ارزیابی املاک چیست؟

ارزیابی املاک عمل یا فرآیند تخمین ارزش مالی ملک تعریف می شود. کارشناس خبره در این زمینه خاص، گزارشی را بر اساس تجزیه و تحلیل خانه، فروش اخیر و مقایسه خانه های مشابه نزدیک اعلام می کند. اشخاص حرفه ای که تجربه زیادی در زمینه تجارت املاک دارند می توانند سبک های مختلف املاک را با در نظر گرفتن همه عوامل ارزیابی کنند.

ارزیابی کلی اموال در گزارشی که بر اساس تحقیقات و تحلیل بازار توسط کارشناس تهیه شده، نشان داده می شود. با این حال امکان ارزیابی مجدد مبلغ مشکوک گفته شده برای ارزش ملک مورد ارزیابی وجود دارد.. فراموش نکنید که در تمامی ارزیابی ها وضعیت خانه، فروش خانه هایی با قیمت مشابه در بازار و موقعیت مکانی از اهمیت بالایی برخوردار است. این همچنین به معنای آن است که با بازسازی های انجام شده در داخل خانه، ارزش آن افزایش می یابد.

همچنین کارشناسان علاوه بر ارزیابی املاک، وظایف مشاوره ای که شامل مطالعات بهره برداری از زمین، مطالعات عرضه و تقاضا، مطالعات امکان سنجی اقتصادی، تجزیه و تحلیل بالاترین و بهترین استفاده و ملاحظات مورد پسند بازار یا سرمایه گذاری مربوط به توسعه های پیشنهادی یا موجود را انجام می دهند. بنابراین کار کارشناس باید مستقیماً مشخص شود.

از بین تمام ارزیابی‌های املاک، ارزیابی املاک تجاری اساسی‌ترین و حیاتی‌ترین ارزیابی برای کارشناسان است، زیرا هدف مالک احتمالی ملک کسب درآمد از آن است. بنابراین صرف نظر از اینکه خریدار و یا فروشنده ملکی  باشید، باید با یک متخصص قرارداد ببندید، تحقیقات بازار دقیق انجام دهید و سپس ارزش واقعی ملک تجاری را تعیین کنید. زیرا این تنها راهی است که می توانید تأیید کنید که ارزش واقعی ملک را تعیین کرده اید و در نتیجه مطمئن شوید که تقلب نمی کنید.

هدف از ارزیابی املاک چیست؟

هدف اصلی ارزیابی بیان دلایلی مانند برآورد ارزش تعریف شده هر گونه منافع ملکی یا انجام تجزیه و تحلیل یا مشاوره برای تصمیم در مورد املاک است. اما برای انجام تحقیقات و گزارش معامله، مشتری یا صاحب ملک با کارشناسان تماس گرفته و دلیل اصلی تجزیه و تحلیل ملک را مشخص می‌کنند. به این ترتیب مشتری ملک نیز می تواند به پاسخ سوالات خاصی در مورد املاک برسد.

از آنجایی که هدف ارزیابی تعیین قیمت ملک در بازار، محتمل ترین قیمتی که ملک در یک بازار رقابتی و آزاد دریافت می کند است یادگیری ارزیابی املاک و مستغلات به شما کمک می کند تا در بازار املاک و مستغلات معامله کنید. بنابراین انجام این روش بسیار مهم است. به این ترتیب سود مالی به دست خواهید آورد و در زمان صرفه جویی خواهید کرد.

 انواع ارزیابی خانه چیست؟

لیستی از انواع ارزیابی خانه در زیر وجود دارد:

•  ارزیابی کامل: نوع کامل ارزیابی توسط کارشناس به این معنی است که ارزیاب داخل و خارج ملک را بررسی می کند. به این ترتیب شامل گرفتن عکس، نظر دادن و مقایسه خانه با دیگر خانه های مشابه در منطقه است. این نوع ارزش گذاری روشی است که برای تعیین ارزش یک خانه برای اکثر قریب به اتفاق وام های رهنی استفاده می شود.
• ارزیابی فقط خارجی: ارزیابی از نوع خارجی فقط نمای خارجی ملک را پوشش می دهد، به این معنی که شما به معنای واقعی کلمه از کنار ملک عبور می کنید و فقط یک ارزیابی خارجی دریافت می کنید. برای این فرآیند، ارزیاب از نمای خارجی ملک عکس می گیرد اما ارزیابی داخلی انجام نمی دهد. او این ارزیابی ها را به دلیل فرم استفاده شده در این ارزیابی ها در این بخش، «2055» می نامد. از آنجایی که کار کمتری انجام می شود، معمولاً هزینه آن کمتر از ارزیابی کامل است.

بعلاوه گزارش های خارجی به ندرت در هنگام گرفتن وام مسکن اصلی برای خرید یا تامین مالی مجدد خانه استفاده می شود.

• ارزیابی تجزیه و تحلیل اجاره: نوع دیگری از ارزیابی املاک، تجزیه و تحلیل اجاره، براساس وام هایی است که به املاک برای سرمایه گذاری داده می شود که به عنوان “1007” شناخته می شود. این متفاوت از ارزیابی کامل است. یک ارزیابی کامل ارزش ملک را با محصولات فروخته شده مقایسه می کند، در حالی که تجزیه و تحلیل اجاره، درآمد بالقوه اجاره ملک موضوع را با اجاره بهای اجاره در منطقه مقایسه می کند.
• قیمت مورد نظرکارگزار (BPO): یکی از انواع ارزیابی اموال، قیمت مورد نظرکارگزار(BPO) است. با این حال این روش توسط یک ارزیاب انجام نمی شود. گزارش BPO  برای هر ملکی انجام نمی شود و معمول نیست. همچنین هنگام خرید یا تامین مالی مجدد خانه استفاده نمی شود. BPO اغلب برای ابطال بیمه وام مسکن در یک وام موجود یا هنگام خرید وام مسکن دوم به تنهایی مورد نیاز است. سایر انواع ارزیابی املاک و مستغلات به شرح زیر است:

1. روش مقایسه فروش

رویکرد مقایسه فروش به روشی برای ارزیابی املاک و مستغلات اشاره دارد که یک ملک را با املاک مشابه یا سایر املاکی که اخیراً در منطقه با ویژگی های مشابه فروخته شده اند، مقایسه می کند.

آژانس‌های املاک و ارزیاب‌های تخصصی می‌توانند هنگام ارزیابی املاک برای فروش از رویکرد مقایسه فروش استفاده کنند. این روش تأثیر ویژگی های فردی را بر مقدار کلی ویژگی توصیف می کند. ویژگی‌های رایج آرایش SCA  شامل لیست‌های اخیراً فروخته شده، ویژگی‌ها، سن، وضعیت و میانگین قیمت هر مترمربع است.

2. روش سرمایه گذاری درآمد

رویکرد درآمدی که روش سرمایه‌گذاری درآمد نیز نامیده می‌شود، نوعی روش ارزش گذاری املاک است که سرمایه‌گذاران را قادر می سازد ارزش ملک را بر اساس درآمد حاصل از آن تخمین بزنند. روش درآمد املاک سرمایه‌گذاری به عنوان یک نوع محاسبه دارایی استفاده می شود و یکی از رویکردهای رایج برای ارزیابی املاک و مستغلات است.

این روش به آنها کمک می کند تا متوجه شوند که آیا ممکن است سرمایه گذار از ملک اجاره ای سود ببرد یا خیر، وام دهنده می خواهد خطر احتمالی بازپرداخت را در صورت تمدید وام مسکن به سرمایه گذار بداند. وام دهنده می خواهد سرمایه گذار را از خطر احتمالی بازپرداخت در صورت تمدید وام مسکن مطلع کند.

3. روش هزینه

رویکرد هزینه یک روش ارزیابی املاک است که قیمتی را که خریدار باید برای ملک بپردازد را بر اساس هزینه ساخت یک ساختمان معادل تخمین می زند.

در رویکرد بهای تمام شده، ارزش ملک برابر است با بهای تمام شده زمین به اضافه کل هزینه های ساخت، منهای استهلاک. یعنی این روش دقیق ترین قیمت بازار را نسبت به روش های جایگزین برای زمانی که یک ملک جدید است، می دهد.

چگونه یک ارزیابی انجام دهیم؟

اگر قبلا این کار را انجام نداده اید، باید بدانید که باید یک ارزیاب خبره املاک استخدام کنید و تا پایان ارزیابی با آنها همکاری نزدیک داشته باشید.

خریدار یا مالک همه می‌خواهند بدانند ملکی که دارند یا می‌خواهند داشته باشند ارزش قیمتش را دارد یا خیر. برای درک این موضوع باید این بررسی را انجام داده باشید زیرا این تنها راه برای درک دقیق ارزش ملک است. علاوه بر این ارزیاب املاکی که استخدام می کنید باید از ارزش محله شما آگاه باشد، بنابراین هنگام استخدام یک متخصص، به طور خاص بپرسید که آیا قبلاً در آن محله کار کرده است یا خیر.

هنگامی که متخصص مناسب برای ملک خود را پیدا کردید، جلسه ای را با ارزیاب برنامه ریزی کنید و اسنادی را که ارزش خانه شما را مشخص می کند جمع آوری کنید. با آنها در تماس باشید و در مورد محله و ارزش ملک در بازار صحبت کنید تا ارزیابی نهایی را دریافت کنید.

چه کسی ارزیابی خانه را انجام می دهد؟

ارزیابی‌های ملک باید توسط یک ارزیاب ثالث، در صورت امکان ناشناخته، بدون وابستگی به خریدار و فروشنده یا وام‌دهنده انجام شود. به این ترتیب همه طرف‌ها می‌توانند مطمئن باشند که قیمت مشخص ‌شده منصفانه، بی‌طرفانه و عاری از نفوذ هر طرفی است که ممکن است منتفع شود.

همچنین داشتن یک متخصص که نوع دارایی را که باید ارزیابی شود، بسیار مهم است، علاوه بر این ارزیابی توسط شخصی که قبلاً روی آن سند کار کرده است ممکن است نتیجه بهتری داشته باشد.

یک ارزیابی معتبر باید شامل چه مواردی باشد؟

موارد گزارش ارزشیابی مطمین به شرح زیر است.

• توصیف واضح، قابل فهم و دقیق ملک: توصیف دقیق املاکی که نیاز به ارزیابی دارند تنها با بازدید و تجزیه و تحلیل ملک از کف تا بام به علاوه داخل خانه قابل انجام است.
• معاملات اخیر در همان منطقه و قابل مقایسه با ملک: قیمت خانه های فروخته شده مشابه در همان منطقه در دوره گذشته از نظر تحلیل بازار بسیار موثر است.
• ارزش املاک ارائه شده بر اساس اطاعات تحقیق شده: جمع آوری تمام تحقیقات در یک محیط و اسکن اطلاعات یکی از ضروری ترین مراحل در این فرآیند است. زیرا به این ترتیب ارزش واقعی خانه آشکار می شود.

چگونه ارزش ملک را افزایش دهیم؟

در زیر فهرستی از راه‌های افزایش ارزش خانه شما وجود دارد که می‌توانید در ملک خود انجام دهید.

• با نوسازی کف خانه با پارکت هایی که متقاضی زیادی دارند، ارزش خانه خود را افزایش دهید.

• خانه خود را با وسایل کم مصرف تجهیز کنید.
• محوطه سازی را قبل از قرار دادن آن برای فروش برنامه ریزی کنید.
• برای ارتقاء آشپزخانه و حمام خود هزینه کنید.
• نقاط مورد نیاز را مجدداً رنگ آمیزی کنید.
• جهت تهویه هوای مطبوع، از تجهیزات مناسب استفاده کنید.

هزینه ارزیابی املاک و مستغلات چقدر است؟

ارزیابی یک منزل مناسب خانواده 3 نفره بین 300 تا 450 دلار متغیر بوده که می‌تواند با توجه به عوامل مختلفی مانند مساحت، ارزش و وضعیت ملک متفاوت باشد.

با این حال اگر ملک مورد ارزیابی از نظر معماری بزرگ یا دارای جزئیات بیشتر باشد، معمولاً گران‌تر خواهد بود. در شهرهای بزرگتر یا مناطق دارای هزینه های زندگی بالا، مبلغ فوق الذکر می تواند بین 500 تا 800 دلار یا بیشتر باشد.

علاوه بر این لازم به یادآوری است که اگر ملکی با متراژ مشابه در محله ای که خانه در آن قرار دارد وجود نداشته باشد یا منطقه ای تازه افتتاح شده باشد، ممکن است کارشناس هزینه های بالاتری را مطالبه کند، زیرا کار مشکل خواهد بود. قیمت ملک را مقایسه کنید.

چرا ارزیابی ضروری است؟

فرآیند ارزیابی ملک برای صاحبخانه و خریدار اساساً سودمند است. به این ترتیب ارزش واقعی ملک مشخص و اطمینان ایجاد می شود که خریدار و فروشنده ارزش ملک را در امور فروش یا ارث می دانند و همچنین در شفاف نگه داشتن فرآیند فروش موثر است. ارزیابی ملک نیز برای صاحب خانه یا خریدار در واقع مهم است، زیرا شرایط وام مسکن را تعیین می کند.

ارزیابی املاک برای بانک ها نیز برای تعیین میزان وام کمک می کند. به دلیل تأثیر مستقیم وضعیت ملک بر وام دریافتی، می توان برای ملکی که به خوبی نگهداری شده وام با نرخ بهره مناسب تری دریافت نمود.

آیا خرید خانه بدون ارزیابی هوشمندانه است؟

مناقصه و خرید ملک بدون ارزیابی یک روال منطقی نیست زیرا خرید بدون ارزش گذاری منجر به عدم اطلاع از ارزش کامل خانه می شود و بنابراین احتمالاً هزینه ای بسیار بیشتر از قیمت آن از شما دریافت خواهد شد. به عبارت دیگر در معرض کلاهبرداری قرار خواهید گرفت. همچنین اگر بخواهید ملکی فاقد ارزیابی را خریداری کنید، بانک ها از دادن وام به شما خودداری می کنند. چون نمی توانید ثابت کنید خانه را با چه ارزشی خریداری نموده اید، پس به شما اعتماد نکرده و به شما وام نمی دهند.