Типы коммерческой недвижимости

Недвижимость, которая потенциально может приносить прибыль за счет прироста капитала или дохода от аренды, называется коммерческой. Офисное здание, жилой дуплекс, ресторан или производственный склад — все это примеры коммерческой недвижимости. Если вы можете получить прибыль от сдачи в аренду или удержания и перепродажи, то это коммерческая недвижимость. В большинстве населенных пунктов запрещают строить бизнес или жилые дома на участках, используемых для коммерческих целей. Это связано с тем, что на коммерческую недвижимость распространяется ряд правил, которые должны соблюдаться владельцем или строителем при открытии бизнеса. 

Они могут касаться разных аспектов — от архитектурного стиля до минимального количества парковочных мест. Во многих случаях коммерческая недвижимость в определенном населенном пункте намеренно располагается в непосредственной близости друг от друга, чтобы не мешать жилым кварталам. Коммерческая недвижимость также может облагаться налогом по ставкам, отличным от других видов недвижимости. 

1. Объекты промышленного назначения 

К промышленной недвижимости относятся все земельные участки и строения, используемые для производства, изготовления, сборки, складирования, исследований и разработки, хранения и распределения. Для строительства и эксплуатации промышленной недвижимости в каждом городе существуют определенные районы, обозначенные на карте зонирования, чтобы деятельность на этих участках не нарушала работу предприятий или жилых домов, которые могут находиться поблизости. 

Эти градостроительные нормы также диктуют характер промышленной деятельности. Поскольку это определение охватывает широкий спектр объектов недвижимости, важно знать различия между каждым типом промышленной недвижимости, прежде чем выбирать, в какой из них инвестировать. Прежде чем принять инвестиционное решение, это гарантирует, что вы будете полностью информированы как о рисках, так и о выгодах, связанных с каждым видом промышленной недвижимости. 

Большая площадь, погрузочные доки для грузовиков, несколько блоков СВКО, несколько электрических распределительных соединений и легкодоступная плоская крыша — все это общие характеристики этих сооружений. В промышленных зданиях типичными являются небольшие морозильные камеры. Ниже приведены подкатегории: 

Производственное помещение: В таких зданиях производятся товары или материалы, и их можно отнести к категории тяжелого производства или легкой сборки. Тяжелое производство предполагает изготовление тяжелых товаров с использованием больших станков и оборудования. Они часто модифицируются и подстраиваются под конкретные нужды своих владельцев и арендаторов. Небольшие и более простые заводы по легкой сборке встречаются чаще, чем крупные производственные предприятия. Эти заводы также могут производить небольшие детали. 

Склады используются для хранения и доставки товаров. Через потолки видна внутренняя структура крыши. Это позволяет использовать высокие отдельно стоящие или стационарные стеллажные системы. Поскольку товары перегружаются с одного грузовика на другой, некоторые склады представляют собой специализированные погрузочные терминалы для грузовиков с ограниченным объемом хранения. 

Некоторые коммерческие объекты могут использоваться для различных целей. Примером может служить предприятие легкой промышленности. Данный тип строения отличается количеством содержащихся в нем офисных помещений. По сравнению с традиционными промышленными объектами, в многоцелевых объектах всегда больше офисных помещений. 

Любому коммерческому сооружению присваивается класс: А, В или С. Следует тщательно оценить класс активов, который имеет наибольший смысл для ваших целей инвестирования, поскольку некоторые активы лучше подходят для прироста капитала, в то время как другие лучше подходят для сохранения капитала. Хотя на доходность инвестиций влияет множество факторов, связанных с приобретаемой вами недвижимостью, понимание различий между этими классами поможет вам сфокусировать свой поиск в процессе покупки жилья. Промышленные компании ищут локации, которые предлагают наибольшую прибыль при наименьших затратах за счет минимизации производственных, накладных и распределительных расходов. 

2. Многоквартирный дом 

Многоквартирный дом определяется как жилье, в котором проживает значительное количество семей. Не имеет значения, сколько в нем жилых единиц. Это может быть участок площадью 100 акров с 3000 квартир на территории. Это может быть и односемейный особняк с одним этажом, который владелец сдает в аренду. Кондоминиум, кооператив, агентство по управлению недвижимостью или индивидуальное предприятие, принадлежащее владельцу. Альтернативный вариант — не занимать одну единицу жилья. 

Дуплекс — это двухэтажный дом с отдельными жилыми помещениями на каждом уровне. Они имеют общий вестибюль, а также входную дверь. Независимо от этого, каждая квартира имеет свой вход из вестибюля. Дом с тремя или четырьмя отдельными квартирами, с другой стороны, известен как триплекс или квадплекс. Таунхаусы имеют общие наружные стены. Каждый из них имеет свой вход и покупается, и продается отдельно. Как правило, ряд таунхаусов занимает целый городской квартал. Сдвоенный дом состоит только из двух квартир. Кроме этого, они очень похожи на таунхаусы. 

Многоквартирный дом — это единое строение, состоящее как минимум из пяти отдельных квартир. Если в нем также расположено предприятие, то это здание смешанного назначения. Комплекс зданий, имеющих общую территорию и оборудование, называется многоквартирным поселком. К таким объектам относятся парковка, бассейн, сады и детская площадка. 

3. Офисная недвижимость 

Коммерческий офис — это сооружение, в котором размещаются предприятия, медицинские и стоматологические центры, технологические компании и другие виды бизнеса. Типичное офисное пространство разделено на помещения и располагает уборными и, в некоторых случаях, кухней. Существует несколько подкатегорий на выбор, включая: 

Офисное здание может быть одноэтажным или многоэтажным, оно строится для размещения большого количества сотрудников. Если у здания несколько фасадов, оно может быть оборудовано несколькими электрическими и вентиляционными системами, а также как минимум одной лестницей и, возможно, лифтом. 

Владелец или управляющий недвижимостью часто отвечает за внешний вид, крышу и места общего пользования, в то время как различные внутренние части обычно находятся в собственности или аренде и обслуживаются арендаторами. Квартира, этаж или крыло здания являются примерами отдельных зон. Это также может быть сектор торгового центра или производственного предприятия 

Комплекс медицинского или стоматологического кабинета — это большое здание, разделенное на множество более мелких частей, таких как кабинеты и смотровые или процедурные кабинеты. Общие элементы включают зону ожидания, уборную(ые), блок СКВО и системы управления. Масштаб и сложность таких сооружений могут сильно варьироваться. 

4. Объекты торговой недвижимости 

Торговая недвижимость — это объекты, которые используются для сбыта и продажи потребительских товаров и услуг. В эту категорию входят торговые комплексы с одним арендатором, небольшие районные торговые центры, более крупные торговые центры с якорными арендаторами продуктовых магазинов и торговые комплексы с крупными магазинами. По бокам от них располагаются малые предприятия, которые выигрывают от присутствия ведущих арендаторов. В крытых торговых центрах несколько якорных арендаторов обычно располагаются по периметру здания. Их магазины стратегически размещаются по периметру торгового центра, чтобы увеличить пешеходный трафик и помочь мелким торговцам получить больший доход. 

В небольших торговых рядах или открытом торговом центре могут быть арендаторы. Хотя в таких торговых центрах, может быть, несколько якорных арендаторов, нередко бывает, что у них только один. В то время как открытые/полосатые торговые центры вытеснили якорных арендаторов, закрытые торговые центры потеряли ряд из них. Закрытый торговый центр находится на пути вниз. Когда якорные арендаторы уходят, мелкие розничные магазины в торговом центре испытывают трудности и в конечном итоге закрываются. Поток посетителей продолжает снижаться по мере закрытия новых предприятий, и спираль падения продолжается. Эти крупные предприятия являются якорными арендаторами. 

Договоры аренды торговых помещений бывают разных форм и размеров. В качестве примера можно привести аренду с одинарной, двойной (NN), тройной (NNN) и валовой арендой. Бизнес-цикл управляет розничной торговлей, поскольку она является отраслью, ориентированной на потребителя. Когда деловой цикл увеличивается, потребители привлекаются и имеют больше денег, чтобы потратить. Розничная торговля страдает, когда экономика ослабевает и люди теряют работу, что приводит к снижению продаж. Для розничной торговли типична долгосрочная аренда. С другой стороны, клиенты розничной торговли могут быть требовательными, что заставляет их вносить больше изменений, чтобы помещение работало на них. 

5. Земельные участки 

Термин » земельный участок» относится к недвижимости с определенными географическими границами. Владение землей может предоставлять права на любые природные ресурсы, находящиеся в ее границах. В традиционной экономике земля, как и капитал и труд, является компонентом производства. Операции с землей приводят к увеличению или уменьшению размера капитала. К земельным активам относятся строения, растения и вода. Окружающая среда, поля, леса, минералы, климат, животные и водные объекты или источники — вот некоторые из полезных свойств природы в конкретном регионе или участке земли. Растения, жизнь людей и животных, почва, минералы, географическое положение, электромагнитные свойства и геофизические явления — это примеры природных ресурсов, на которые может иметь право землевладелец. 

Земля является одним из самых старых видов залогового имущества, поэтому пользуется популярностью у кредиторов. Ее нельзя перевезти, украсть или повредить. Воздушные и территориальные права охватывают участок как над, так и под объектом недвижимости. Однако муниципальные, государственные и федеральные ограничения по высоте могут применяться к праву на использование воздушного и космического пространства над землей. Земельные участки представляют ценность, поскольку ограничены. Многие инвесторы приобретают землю с целью ее застройки, часто для коммерческого или жилого строительства, ограниченного зонированием. В то время как обеспечить будущие денежные потоки от необработанной недвижимости просто, ее освоение может быть дорогостоящим и опасным. Опасности, связанные с освоением земли, включают налоги, нормативные ограничения на использование, аренду и продажу недвижимости, и даже природные катаклизмы. 

6. Отели 

Гостиница или курорт, с полным или частичным обслуживанием, кондоминиум или таймшер гостиница или курорт, недвижимость для длительного проживания, конференц-залы, и другие объекты, сопутствующие или поддерживающие такую недвижимость, включая, без ограничений, рестораны и заведения общественного питания, спа-центры, поля для гольфа или другие развлекательные объекты или клубные дома, конференц-залы или помещения для собраний, и относящаяся к ним интеллектуальная собственность, при условии, что положения по определенному случаю не применяются. 

7. Недвижимость смешанного назначения 

Недвижимость смешанного назначения предусматривает несколько целей использования, например, коммерческую, жилую, розничную, офисную или парковочную. Например, на территории смешанного назначения могут располагаться многоквартирный жилой комплекс, торговые заведения и предприятия в одном квартале. С другой стороны, многофункциональная коммерческая недвижимость сочетает в себе различные виды торговых активов. Это может быть один объект, в котором размещаются офисные, промышленные и розничные предприятия. 

Инвестиции в многофункциональные комплексы имеют различные преимущества. Различные типы недвижимости обычно дополняют друг друга, предоставляя арендаторам в этом районе больше возможностей. Люди, живущие в домах смешанного назначения, скорее всего, будут чувствовать связь друг с другом. Доходность недвижимости смешанного назначения для инвестора почти наверняка будет намного выше. Вы сможете взимать более высокую арендную плату в некоторых местах из-за высокого спроса. Ваши коммерческие арендаторы будут вынуждены поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, поскольку их бизнес пострадает, если они этого не сделают. 

Удивительным примером этого является единая структура, в которой сочетаются коммерческие и жилые помещения. На нижнем этаже, например, располагаются рестораны, торговые и офисные помещения. На верхних уровнях могут быть построены жилые комплексы или кондоминиумы. Покупка и обустройство недвижимости — это только начало. После завершения строительства дома вам придется приступить к обременительному процессу поиска арендаторов и управления недвижимостью. Необходимо нанять профессиональных управляющих недвижимостью, имеющих опыт работы как с жилыми, так и с коммерческими арендаторами. Вы должны быть хорошо знакомы с местными нормами и законами о зонировании, чтобы избежать проблем в будущем. Покупка и обустройство недвижимости — это только начало. Когда дом будет готов, вам придется приступить к сложной задаче поиска арендаторов и управления недвижимостью. 

Следует нанять профессиональных управляющих недвижимостью, имеющих опыт работы с арендаторами как жилых, так и коммерческих помещений. Вы должны хорошо знать местные нормы и законы о зонировании, чтобы избежать проблем в будущем. Инвестирование в инвестиционную недвижимость смешанного назначения может показаться большим риском, но в этом есть свои преимущества. Как инвестор, вы, скорее всего, заработаете больше денег и найдете лучших арендаторов, которые с большей вероятностью будут поддерживать недвижимость в хорошем состоянии. Инвестируя в многофункциональные комплексы, вы также вносите свой вклад в создание более устойчивых и экологически чистых сообществ. Если вы готовы сделать следующий шаг, вам следует ознакомиться с правилами зонирования в вашем районе. 

8. Недвижимость специфического назначения 

Недвижимость специального назначения — это объекты стоимость и местоположение которых неразрывно связаны с деятельностью компании без возможности их перепрофилирования под другие цели.  

Переоборудовать автозаправочную станцию в цветочный магазин можно, но это требует много времени и усилий, а результат обычно дает понять, что это переоборудованная заправка. Сегодня на месте пончиковой в базовом торговом помещении может оказаться страховой офис или сервис химчистки в следующем месяце.  

Где купить коммерческую недвижимость? 

Существует два основных варианта для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость. Как уже говорилось ранее, вы можете инвестировать с целью сдачи в аренду, воспользовавшись преимуществами длительных договоров аренды, которые обеспечивают стабильность даже на неспокойных рынках. Другой вариант — инвестировать в повышение стоимости недвижимости. Поскольку коммерческие здания в значительной степени зависят от своего местоположения для получения дохода, а первоклассная недвижимость часто ограничена, стоимость коммерческой недвижимости имеет тенденцию к быстрому росту. Если вы хотите инвестировать в дорожающие активы, а не в арендное жилье, имейте в виду, что это связано с дополнительными рисками. 

Приобретая коммерческую недвижимость в Турции, необходимо обращаться за советом к профессионалам в области недвижимости. Инвестируя с компанией Realty Group Real Estate, вы избежите трудностей, с которыми столкнулись другие инвесторы, войдя в этот сектор через ненадежные схемы. Вам следует посетить не только самые дорогие и известные районы, но и наиболее перспективные места для инвестиций в недвижимость, строительные площадки и значимые транзитные проекты, такие как аэропорты, поезда и мосты. На начальном этапе проекты строительства и проектирования новых городов, а также реконструкции существующих городов могут оказаться непомерно дорогими. 

На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости? 

Для многих инвесторов, привыкших иметь дело с односемейными домами, приобретение коммерческой недвижимости стало следующим логическим шагом. Коммерческая недвижимость — это следующий вызов или стратегия изъятия капитала, способная поднять вашу финансовую карьеру на новый уровень. Несмотря на многочисленные преимущества владения коммерческой недвижимостью, есть и некоторые недостатки: риск, сложность и огромные суммы денег, необходимые для сделок с коммерческой недвижимостью, являются сдерживающими факторами для карьерного роста инвестора. Однако стоит отметить, что покупка коммерческой недвижимости не является чем-то невозможным. При правильном подходе можно получить огромные доходы, если следовать определенной процедуре, сравнимой с покупкой жилья. Однако если вы хотите процветать в бизнесе, вы должны хорошо разбираться в том, что делаете. Начинать без плана — это самый верный способ саботировать свои усилия и подорвать все, над чем вы так упорно работали. 

Если вы хотите успешно перейти в сферу коммерческой недвижимости, ознакомьтесь с процедурой приобретения. Вот некоторые моменты, о которых следует подумать при покупке коммерческой недвижимости: 

  • Выучите язык: переход от рынка жилой недвижимости к рынку коммерческой может быть непростым, поэтому, прежде чем приступать к работе, подтяните свои знания. Изучите основы терминологии коммерческой недвижимости, узнайте что такое коэффициент капитализации и классификация объектов. Определенные знания помогут вам чувствовать себя более комфортно при общении с потенциальными деловыми партнерами, арендаторами и кредиторами. 
  • Найдите рынок: Местоположение имеет решающее значение для любого предприятия в сфере недвижимости. Инвесторы в коммерческую недвижимость часто выходят за пределы своего рынка или инвестируют в различные объекты. Проанализируйте каждый рынок, в который вы собираетесь инвестировать, чтобы понять, куда следует вкладывать деньги. Не бойтесь выбирать высокоэффективные рынки за пределами вашего региона или страны. 
  • Работайте со своим наставником: Каждый инвестор в недвижимость нуждается в наставнике, но это особенно полезно, когда речь идет о более сложных стратегиях, таких как инвестирование в коммерческую недвижимость. Посещайте местные сетевые мероприятия по недвижимости или попросите своих нынешних знакомых связать вас с кем-то, кто специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. Со временем вы наладите с ними отношения, и их мысли и соображения могут оказаться ценными при формировании портфеля. 
  • Лично осматривайте потенциальные объекты: когда вы начнете поиск потенциальных объектов недвижимости, обязательно посещайте их. У вас будет лучшее представление о том, чего ожидать, если вы решите пойти на сделку. Даже если вы не планируете самостоятельно управлять недвижимостью, неплохо представить, как будет выглядеть здание. Посещение объектов недвижимости может помочь вам сузить круг возможных вариантов, если у вас есть несколько инвестиций на выбор. 
  • Защищайте свои активы: прежде чем подписать первый деловой контракт, проверьте, защищены ли остальные ваши активы. Изучите текущую структуру вашего бизнеса и то, как в нее впишется коммерческая недвижимость. Изучите несколько видов страхования ответственности и структуры компании, прежде чем браться за более сложные объекты недвижимости. 

Как управлять коммерческой недвижимостью? 

Вот несколько предложений для менеджеров коммерческой недвижимости, которые хотят оставаться успешными весь год. Инвестировать в программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью — разумная идея. С опытом фраза «работать умом, а не силой» становится все более актуальной. Именно здесь может пригодиться хорошее программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью. Управление активами в офисном, промышленном и розничном секторах требует жонглирования большим количеством данных, операций и правил. Хорошая программа для управления коммерческой недвижимостью запомнит все за вас, позволив вам сосредоточиться на более важных вещах. Программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью необходимо для принятия обоснованных решений о будущем вашей собственности, контролируя: 

  • Цены на аренду 
  • Ежемесячные расходы 
  • Местоположение и тип недвижимости  
  • Местные и федеральные законы 
  • Отток арендаторов 
  • Заказы на техническое обслуживание 
  • Встречи или инспекции 

Наконец, когда дело доходит до рабочих заказов, коммуникации, онлайн-оплаты счетов и даже маркетинга недвижимости, это поможет вам и вашим сотрудникам создать более гладкий процесс работы с арендаторами. 

Управляющие коммерческой недвижимостью должны хорошо разбираться в своей отрасли и коммерческих объектах, которые они курируют. Коммерческая недвижимость включает в себя более широкий круг арендаторов, предприятий, ресторанов и других промышленных объектов, чем жилая недвижимость, что требует большей пространственной эффективности. Чтобы эффективно управлять коммерческой недвижимостью, необходимо сначала понять ее уникальные требования. При сравнении специфических требований к объектам недвижимости, таких как стандарты безопасности в ресторане и ограничения по безопасности в офисе, это чрезвычайно важно. Управляющий недвижимостью должен хорошо разбираться в тех областях, которые он контролирует. Все коммерческие объекты должны регулярно проверяться. Вы можете использовать записи об использовании, состоянии, технических характеристиках и улучшениях, чтобы заполнить незанятые помещения, предотвратить будущие проблемы и отслеживать любые работы по обслуживанию каждого помещения. 

Регулярный ремонт помещений может показаться затратной практикой, однако в долгосрочной перспективе он может сэкономить ваши деньги. Сегодня арендаторы коммерческих помещений ожидают более новых зданий с большим количеством удобств, поэтому вы должны идти в ногу со временем. Обновление не обязательно должно быть полной реконструкцией. Замените светильники, дымовые сигнализации и развлекательные устройства в местах общего пользования, такие как вентиляторы, копировальные аппараты и телевизоры, с помощью простых, но эффективных приспособлений. Нелегко сделать так, чтобы арендаторы были довольны, но небольшие изменения могут принести много пользы. Чтобы следить за модернизацией, включите ее в план обслуживания недвижимости. 

Уход за коммерческой недвижимостью должен быть главным приоритетом для любого управляющего недвижимостью. Сложно поддерживать базовое техническое обслуживание и быстро реагировать на запросы о срочном ремонте. Такая практика известна как оперативное обслуживание недвижимости. Исключив необходимость реактивного обслуживания, профилактическая эксплуатация защитит и вас, и ваших арендаторов. 

В стратегию профилактического обслуживания необходимо включить следующее: 

  • Трубопроводы и электрика 
  • CВКО/вентиляция 
  • Ландшафтный дизайн 
  • Термиты 
  • Инфраструктура 
  • Естественный износ (краска, гипсокартон и т.д.) 
  • Неисправности 
  • Замена и модернизация 
  • Профилактические техосмотры и превентивное устранение проблем помогут вам и вашим арендаторам поддерживать хорошие отношения. 

Поддержание безопасной и счастливой коммерческой недвижимости — лучший способ сохранить ее активной и полной арендаторов. Реконструкция и профилактические мероприятия по уходу за недвижимостью играют решающую роль, но необходимо учитывать и другие моменты. Управляющие коммерческой недвижимостью должны не только уметь удовлетворять потребности своих арендаторов, но и знать, когда следует обратиться к разнорабочему. В зависимости от арендаторов, такая помощь может принимать различные формы. В торговых помещениях управляющие недвижимостью должны учитывать расстояние между арендаторами. Для поддержания оптимального функционирования объекта необходим баланс между продавцами и магазинами. 

Еще один способ добиться успеха в управлении коммерческой недвижимостью — наладить отношения с арендаторами. Регулярно общайтесь с арендаторами, чтобы выяснить, что их устраивает, а что не устраивает в арендованной недвижимости. Арендаторы лучше знают свое окружение и могут заметить потенциальные проблемы, на которые другие могут не обратить внимания. Комфорт арендатора приведет к повышению уровня обслуживания недвижимости и продлению аренды. 

Оставьте комментарий