرکز داده بزرگ یک شرکت در اندازه بزرگ است که معادل برق یک شهر کوچک برق مصرف می کند.
7. صنعت الکترونیک
معمولاً فضاهایی بسیار کوچکتر و پیچیده تر از رقبای بزرگ تر خود هستند. آنها معمولاً در فضایی هستند که محصولات از قطعات کوچکتر کنار هم قرار می گیرند، ذخیره و سپس برای فروش به مصرف کنندگان تحویل داده می شوند. در نتیجه برای اجاره کنندگان مختلف خیلی راحت تر است.
کلاس های املاک و مستغلات صنعتی چیست؟
شروط اجاره املاک صنعتی بسته به نوع و کیفیت ملک متفاوت است. به عنوان مثال تأسیسات تولیدات صنعتی پیشرفته، معمولاً اجاره های خالص سه گانه با مدت بازپرداخت حداکثر تا 25 سال را دارند. در همین حال بسته به منطقه، نوع ملک و مستاجر، مدت اجاره املاک لجستیک از سه تا ده سال متغیر است.
سه دسته از املاک صنعتی وجود دارد که در زیر ذکر شده است
- کلاسA :این ساختمان ها جزء جدیدترین ساختمان ها و دارای بهترین امکانات رفاهی هستند، در شرایط عالی و در مناطق ممتاز قرار دارند و مستاجران باکیفیت را جذب می کنند. یک مجتمع لجستیکی نوین بین ایالتی که به یک غول تجارت الکترونیک یا یک کارخانه تولید مواد غذایی پیشرفته خدمات می دهد، نمونه هایی از املاک صنعتی کلاس A هستند.
- املاک کلاس B: قدیمی تر یا فرسوده هستند، فاقد امکانات رفاهی موجود در سایر املاک هستند، در بازارهای املاک و مستغلات ثانویه یا ثالث قرار دارند، تا به مستاجران با کیفیت پایین اجاره داده می شوند.
- کلاس C :این تسهیلات کمترین درجه را در میان مستغلات دارند و آنها را برای رساندن به درجه A یا B کاندیدای نوسازی، یا توسعه فراگیر به نوع دیگری از ملک مانند املاک مسکونی یا تأسیسات ذخیره سازی شخصی تبدیل می کنند.
ویژگی های املاک و مستغلات صنعتی به چه صورت است؟
املاک صنعتی دارای ویژگی های مشترک بسیاری می باشند. اول این که این املاک در قطعات بزرگی از زمین و معمولاً در حاشیه شهرهای مرکزی و مهم و نزدیک به بنادر، فرودگاه ها و بزرگراه های اصلی قرار می گیرند که امکان حمل و نقل آسان کالا را فراهم می کنند.
املاک صنعتیِ تجاری به سه بخش اصلی تقسیم می گردند. اولا، املاک و مستغلات صنعتی شامل طیف گسترده ای از انواع کسب و کارها و مشاغل در اشکال و اندازه های مختلف، از جمله ساختمان های پهنه بندی مختلط شامل دفاتر و فضاهای تجاری مشابه می باشند. ثانیاً، املاک و مستغلات صنعتی شامل سقف های اندکی کوتاه تر و کاربری های با قدمت بیشتری نسبت به سایر املاک هستند. سوم، املاکی که در هنگام اجاره نیازمند به تعمیرات فوری می باشند. با تمام این اوصاف تمام طبقه بندی های املاک صنعتی می توانند برای شما سودمند واقع شوند.
مزایا و معایب املاک صنعتی چیست؟
سرمایه گذاران باید در املاک و مستغلات خود در مورد امکانات و تسهیلات آزادی عمل داشته باشند که یکی از آنها املاک صنعتی است. در این موارد املاک و مستغلات صنعتی را می توان به طور کلی به هر ملکی با امکانات ذخیره سازی، مانند یک انبار، مرکز شبکه توزیع، یا فضای بزرگ دپو که می تواند انواع فعالیت های صنعتی را در خود جای دهد یا ساختمان هایی که می تواند به آن تبدیل شود، مانند یک منطقه تولید یا یک کارخانه تولیدی تعریف کرد. در این صورت و به طور بالقوه همه احتمالات بررسی می‌شوند و شانس تعطیل نشدن یک کسب‌وکار پرسود را که می‌تواند به بسیاری از آنها تبدیل شود، بهبود می‌بخشد. مزایای املاک صنعتی، خریداران املاک را به سرمایه گذاری در این زمینه ترغیب می کند.
مزایا و معایب انواع املاک صنعتی به شرح زیر لیست شده است:
- املاک صنعتی در عصر طلایی خود واقع شده است
- سرمایه گذاری در املاک صنعتی تنوع محصولات را تضمین می کند
- درآمد بیشتر برای دوره های طولانی تر
- املاک صنعتی برای اصلاح تنظیم بازار فروش است
- مالکیت صنعتی هزینه ی نگهداری بالایی دارد
- شرایط تمدید طولانی تری دارد
چگونه می توانیم در واحد های صنعتی سرمایه گذاری کنیم؟
شرکت هایی که در املاک و مستغلات صنعتی سرمایه گذاری می کنند مایل به کسب درآمد پرسود هستند. مسائلی وجود دارد که باید قبل از انجام معامله تصمیم گیری شود. به منظور اتخاذ درست این تصمیمات، از یک شرکت مشاور سرمایه گذاری متخصص استفاده می شود. انتخاب منطقه، دسترسی حمل و نقل، در مرکز بودن، بودجه صحیح، دوره بحران تولید و زمان بندی عواملی هستند که باید در نظر گرفته شوند. ابتدا باید این عوامل با جزییات مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد و برنامه کامل عملیاتی تهیه شود. همه اینها باید در چارچوب اصول منطقی باشد. در این مرحله بررسی خطرپذیری و برنامه های مدیریت ریسک را هرگز نباید فراموش کرد.
یافتن یک مرکز صنعتی به معنای ارزیابی بازار مناسب است. در تعیین بازار مناسب، یک شرکت سرمایه گذاری خبره در زمینه واحدهای صنعتی وارد میدان می شود. هر کدام از این قسمت ها در حین تحلیل بازار یک به یک تا آخرین جزئیات مورد بررسی قرار می گیرند. این به توانایی رقابت کردن با تولیدات و محصولات برندهای ممتاز در بازار فروش جهانی بستگی دارد. توانایی رقابت با سایر کشورها و تولید محصولاتی که نیاز مصرفی در بازار داخلی را با قیمتی پایین تر و مقرون به صرفه تر می توانند تامین کنند، به معنی رعایت اصول بازار فروش مناسب در حوزه واحد های صنعتی است. پیش بینی می شود وضعیت املاک ومستغلات صنعتی در سال های آینده گسترش و توسعه بیشتری پیدا کنند.
روش های ارزش گذاری از نظر انجام سرمایه گذاری در زمان و مکان مناسب بسیار مهم است. رویکرد بازار، بهره برداری ساختمان، کاهش درآمد و روش هزینه، تکنیک هایی هستند که در ارزیابی املاک صنعتی مورد استفاده قرار می گیرند. در رویکرد بازار، مناطق صنعتی سازمان یافته مقایسه و ارزیابی می شوند. در روش بهره برداری ساختمان، ارزش زمین در راستای برخی ویژگی ها محاسبه می شود. در روش بهای تمام شده، با در نظر گرفتن تمام استهلاک ها در محاسبه هزینه تولید جدید، یک مقدار شاخص تعیین می شود. از سوی دیگر روش کاهش درآمد، امکان تعیین ارزش تعیین شده را با تبدیل جریان نقدی به یک ارزش جاری واحد در آینده فراهم می کند.
سرمایه گذاری در املاک صنعتی چه مزایایی دارد؟
یکی از مهمترین دلایل سرمایه گذاری در املاک صنعتی، نیاز به فضای انبار است که به لطف رشد سریع خرید و تجارت الکترونیکی است. به علاوه این واقعیت که املاک و مستغلات صنعتی مشمول مقررات قفل و بسته شدن مرزها نمی‌شوند همراه با اطمینان و امنیت می باشد، به خصوص وقتی صحبت از ارزش آینده در میان باشد.
عامل دیگر این است که بر خلاف مستاجر در خانه اجاره ای که تاریخ خروج مشخصی دارد، چنین قانونی در مناطق صنعتی وجود ندارد و علاوه بر آن این نوع املاک و مستغلات، دست آورد مالی بلند مدت بیشتری را به ارمغان می آورند.
چرا باید در املاک صنعتی سرمایه گذاری کرد؟
موقعیت واحد صنعتی در منطقه مناسب و دوام فعالیت آن نیاز به یک بازار در حوزه املاک را ایجاد می کند. به همین دلیل صاحبان انجمن های صنعتی مربوط برای سرمایه گذاری های جدید خود نیاز به شناخت بازار املاک و مستغلات از نظر صنعتی دارند. انتخاب منطقه های مناسب برای بازار صنعتی مهمترین قدم در این زمینه است. از همین منظر در ترکیه و سایر کشورها، بخش املاک و مستغلات صنعتی نشان دهنده تجارت درست است. زیرا تجارت موفق با تولید در صنعت مربوط به آن شروع می شود. سرمایه گذاری مناسب در واحد های صنعتی شرکت را به موفقیت در بخش صنعتی سوق می دهد. شرکت هایی که در این حوزه سرمایه گذاری می کنند، سود خود را در نظر می گیرند و انتخاب های مناسب در این زمینه سود بالایی به همراه دارد، زیرا یک سرمایه گذاری جدی و بزرگ در دوره های طولانی است.
تفاوت بین املاک تجاری و صنعتی چیست؟
املاک تجاری و صنعتی هفت تفاوت اساسی دارند که در زیر ذکر شده است.
- موقعیت ساختمان: در حالی که در ساختمان‌های تجاری، فضای کاری فشرده‌تر و جمعی‌تراست و در منطقه کوچکتر وجود دارد، در ساختمان‌های صنعتی امکان دارد موقعیت در مکان‌های بسیار متفاوت و در مکان‌هایی خاص با توجه به نوع تجارت باشد. حمل و نقل در ساختمان های صنعتی بر پایه ی این امر برنامه ریزی شده است.
- زیرساخت بیرونی: در حالی که در ساختمان‌های تجاری برنامه‌ریزی با توجه به عوامل محیطی و جانبی سنجیده می شود، در ساختمان‌های صنعتی تمرکز مستقیم بر محصول یا کسب‌وکار می باشد.
- فضای داخلی ساختمان: در ساختمان های تجاری، فضای داخلی ساختمان مطابق با نوع شغل طراحی می شود، در حالی که در ساختمان های صنعتی ساختمان از همان ابتدا بر اساس نوع تولید و شغل ساخته می شود.
- سیستم زیرساخت داخلی: سیستمهای صنعتی جامع تر است.
- مقیاس ساخت و ساز: در حالی که طیف وسیع و نامحدودی از تنوع کاری در سازه های تجاری انجام می شود، فعالیت های تجاری محدودی در سازه های صنعتی انجام می شود.
- مدیریت پروژه: در حالی که در املاک تجاری به طور کلی اساسنامه هایی در مورد ساختمان و سازه وجود دارد، کانسپت سازه در املاک صنعتی و سرمایه گذاری وسیع تر است. ممکن است بیش از یک بنا وجود داشته باشد. محدوده تحت شعاع این سازه ها و فعالیت های جانبی تجهیزات(تاسیسات) موضوع اصلی سرمایه گذاری صنعتی می باشد. بنابراین املاک و مستغلات وسیع تر و جامع تر و مدیریت آنها پیچیده تر است.
- مجوزها: در سازه های تجاری و صنعتی مجوزها شبیه هم می باشند. اما در سازه ها و سرمایه‌گذاری‌های صنعتی در مقایسه با تجاری، کار و مدارک تکمیلی بیشتری مورد نیاز است.