املاک و مستغلات نام متداولی است که به اموال غیرمنقول تجاری از قبیل خانه، زمین، مزرعه، ساختمان، تاکستان یا دفاتر کار، محل کار و فروشگاه اطلاق می شود. هر ملکی صرف نظر از نوع آن، در زیر مجموعه املاک قرار می گیرد. همچنین افرادی که بصورت حرفه ای در این حوزه فعالیت دارند، بعنوان مشاور(آژانس) املاک شناخته می شوند. نقش مشاور املاک ایجاد ارتباط بین خریدار و فروشنده در فرآیند خرید، فروش و اجاره ملک است. مؤسساتی که امروزه در قالب شرکت و به صورت یک کار فرعی، در تجارت املاک و مستغلات فعالیت دارند تحت عنوان مشاور املاک و مدیر فروش نیز شناخته می شوند.
کار حوزه املاک و مستغلات به چه شکل است؟
برای ورود به حوزه املاک و مستغلات، باید از بخش حقوقی تجارت شروع کرد. اگر 18 ساله و دارای دیپلم دبیرستان هستید، می توانید با استفاده از دوره های برگزار شده توسط اتاق بازرگانی یا اتحادیه های املاک منطقه تان، گواهی املاک خود را دریافت کنید. مشاور املاک نه تنها مکانی جهت ملاقات خریداران و فروشندگان است، بلکه محل کار متخصصان آموزش دیده نیز می باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد املاک و مستغلات می توانید لیست زیر را بررسی کنید:
1. ساخت و ساز ملک جدید
می توان فرآیند خرید خانه از پروژه های ساختمانی را به دو بخش تقسیم نمود. بخش اول مربوط به پروژه هایی است که هنوز شروع به ساخت نشده یا در دست احداث است. بخش دوم پروژه هایی است که فاز ساخت آنها به پایان رسیده و عموماً پروژه های کلید در دست نامیده می شوند. در پروژه های تکمیل شده ممکن است برخی از فرآیندها متفاوت باشد. اما مراحل قانونی مانند انتقال سند و فک رهن یکسان است. پس از خرید مسکن از یک پروژه ساختمانی و انجام مراحل واگذاری سند، مراحلی مانند جابجایی، فک رهن مسکن و ابلاغ به شهرداری ضروری است. مراحل قانونی پس از خرید خانه به طور خلاصه در زیر ذکر شده است:
- انتقال سند مالکیت در خانه های خریداری شده از پروژه چگونه انجام می شود؟
هنگامی که مراحل ساخت خانه خریداری شده از پروژه به پایان رسید، انتقال از شرکت ساختمانی به خریدار در دفتر اسناد رسمی انجام می شود. طی این فرآیند 4 درصد از مبلغ فروش خانه، به عنوان هزینه سند مالکیت 2% از هزینه توسط خریدار و 2% توسط شرکت ساختمانی پرداخت می شود. این نرخ ها ثابت هستند مگر اینکه از طریق قانونی تغییر کنند. با این حال در برخی موارد شرکت های فروشنده ممکن است هزینه سند مالکیت را در قیمت فروش لحاظ کنند. در چنین شرایطی خریدار ممکن است نیازی به پرداخت هزینه اضافی نداشته باشد. علاوه بر هزینه سند مالکیت، هزینه تنخواه گردان سند نیز باید پرداخت شود. از سال 2021 هزینه تنخواه گردان سند مالکیت 385 لیر است. با پرداخت این هزینه سند مالکیت به خریدار تحویل و صاحب رسمی خانه می شود. علاوه بر این برای انتقال سند مالکیت باید بیمه اجباری زلزله دریافت گردد. در غیر این صورت نقل و انتقال منزل قابل انجام نیست.
پس از اتمام کارهای سند، در صورت وجود رهن باید تسویه شود.
- چگونه می توان وام مسکن خانه های خریداری شده از پروژه را حذف کرد؟
همه خانه های فروخته شده توسط پروژه در رهن نیستند. رهن موردی است که در گزینه های پرداخت اقساطی و اعتباری امکان دارد با آن مواجه شوید، شاید در مواردی مانع فروش خانه شود و در صورت عدم پرداخت بدهی، مشکلات مختلفی از جمله عدم امکان فروش خانه روبرو شوید. به همین دلیل در صورت وجود وام مسکن و بدهی در حدی که بتوان آن را تسویه کرد، پرداخت سریع آن توصیه می شود. در صورتی که موضوع وام بدهی مانند وام مسکن باشد و بتوان اقساط آن را هم در بلندمدت و هم به صورت یکجا پرداخت کرد، در این صورت نباید اختلالی ایجاد شود.
پس از دریافت سند مالکیت و تکمیل وام مسکن، مراحل ابلاغ به شهرداری انجام می شود.
- ابلاغ مالیات بر املاک خانه خریداری شده از پروژه چگونه انجام می شود؟
پس از خرید خانه از پروژه، درخواست مالیات املاک به شهرداری تابعه ارائه و ابلاغ می شود. در مراجعه به شهرداری باید سند مالکیت ملک نزد خریدار باشد. این پرداخت تا 31 دسامبر سالی که در آن نقل و انتقال انجام می شود قابل انجام است.
- چگونه می توان در خانه های خریداری شده از پروژه تغییرمحل سکونت را انجام داد؟
پس از اتمام انتقال سند مالکیت خانه خریداری شده از پروژه، در صورت سکونت در خانه خریداری شده تغییر محل سکونت الزامی است. با مراجعه به اداره ثبت احوال به راحتی می توانید محل سکونت را تغییر دهید.
- چگونه می توان در خانه های خریداری شده از پروژه کارهای مربوط به آبونمان را انجام داد؟
پس از اتمام کلیه فرآیندهای خانه خریداری شده از پروژه، فرآیند اشتراک خدماتی مانند برق، آب، گاز طبیعی و اینترنت باید آغاز شود. اشتراک های موجود را می توان به خانه جدید منتقل کرد یا اشتراک های جدیدی ایجاد کرد. در نهایت باید اشاره کنیم که ممکن است در این فرآیند بین خانه های ناتمام و خانه های کلید در دست تفاوت وجود داشته باشد. در خانه های کلید در دست معمولاً اتصال زیرساخت هایی مانند اینترنت تکمیل می شود. در پروژه های ساختمانی، این روند ممکن است بیشتر طول بکشد. به همین دلیل، مهم است که قبل از جابجایی به خانه بپرسید که آیا امکاناتی که باید توسط شرکت های زیرساخت ایجاد شود وجود دارد یا خیر.
2. خرید و فروش ملک مسکونی
انتقال مالکیت املاک یا اموال را انتقال سند مالکیت می گویند. همانطور که مشخص است معاملات مربوط به املاک با ثبت در دفتر املاک محقق می شود. در موارد ارث، حکم دادگاه، اعدام قهری، تصرف، خلع ید و سایر موارد مقرر در قانون، ملک قبل از ثبت تملک می شود. اما در این موارد توانایی مالک برای تملک منوط به ثبت ملک در دفتر املاک است. دریافت سند مالکیت از طریق ثبت با عقد قرارداد معتبر و تکمیل فرم های رسمی صورت می گیرد. برخی از مدارک باید برای فرآیند سند تکمیل شود.
اسناد در زیر ذکر شده است؛
- شناسنامه و کپی آن
- سند کتبی شهرداری مبنی بر عدم وجود بدهی مالیاتی و فیش پرداختی بابت بدهی های قدیمی.
- اصل یا فتوکپی سند قبلی خرید و فروش
- هزینه سند مالکیت و پرداخت مالیات بر دارایی باید قبل از انجام معاملات سند انجام شود.
- DASK باید دریافت یا به روز شود.
- اگر معامله با وکالت انجام شود، وکالتنامه محضری الزامی است.
مراحلی که در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود باید با ارائه تمام این اسناد آغاز می شود. شخصی که اقدام به فروش می کند باید اصل سند مالکیت، گواهی فعلی شهرداری و گواهی رهن در صورت رهن بودن خانه را داشته باشد. درخواست اولیه با مدارک در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود. در صورت عدم وجود کسری مدارک، درخواست شما تایید می شود. در صورت تایید، پیام تایید به گوشی شما ارسال می شود و ساعت و تاریخ قرار مشخص می شود. قبل از مراجعه در زمان مقرر، هزینه سند مالکیت باید در شعبه بانک مربوطه واریز شود. در وقت ملاقات باید رسید پرداختی خود را همراه داشته باشید. در زمان قرار ملاقات، خریدار و فروشنده آماده هستند و همزمان اسناد را در اتاق قرارداد امضا می کنند. پس از تکمیل امضای طرفین، سر دفتر اسناد رسمی نیز سند را امضا می کند و معامله فروش قطعی می شود. ضمناً توجه داشته باشیم که در ایام شلوغی مراقب باشید به اشخاص غیرمجاز که قول تسریع در معاملات شما را در ادارات ثبت اسناد و املاک می دهند اعتماد نکنید. فرم رسمی توسط مامور ثبت زمین ارائه می شود. دفاتر اسناد رسمی هیچ اختیاری ندارند. پس از ثبت معاملات شما در دفتر املاک توسط کارمند مربوطه، سند مالکیت به شما منتقل خواهد شد.
3. سرمایه گذاری املاک
سرمایه گذاری در املاک یکی از مهم ترین تصمیماتی است که بسیاری از افراد در طول زندگی خود می گیرند. در این مرحله انتظار سود کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت در تعیین شرایط سرمایه گذاری املاک و مستغلات اهمیت دارد. برخی از نکات مهم در مورد سرمایه گذاری ملک است که در زیر ذکر شده است:
- قبل از هر چیز باید در مورد نوع ملکی که قرار است خریداری شود تصمیم گیری شود. در لیست اولویت ها، گزینه هایی مانند آپارتمان، خانه تابستانی، محل کار، زمین، زمین، مزرعه، مغازه، آپارتمان مسکونی یا ویلا وجود دارد.
- کارشناسان توصیه می کنند که در هنگام انتخاب نوع ملک، دوره بازگشت سرمایه باید به طور دقیق مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد. مثلا؛ شخصی که تصمیم به سرمایه گذاری در زمین دارد، انتظار بازگشت سرمایه در کوتاه مدت را دارد. او باید روی زمین هایی که در طرح توسعه هستند و به دلیل موقعیت مکانی می توانند در مسیر برخی پروژه ها قرار گیرند و همچنین زمین هایی که مجوز منطقه ای دارند، تمرکز کند. مثال دیگر؛ مشخص است که مدت زمان بازپرداخت (استهلاک) بسیار کوتاهتر از دوره بازپرداخت یک آپارتمان اجاره ای است زیرا قیمت اجاره محل کار بسیار بالاتر است.
- آیا هنگام خرید سود خواهید داشت؟
یکی از الزاماتی که متخصصان املاک و مستغلات اغلب به سرمایه گذاران تأکید می کنند، «کسب سود هنگام خرید» است. پشت این الزام این واقعیت نهفته است که هر چند می‌توانید میزان پرداخت برای املاک و مستغلات را کنترل کنید، نمی‌توانید کنترل بازار بر میزان ارزش املاک را در طول زمان تعیین می‌کند. تصور می گردد ملک خریداری شده از مناطق دارای روند ارزش افزایشی، هم جریان نقدی مثبتی را در وضعیت اجاره ایجاد می‌کند و هم باعث رشد سرمایه در کوتاه مدت می‌شود. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با تمام این شرایط تنها با برنامه ریزی صحیح سرمایه گذاری می تواند به واقعیت تبدیل شود.
- پیدا کردن یک فرصت خوب برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
در انتخاب منطقه مناسب برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛ وجود مکان‌هایی مانند بیمارستان‌ها، مدارس و مراکز خرید در مجاورت آن و یا در حال احداث برای آینده نزدیک، تعداد آگهی‌های املاک در محل مورد نظر، حمل‌ونقل و طرح‌های سرمایه‌گذاری زیرساخت ها نقش مهمی در به دست آوردن سرنخ‌هایی درباره نرخ رشد جمعیت، تعادل عرضه و تقاضا دارند.
انواع املاک و مستغلات چیست؟
املاک و مستغلات به اموال گرانبهایی اطلاق می شود که منقول نیستند، ارزش اقتصادی دارند و می توانند به پول تبدیل شوند یا به صورت پول عرضه شوند. به عبارت دیگر اموالی هستند که نمی‌توان آنها را بدون از دست دادن ارزش و کیفیت شان از جایی به جای دیگر انتقال داد. اگرچه اموالی مانند خانه، زمین، مغازه و محل کار غیر منقول هستند، اما ارزش مالی دارند. علاوه بر این برای کسانی که می خواهند سرمایه گذاری کنند بسیار مهم هستند. این اطمینان وجود دارد که املاک و مستغلات اجاره ای یا خریداری شده با تغییر ارزش پول تغییر می کند. انواع املاک و مستغلات در زیر ذکر شده است:
1. مسکونی
املاک مسکونی هم به صورت نوساز و هم به صورت خانه های دست دوم فروخته می شود. رایج ترین سبک خانه های تک خانوار است. همچنین کاندومینیوم ها، تعاونی ها، تالارها، دوبلکس ها، ساختمان های سه طبقه، آپارتمان های چهار طبقه، خانه های با ارزش بالا و خانه های تعطیلات نیز هستند.
2. تجاری
املاک تجاری شامل مراکز خرید، ساختمان های پزشکی و آموزشی، هتل ها و ادارات می باشند. آپارتمان ها به طور کلی تجاری در نظر گرفته می شوند حتی اگر برای مقاصد مسکونی استفاده شوند. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید مقاله ما را در مورد نحوه سرمایه گذاری در املاک تجاری را مطالعه کنید.
3. زمین خالی
زمین شامل زمین های بایر و مزارع می باشد. زیرمجموعه زمین های خالی عبارتند از توسعه نیافته، توسعه اولیه یا استفاده مجدد، بخش فرعی و گروه سایت. وقتی از نظر سرمایه گذاری در نظر گرفته شود، زمین یکی از سودآورترین موارد است.
4. صنعتی
صنعت، شامل احداث ساختمان ها و املاک و همچنین انبارها می شود. از ساختمان ها می توان برای تحقیق، تولید، ذخیره سازی و توزیع کالا استفاده کرد. برخی از ساختمان هایی که کالاها را توزیع می کنند، املاک تجاری محسوب می شوند. تقسیم بر اساس منطقه بندی مهم است زیرا ساخت و ساز و فروش به صورت متفاوت انجام می شود.
5. هدف خاص
بیشتر شامل املاکی است که برای استفاده در یک منطقه خصوصی تعیین شده اند. به عنوان مثال می توان به مدارس، عبادتگاه ها، بیمارستان ها و حتی زمین های گلف اشاره کرد. همچنین به عنوان املاک و مستغلاتی که ارزیابی آنها آسان نیست شناخته می شوند زیرا به طور مرتب در بازار املاک و مستغلات معامله نمی شوند.