Ticari Gayrimenkule Nasıl Yatırım Yapılır?

Tutumlu ve yatırımlarıyla hayatını şekillendirmek isteyen ya da kendi işine ek gelir elde etmek isteyen kişiler, yatırım seçeneklerini zengin tutmak isterler. Çünkü ana paranızı herhangi bir bankadaki kredi kartlarına yatırarak tasarruf etmeniz bir noktadan sonra yeterli olmayacaktır. Yatırım modunun karmaşıklığına bağlı olarak zaman ve emek artar.

Öte yandan gayrimenkul yatırımı diğer yatırım türlerine göre daha uzun bir süreyi kapsar ve yatırımın büyüklüğüne göre hangi gayrimenkule yatırım yapılması gerektiği dikkatle incelenmeli ve seçilmelidir. Biri ticari gayrimenkul olmak üzere beş ana gayrimenkul yatırımı türü vardır. Ticari gayrimenkul yatırımı genellikle herhangi bir perakende yatırımcının karşılayabileceği büyük bir yatırım tutarı gerektirir. Ticari gayrimenkullere  yatırım yapmanın en yaygın yolları gayrimenkul yatırım ortaklıkları veya kısmi mülkiyettir. Bu yatırım, bilet boyutunu küçülterek perakende yatırımcılar için CRE giriş yükünü azaltır. Ticari gayrimenkul yatırımı bireysel kapasitede yapılabilir, ancak tek bir yatırımcının ticari bir gayrimenkul işletmesine gerekli miktarda yatırım yapması için yüksek bir yatırım yapması zor olabilir.

Neden Ticari Gayrimenkule Yatırım Yapmalısınız?

İster ticari ister normal olsun, herhangi bir mülk iyi bir yatırım fırsatı olabilir. Yatırımınızın büyüklüğü sermayenize bağlı olacağından yüksek meblağlarda yatırım yapacak olanların daha çok kazandıracak ticari gayrimenkulleri düşünmeleri daha uygun olacaktır. Ticari mülkler genellikle kiralık daireler gibi konut mülklerinden daha fazla finansal ödül sunar, ancak elbette bazı riskler de vardır. Potansiyel gelir elde etmek, konut kiralamak yerine ticari gayrimenkullere yatırım yapmak için en iyi nedendir. Ticari mülkler, bölgeye, mevcut ekonomiye ve dış faktörlere (Pandemi gibi) bağlı olarak, satın alma fiyatından tipik olarak yıllık %6 ila %12 getiri sağlar.

Ayrıca, ticari mülklerin fiyatlarını değerlendirmek çoğu zaman konutlardan daha kolaydır çünkü mevcut sahibinin gelir tablosunu talep edebilir ve buna göre fiyatın ne olması gerektiğini belirleyebilirsiniz. Satıcı bilgili bir komisyoncu kullanıyorsa, tahsil edilen fiyat, bir yatırımcının perakende veya ofis gibi baktığı ticari mülk türü için bölge için geçerli üst sınır oranını kazanabileceği bir fiyatta belirlenmelidir. Bu tür gayrimenkullerle üçlü net kiralamalarda farklılıklar vardır, ancak temel kavram, mülk sahibi olarak mülk için ödeme yapmanız gerekmemesidir. Kiracı, emlak vergileri de dahil olmak üzere tüm emlak giderlerini doğrudan üstlenir.

Perakende mağaza veya daha büyük alan kiracıları, vitrinlerini korumak konusunda kazanılmış bir öneme sahiptir, çünkü yapmazlarsa işlerini etkileyecektir. Sonuç olarak, ticari kiracılar ve ev sahibi çıkarları hizalanır, bu da ev sahibinin mülkün kalitesini ve nihayetinde yatırımlarının değerini korumasına ve iyileştirmesine yardımcı olur.

Ticari Bir Gayrimenkulün İyi Bir Yatırım Olduğunu Nasıl Anlarsınız?

Ticari gayrimenkul değeri, borsa yatırımları ve diğer yatırımlar gibi değer kaybetmemekte ve ticari gayrimenkul piyasalarında ticari gayrimenkulün değeri artan enflasyon karşısında yükselmektedir. Ticari mülk, genellikle konut mülkü yatırımlarından daha iyi bir getiri oranı sunar. Bu yatırımın gelecekte iyi bir getiri sağlayıp sağlamayacağını görmek için yapabileceğiniz birkaç farklı araştırma yöntemi vardır. Özellikle benzer gayrimenkul yatırımlarını aynı gayrimenkuller veya lokasyon ile karşılaştırmak bu yöntemle başlamak için bir yerdir. Bu bilgiler, hangisinin daha iyi bir fırsat olduğunu belirlemenize yardımcı olabilecek kıyaslamak için bir temel sağlayacaktır. Bu, daha iyi ticari kiralık mülkün nerede olduğunu belirlemenize yardımcı olan bir tür ölçümdür. Bu iş yatırımını yapmadan önce, satın alma sırasında size getirebileceği net işletme gelirini veya net işletme geliri incelemeniz gerekir. Faaliyet giderlerinin gelire yansıtılmasından sonra yatırımcının elinde kalan değerdir. Bir mülkün net işletme geliri, mülkün kirasını, otopark maliyetini ve tüm gelir-gider dengesini önünüzde sunarak size daha gerçekçi bir yatırım sağlamaktır. Gayrimenkulün net işletme geliri hesaplandığında veriler yüksekse ticari gayrimenkulün iyi bir yatırım fırsatı olduğu söyleniyor.

Yapmanız gereken diğer bir hesaplama, A CAP Oranı veya Büyük Harf Oranı’dır. bu veriler yalnızca mülkiyetin ilk yılı için geçerlidir ve bir yatırımcının inşaat hakkı için ödeme yapması durumunda getirisini değerlendirir. Mülk satın alındıktan sonra, bu metrik belirli bir yıldaki satış fiyatına dayandığından, mülk değeri bir değerleme uzmanı tarafından belirlenmelidir. CAP oranı, mülkünüzden alacağınız getiri hakkında bir tahminde bulunmanıza yardımcı olur.

Ticari Mülkün Ortalama Getirisi Nedir?

Yatırım hesaplandıktan sonra ticari bir mülkün size sağlayacağı ortalama getiri oranı, kira geliri de dahil olmak üzere, kiracılara hazır hale getirmek için devam eden bakım maliyetleri, bunlarla sınırlı olmamak üzere çeşitli faktörleri hesaba katmalıdır. Çoğu zaman, insanlar ticari mülk sahibi olmanın maliyetlerini ve bakım maliyetlerini hesaba katmadıkları için ortalama getiri oranları hakkında şişirilmiş bir görüşe sahip olacaklardır. Öncelikle şunu söylemeliyiz ki değişen enflasyon ve gelir-gider düzeni nedeniyle ortalama getiri oranları yüksek miktarlarda dahi olsa aydan aya ve yıldan yıla değişebilmektedir. Bu yüzden günlük veya aylık dalgalanmalara çok fazla stok koymak yerine mülkü daha geniş değerlendirmek istersiniz.

Genel olarak, düşük performanslı bir mülk %6’ya yakın bir getiri oranına sahip olurken, yüksek performanslı bir mülk %12 veya daha iyi getiri elde edecektir. Bu oran yeni bir ticari bina veya lüks bir yer için hesaplanacaksa getiri oranı %15’e ulaşacaktır.

Ne Tür Ticari Mülk En Karlısıdır?

Hiç kimse araştırma yapmadan ticari gayrimenkule yatırım yapmaya başlamaz. Bu konuda gerekli bilgiye sahip olan yatırımcı bile herhangi bir karar vermeden önce ticari kiralamalar ve üçlü net kiralamalar hakkında çok fazla araştırma yapar ve yatırımınıza tam taahhüdünüzü verebileceğinizden emin olmanız önemlidir. Peki en karlı gayrimenkul yatırımını neyin belirlediğini tam olarak biliyor muyuz?

En yüksek yatırım getirisini sağlayabilen mülkler tipik olarak en fazla kiracıya sahiptir. Mülkünüzde ne kadar çok kiracınız varsa, geliriniz o kadar yüksek olacaktır. Aynı şekilde, mülk için talep ne kadar yüksek olursa, kısa vadeli bir bildirimde yeni kiracı bulma konusunda o kadar az endişelenmeniz gerekecek. Bu mülklerin bir başka özelliği de, Perakende dünyasında trafiğin yoğun olduğu bölgelerde bulunmaları, kiralarını yenilemek isteyen çok sayıda kiracıyı çekmeleri ve kiracıları ayrılırsa veya kapanırsa yeni kiracıları çekme olasılıklarının daha yüksek olmasıdır. Üçlü net mülkler, ticari emlak piyasasında yeni olanlar için de idealdir. Bu, tahmini bakım maliyetlerine göre gelirinizi tahmin etmek yerine, yatırımınızdan istikrarlı bir getiri elde etmenizi sağlar.

Hangi Tür Gayrimenkul En Çok Para Kazandırır?

Gayrimenkul yatırımının en büyük avantajlarından biri de şüphesiz size sunduğu çeşitli yatırım fırsatlarıdır. Gayrimenkul yatırım dünyasında yapacağınız gayrimenkul yatırımlarını zevkinize ve ihtiyaçlarınıza göre seçebilirsiniz. Ne kadar yatırım yapmak isterseniz isteyin, sizin için uygun bir yatırım fırsatı sunan emlak sektörü size her dönemde kazanç sağlayacaktır. Sahip olduğunuz tüm mevcut ve gelecekteki gayrimenkul yatırımcılarına yardımcı olmak için, en karlı gayrimenkul yatırım türlerine bir göz atalım:

  • Geleneksel kiralamalar: En karlı gayrimenkul yatırım türlerinden biri, her normal insanın düşünebileceği ilk gayrimenkul yatırım stratejisidir: geleneksel kiralama olarak da adlandırılan uzun vadeli kiralamalar. Bir ev satın alıp uzun vadede kiracı olarak evin değerinin kat kat fazlasını kazanabilirsiniz. Oysa daha yüksek tutarlara sahip olmak için enflasyona dikkat ederek ev alıp satabilirsiniz.
  • Airbnb kiralama: Kısa süreli kiralamalar en karlı gayrimenkul yatırımlarından bir diğeridir. Airbnb, gayrimenkul yatırım işinde nispeten yeni bir kavram olmasına rağmen, bir Airbnb gelir mülkü, gayrimenkul yatırımcısı ve ev sahibi için muazzam bir para kazanma potansiyeline sahiptir. Bu birkaç günlük kiralamalar sayesinde evinizden büyük miktarda gelir elde edebilirsiniz.
  • Sabitle ve çevir: Sabitle ve döndür, en karlı gayrimenkul yatırımları arasında en iyi seçenek. Bu gayrimenkul yatırım stratejisi, hızlı para kazanma fırsatları arayan gayrimenkul yatırımcılarının favori yatırım şeklidir. ancak bu yatırım evin tadilatını ve binanın emlak piyasasına kazandırılmasını içerdiğinden, yatırımcının uzman düzeyinde gayrimenkul bilgisine sahip olması gerekir. Ayrıca yüksek potansiyele sahip mülkü bulmalı ve en yüksek değer artışını sağlayacak en kolay ve en ucuz düzeltmeleri uygulamalısınız. Bu hem gayrimenkul bilgisi hem de yaratıcılık gerektirir. Dolayısıyla bu, gayrimenkul için kredi almanın en zorlu yollarından biri olabilir.
  • Ticari gayrimenkul yatırımı: En karlı gayrimenkul yatırım türleri arasında yer alan son seçenek ticari gayrimenkul yatırımıdır. Bu tür gayrimenkul, sahiplerine yüksek bir yatırım getirisi sağlayabilir. Kiracınız bir ev sahibi yerine bir işletme olacağından, genellikle kiralık mülklerden konut mülk kiralamalarından çok daha iyi kira geliri elde edebilirsiniz. Ayrıca, bir işletmesi olan bir ev sahibi olarak, kiracınızla sorun yaşama olasılığınız daha düşüktür çünkü bir işletme, müşterilerini çekmek ve elde tutmak için yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü iyi durumda tutmaya çalışacaktır. Ayrıca, şirketler konumlarını korumak istedikleri için nadiren düzenli olarak kira öderler.

Hangi Ticari Mülk Türü En Risklidir?

Yapılan her yatırım kendi içinde önemli miktarda risk içerir. Ticari gayrimenkulde belirli riskleriniz olduğunu biliyorsak, yaşanabilecek risklerden bazılarına göz atalım. Ticari yatırımlardaki en yaygın risk finansman riskidir. Bir Gayrimenkul işlemine dahil olan her taraf bazı finansal risklerle karşı karşıyadır. Örneğin, insanlar bir mülk satın almak için kredi çekerler ve bu nedenle borç verenler ve kurumlar, borç alanların aylık ödemelerini zamanında yapmama riskini taşır. Bu, gerekli ödemede gecikmeye neden olabilir. Ancak yerinizi güvenilir firmalara veya büyük işbirliklerine kiralayarak çözülebilir. Mükemmel konumda en iyi mülkü satın aldıysanız, onu yönetmek için doğru yönetim ekibine ihtiyacınız olacaktır. Bu, mülk karar verme sürecinin sorunsuz ve akıllı olmasını, kiracılarla etkileşimlerin ve ilişkilerin iyi yönetilmesini ve diğer tüm eylemlerin doğru şekilde yapılmasını sağlar. Diğer faktörler mükemmel olsa bile, kötü yönetim tek başına mülkün fiyatını düşürebilir.

Yorum yapın