Endüstriyel Gayrimenkul, üretim, imalat, montaj, depolama, araştırma ve dağıtım dahil olmak üzere endüstriyel faaliyetleri barındıran tüm arazi ve binalardır. Endüstriyel gayrimenkul, çeşitli mülkleri kapsayan geniş bir terimdir. Endüstriyel gayrimenkul, depolar, üreticiler, fabrikalar, lojistik ve dağıtımı içeren kapsamlı bir gayrimenkul alt kümesidir. Mal ve ürünlerin yaratılması veya üretilmesi için kullanılan mülkün yanı sıra ürün ve malların hareketini ve depolanmasını kolaylaştıran lojistik gayrimenkul, endüstriyel gayrimenkul olarak adlandırılmaktadır. Bu yapılar, ışıltılı gökdelenler, bakımlı çok aileli mahalleler veya hareketli alışveriş merkezleri gibi diğer gayrimenkul türlerinin çekiciliğinden yoksundur. Endüstriyel gayrimenkul ise endüstriyel ekonominin bel kemiği olması nedeniyle kritik öneme sahiptir.
Orta ve büyük ölçekli sanayi kuruluşları ile lojistik hizmet sağlayıcı şirketler tarafından kurulacak yeni merkezlerin yer seçimi, bu sanayi kuruluşlarının ve lojistik hizmet şirketlerinin mevcut tesisleri ve arazileri için değerleme çalışmalarının yapılması ve geliştirme çalışmalarının yapılması için saha araştırması ve fizibilite çalışmalarının yapılması önemlidir. Sınai gayrimenkul, ülkeler bazında grup içinde ticaret sağlamak için üretim, pazarlama ve işletme alanlarında önemli bir yere sahiptir. Endüstriyel pazara uygun yer seçimi bu alandaki en önemli adımdır. Türkiye ve diğer ülkeler açısından bakıldığında, endüstriyel gayrimenkul sektörü doğru ticareti temsil ederken, ticaret ilgili sektörde üretimle başlamaktadır. Doğru yapılan endüstriyel gayrimenkul yatırımları, şirketi sanayi sektöründe başarıya ulaştırmaktadır. Bu alana yatırım yapan firmalar kar etmek istemektedirler. İşlem gerçekleşmeden önce bazı konulara karar verilmesi gerekmektedir. Bu kararların sağlıklı verilebilmesi için konusunda uzman bir yatırım danışmanlığı firması seçilmelidir. Bölge seçimi, ulaşım noktası, merkezi nokta, doğru bütçe, kriz dönemi ve zamanlama faktörleri dikkate alınması gereken faktörlerdir.
Endüstriyel Gayrimenkul Çeşitleri Nelerdir?
Buna karşılık, endüstriyel gayrimenkul genellikle ürünlerin üretildiği, depolandığı ve/veya ihraç edildiği mülklerden oluşmaktadır. Sekiz ana endüstriyel bina türü vardır, ancak endüstriyel gayrimenkulün çoğunluğu üç ana kategoriye ayrılmıştır: üretim, depolama ve dağıtım ve esnek alandır.
Her türlü endüstriyel gayrimenkul aşağıda listelenmiştir:
- Endüstriyel Uyumluluk
- Endüstriyel Esnek Depo
- Endüstriyel Ağır İmalat
- Endüstriyel Soğuk Hava Deposu
- Endüstriyel Showroom
- Endüstriyel Veri Merkezleri
- Endüstriyel Işık Montajı
1. Endüstriyel Üretime Uyumluluk
Ticari bir mülk kiracısı, kiralama için yeni, özel olarak inşa edilmiş bir tesis oluşturmak için bir geliştirici veya arazi sahibi ile Uyum İçin Yap (BTS) sözleşmesi yapmaktadır. Proje tamamlandıktan sonra kiracı genellikle tek kişidir. Gelecekteki kullanıcı, yapının iş hedeflerini yerine getirmek için nasıl tasarlanmasını istediğini belirlediğinden, bu tür bir anlaşma hem arazinin hem de tesisin en verimli şekilde kullanılmasını sağlamaktadır.
2. Endüstriyel Esnek Depo
Bu depolar öncelikle malları taşımak için kullanıldığından, konumları kritiktir. Ürünlerinizi ülkenin herhangi bir yerine hızlı bir şekilde ulaştırmak istiyorsanız, ülkenin kalbinde, tercihen bir havaalanı yakınında olmalısınız. Ancak, işgal eden şirketin büyüklüğü, tasarımın yanı sıra bunu etkileyebilmektedir.
3. Endüstriyel Ağır İmalat
Bu devasa fabrikalar, ağır hizmet tipi ürünler ve malzemeler üretmeleriyle tanınmaktadırlar. Genellikle yüzbinlerce olmasa da on binlerce fit kare kullanılabilir alana, ağır makinelere, üç fazlı elektrik beslemesine ve kamyonların malları yüklemesi için yeterli alana sahiptirler. Ağır üretim tesisleri, yeni sahipler veya kiracılar geldiğinde güncellenmelidir, çünkü içindeki belirli makineler genellikle son kullanıcıya uyarlanmaktadır.
4. Endüstriyel Soğuk Hava Deposu
Bir soğuk hava deposunun iki ana unsuru vardır: deponun kendisi ve içindeki donanım, örneğin raflardır. Her ikisini de birleştiren üçüncü bir seçenek vardır- rafların deponun bütünleyici yapısının bir parçası olduğu raf destekli binalardır.
5. Endüstriyel Showroom
Endüstriyel showroom üniteleri, ağırlıklı olarak el değiştirmeyen ve tezgâh üstü işlemleri olmayan mal ve ürünlerden oluşan fonksiyonel birimlerdir.
6. Endüstriyel Veri Merkezleri
BT operasyonları iş sürekliliği için çok önemlidir, genellikle güç kaynağı, veri iletişim bağlantıları, çevresel kontroller (klima ve yangın söndürme gibi) ve diğer güvenlik sistemleri için yedekli veya yedek bileşenleri ve altyapıyı içermektedirler. Büyük bir veri merkezi, küçük bir kasabanın elektriğine eşdeğer miktarda tüketen büyük ölçekli bir kuruluştur.
7. Endüstriyel Işık Montajı
Bu alanlar tipik olarak daha ağır olanlardan çok daha küçük ve daha az karmaşıktır. Bunun nedeni, genellikle ürünlerin daha küçük parçalardan bir araya getirildiği, depolandığı ve daha sonra tüketicilere satılmak üzere teslim edildiği yerlerdir. Sonuç olarak, farklı kiracılar için değiştirmek çok daha kolaydır.
Endüstriyel Gayrimenkul Sınıfları Nelerdir?
Sınai gayrimenkul kiralama koşulları gayrimenkulün cinsine ve kalitesine göre değişiklik göstermektedir. Örneğin, amaca yönelik, son teknoloji ürünü endüstriyel üretim tesisleri, tipik olarak, 25 yıla kadar başlangıç süreleri olan üçlü net kiralamalar yönetmektedir. Bu arada, bölgeye, mülk türüne ve kiracıya bağlı olarak, lojistik mülklerdeki kiralama süreleri üç ila on yıl arasında değişmektedir.
Aşağıda listelendiği gibi üç sınıf endüstriyel gayrimenkul vardır.
- A Sınıfı: Bu binalar en yeniler, en iyi olanaklara sahiplerdir, mükemmel durumdalardır, öne çıkan yerlerdelerdir ve yüksek kaliteli kiracılar çekmektedirler. Eyaletler arası bir e-ticaret devine veya son teknoloji ürünü bir gıda üretim tesisine hizmet veren çağdaş bir lojistik kompleksi, A Sınıfı endüstriyel gayrimenkulün örnekleridir.
- B Sınıfı mülkler daha eski veya haraptır, diğer mülklerde bulunan olanaklardan yoksundur, ikincil veya üçüncül emlak piyasalarında bulunmakta veya daha düşük kaliteli kiracılara kiralanmaktadır.
- C Sınıfı: Bu tesisler, bu yönlerde en düşük puanlara sahiptir, bu da onları A veya B sınıfına getirmek için yenileme veya konut amaçlı gayrimenkul veya kişisel depolama tesisi gibi farklı bir mülk türüne yeniden geliştirme için aday yapmaktadır.
Endüstriyel Gayrimenkulün Avantajları ve Dezavantajları Nelerdir?
Gayrimenkul yatırımcıları imkanları konusunda açık olmalı ve bunlardan biri de endüstriyel gayrimenkul olmalıdır. Bu durumda, endüstriyel gayrimenkul, geniş bir şekilde, bir depo, dağıtım merkezi veya esnek alan gibi bir depolama tesisi olan veya dönüştürülebilen bir bina gibi çeşitli endüstriyel faaliyetleri barındırabilen herhangi bir mülk, bir üretim alanı veya bir üretim tesisi olarak tanımlanabilmektedir. Bu şekilde, tüm olasılıklar araştırılmakta ve potansiyel olarak birçok kişiye yol açabilecek bu kârlı işi kapatma ihtimalini arttırmaktadır. Endüstriyel gayrimenkulün avantajları, gayrimenkul alıcılarını bu alana yatırım yapmaya teşvik etmektedir.
Endüstriyel gayrimenkul türlerinin avantajları ve dezavantajları aşağıda listelenmektedir:
- Endüstriyel gayrimenkul altın çağdadır,
- Endüstriyel gayrimenkule yatırım yapmak çeşitlilik sağlamaktadır,
- Daha uzun süreler için daha yüksek gelir sağlamaktadır,
- Endüstriyel gayrimenkul bir pazar düzeltmesi için ayarlanmıştır,
- Sınai mülkiyet yüksek bakım gerektirmektedir,
- Daha uzun süre sürelidir.
Endüstriyel Gayrimenkulün Özellikleri Nelerdir?
Endüstriyel gayrimenkulün birçok ortak özelliği vardır; Bunlardan biri, büyük parseller üzerinde, genellikle başkentlerin çevresinde ve limanlara, havaalanlarına ve ana otoyollara yakın, malların kolay taşınmasına izin veren mülklerin bulunmasıdır.
Ticari mülkiyet üç ana varlık sınıfına ayrılmıştır. Erken dönem endüstriyel gayrimenkuller, ofisleri ve benzeri ticari alanları içeren karma bölgeli binalar dahil olmak üzere birçok şekil ve boyutta çok çeşitli iş türlerini içermektedir. İkincisi, sınai mülkiyet biraz daha alçak tavanları ve diğerinden daha eski kullanımları içermektedir. Üçüncüsü, kiralandığında derhal onarım gerektiren mülklerdir. Ancak tüm endüstriyel gayrimenkul sınıfları sizin için faydalı olabilir.
Endüstriyel Gayrimenkule Nasıl Yatırım Yapılır?
Endüstriyel gayrimenkule yatırım yapan şirketler kar etmek istemektedirler. İşlem gerçekleşmeden önce bazı konulara karar verilmesi gerekmektedir. Bu kararların sağlıklı verilebilmesi için konusunda uzman bir yatırım danışmanlığı firmasına başvurulmaktadır. Bölge seçimi, ulaşım noktası, merkezi nokta, doğru bütçe, kriz dönemi ve zamanlama faktörleri dikkate alınması gereken faktörlerdir. Öncelikle bu faktörler detaylı bir şekilde analiz edilmeli ve bir eylem planı yapılmalıdır. Bütün bunlar ilkeler çerçevesinde rasyonel olmalıdır. Bu noktada risk analizi ve risk yönetimi planları asla unutulmamalıdır.
Bir endüstriyel tesis bulmak, doğru pazarı belirlemekle ilgilidir. Doğru pazarın belirlenmesinde endüstriyel gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir yatırım şirketi devreye girmektedir. Piyasa analizi yapılırken bu parçaların her biri tek tek en ince ayrıntısına kadar düşünülmektedir. Dünya pazarında markalı ürünler üreterek rekabet edebilmek buna bağlıdır. Diğer ülkelerle rekabet edebilmek ve iç piyasada tüketim ihtiyacını karşılayacak ürünleri uygun fiyata üretebilmek, endüstriyel gayrimenkul alanında uygun piyasayı gözlemlemektir. Önümüzdeki yıllarda beklenen durum, endüstriyel gayrimenkul sektörünün daha da gelişeceği yönündedir.
Değerleme yöntemleri, doğru zamanda ve doğru yerde yatırım yapmak açısından oldukça önemlidir. Piyasa yaklaşımı, bina alma, gelir azaltma ve maliyet yöntemi, endüstriyel gayrimenkul değerlemesinde kullanılan tekniklerdir. Piyasa yaklaşımında organize sanayi bölgeleri karşılaştırılmakta ve değerlendirilmektedir. Bina alma yönteminde bazı özellikler doğrultusunda arsa değerleri hesaplanmaktadır. Maliyet yönteminde yeni üretim maliyeti hesaplamasında tüm amortisman ve amortismanlar dikkate alınarak gösterge niteliğinde bir değer belirlenmektedir. Gelir indirgeme yöntemi ise gelecekte nakit akışını tek bir cari değere çevirerek belirlenen değerin belirlenmesine olanak tanımaktadır.
Neden Endüstriyel Gayrimenkule Yatırım Yapmalısınız?
Sanayi kuruluşunun uygun alanda kurulması ve faaliyetlerinin devam etmesi gayrimenkul alanında pazar alanı ihtiyacı yaratmaktadır. İlgili sanayi kuruluşu sahiplerinin yeni yatırımları için bu nedenle sektör açısından gayrimenkul piyasasını iyi tanımaları gerekmektedir. Endüstriyel pazara uygun yerlerin seçimi bu alandaki en önemli adımdır. Türkiye ve diğer ülkeler açısından endüstriyel gayrimenkul sektörü doğru ticareti temsil etmektedir. Çünkü ticaret, ilgili sanayide üretimle başlamaktadır. Doğru yapılan endüstriyel gayrimenkul yatırımları, şirketi sanayi sektöründe başarıya ulaştırmaktadır. Bu alana yatırım yapan firmaların karlılığı göz önünde bulundurdukları ve bu alanda yapılan doğru seçimlerin uzun vadeli sağlam ve büyük bir yatırım olduğu için yüksek kazanç getirmesi nedeniyle tercih edilmektedir.
Endüstriyel Gayrimenkullere Yatırım Yapmanın Faydaları Nelerdir?
Endüstriyel gayrimenkullere yatırım yapmanın en önemli nedenlerinden biri, e-ticaret alışveriş ve ticaretinin hızla büyümesi sayesinde depo alanı ihtiyacıdır. Ayrıca, endüstriyel gayrimenkullerin kilitlenmelere ve sınır kapanmalarına maruz kalmaması, özellikle gelecekteki değeri söz konusu olduğunda kesinlikle ve güvenlikle birlikte gelmektedir.
Diğer bir faktör ise, kiralanan evdeki kiracının net bir çıkış tarihi olduğu için bu alanlarda böyle bir yasanın olmamasıdır. Ayrıca, bu tür gayrimenkuller daha yüksek uzun vadeli finansal kazançlar sağlamaktadır.
Ticari ve Sınai Gayrimenkul Arasındaki Farklar Nelerdir?
Ticari ve sınai gayrimenkuller, aşağıda listelenen yedi temel farklılığa sahiptir.
- Binanın Yeri: Ticari binalarda daha küçük bir alanda daha yoğun ve toplu bir çalışma sistemi varken, endüstriyel binalarda yerleşim işin türüne göre çok farklı yerlerde ve spesifik yerlerde olabilmektedir. Sanayi yapılarında ulaşım buna göre planlanmıştır.
- Dış Altyapı: Ticari yapılarda çevresel ve yan faktörlere göre planlama yapılırken, endüstriyel yapılarda doğrudan ürün veya iş odaklı bir odaklanma söz konusudur.
- Bina İçi: Ticari binalarda bina içi görev tanımına göre tasarlanırken, endüstriyel binalarda bina en baştan görev tanımına göre inşa edilmektedir.
- İç Altyapı Sistemi: Sanayide sistem daha kapsamlıdır.
- İnşaat Ölçeği: Ticari yapılarda çok çeşitli ve neredeyse sınırsız türde işler yapılırken, endüstriyel yapılarda belirli ticari faaliyetler yürütülmektedir.
- Proje Yönetimi: Ticari gayrimenkulde genellikle yapı ve strüktür üzerine proje çalışması yapılırken, endüstriyel gayrimenkul ve yatırımda bu yapı kavramı daha geniştir. Birden fazla yapı olabilmektedir. Bu yapı ve teçhizat yan faaliyetlerinin kapsadığı alan sanayi yatırımına konu olmaktadır. Bu nedenle gayrimenkuller daha geniş ve kapsamlıdır. Bu nedenle, yönetimleri daha karmaşıktır.
- İzinler: Ticari ve endüstriyel yapılarda izinler aynıdır. Ancak endüstriyel yapılarda ve yatırımlarda ticari yapılara göre daha fazla çalışma ve ek belge istenmektedir.