Türkiye’de Mülk Yönetimi Nasıl Yapılır?

Türkiye’de mülk yönetiminin temel amacı yatırım için edinilen gayrimenkuldür. Günlük, haftalık veya yıllık gibi kısa ve uzun vadeli işlemlerin gerçekleştirilmesidir. Türkiye’de gerçekleştirilecek gayrimenkul kiralama işlemleri ile ilgili işlemlerde, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiler sorunsuz bir şekilde sürdürülerek gayrimenkulün mümkün olduğunca karlı hale getirilmesi amaçlanmaktadır. Bu süreç alanında uzman profesyoneller tarafından yürütülmektedir. Türkiye’de faaliyet gösteren mülk yönetim firmaları ile tesis yönetim firmaları karıştırılmamalıdır. Türk emlak yönetim şirketlerinin temsilcileri, planlarını alışveriş merkezleri, sosyal tesisler ve sitelerin yönetimi değil, bireysel gayrimenkul ve müstakil ev ve işyerlerinin yönetimine yönelik olarak yürütmektedir.

Mülk yönetim şirketlerinin Türkiye’deki süreçte üstlenecekleri sorumluluklar, hazırlanacak ve size sunulacak olan sözleşmede açıkça belirtilir. Mülk yönetimi konusunda hizmet veren firmaların sözleşmelerinde bulunan nitelikler şu şekilde sıralanabilir:

• Ödenecek kira miktarının belirlenmesi: Mülk yönetimi danışmanları, hangi gayrimenkulün kiraya değdiğini ve ne kadar kira ödeyebileceklerini belirleme konusunda deneyim sahibidir ve müstakbel kiracıların dikkatini çekebilir. Geniş gayrimenkul bilgileri ve çevredeki gayrimenkuller arasında sürekli karşılaştırma sayesinde gayrimenkul için en doğru değeri belirleyebilirler.

• Gayrimenkulde Kiracı Yerleştirme: Mülk Yönetimi firmaları kiralama alanında yüksek standartlara sahip acentelerle çalışmaktadır. İlanı gayrimenkulün neresinde ve nasıl yayınlayacaklarını ve ilanların hangi detayları içermesi gerektiğini bilirler.

• Potansiyel kiracıların kiralama geçmişinin incelenmesi: Muhtemel kiracıların kira tahsilatlarının araştırılması gibi ayrıntılı bir soruşturma süreci yürütülür. Bu araştırmalar sonucunda daha güvenilir bir kiracı bulunması hedeflenmektedir. Mülk yöneticileri binlerce kiracı ile çalışmış olmanın avantajı ve tecrübesi ile güvenilir kiracı bulma konusunda daha net bir fikre sahiptir. Sizinle çalışacak danışmanlar, kirayı zamanında ödeyebilme, gayrimenkulde uzun süre kalabilme ve gayrimenkulde geçirdiği süre boyunca sorun çıkarmayacak bir kiracı olma potansiyeline dikkat eder.

• Kira tahsilatının sağlanması: Kiranın tahsil edileceği tarih aralıklarını belirler ve bu süreçte kiracı ile gayrimenkul sahibi arasında para akışını sağlar.

• Kira bedeli değişikliklerinin düzenlenmesi: UFE ve TUFE oranlarına bağlı olarak ve sözleşmede belirtilen oranlar doğrultusunda kira bedelini artırabilirler.

• Kiracı ile gayrimenkul sahibi arasındaki iletişimin sağlanması: Gayrimenkule yerleştirilecek kiracının analizi ve güvenilir bir kiracının yerleştirilmesi ile başlayan süreç, aşağıdakiler de dahil olmak üzere süreçteki tüm iletişimleri içermektedir.

• Acil Durum ve Şikayetlerle Başa Çıkma: Mülk Yönetimi firmaları, bakım onarım ve gürültü şikayetlerinde yaşanacak sorunlarla ilgilenmek için hizmet vermektedir. Bu konularla ilgili acil durumlarda yardımcı olacak bir servis ekibine sahiptirler.

• Tahliye işlemleri: Kiracı mülkü terk ettiğinde, mevcut mülk yöneticisi, evde hasar olup olmadığını kontrol etmekten ve depozitoyu belirlemekten ve depozitonun ne kadarının kiracıya iade edileceğine karar vermekten sorumludur. Kiracı evi boşalttıktan sonra evin bakım ve onarımı, taşınmaza yeni kiracı bulunması ve yeni kiracının taşınmaza yerleştirilmesi de mülk yöneticisinin görevleri arasındadır.

• Gayrimenkul bakım hizmeti: Mülk Yönetim Firmaları, gayrimenkulün fiziksel dayanıklılığını ve bütünlüğünü sağlamaktan sorumludur. Belirli aralıklarla gayrimenkul incelenerek duvar çatlakları, sızıntıları ve zaman içinde oluşabilecek benzeri sorunların takibi yapılır.

• Hasar onarımı: Taşınmazın fiziki durumu ile ilgili bir sorun tespit edilirse, yönetim firması sorunla ilgili bir bakım onarım ekibini gayrimenkule yönlendirir. Hasarla ilgili yönlendirilen ekip şirket ağı kapsamındadır. Genellikle güvenilir elektrikçiler, tesisatçılar, marangozlar ve müteahhitlerden oluşur.

• Hesap Özeti ve Arşivleme Hizmeti: Gayrimenkul ile ilgili harcamalar, ilgili makbuzlar ve sözleşmeler konusunda uzman danışmanlar tarafından arşivlenmektedir.

• Vergi Ödeme Takibi: Gayrimenkul yönetimi konusunda hizmet veren şirket, gayrimenkullerin vergilendirilmesi konusunda da mülk sahiplerine bilgi vermekte ve ilgili süreci takip etmektedir.

Türkiye’de Mülk Yönetimi Nedir?

Kısaca mülk yönetimi kavramı sahip olduğunuz gayrimenkulün size vekil olarak bir gayrimenkul uzmanı tarafından yönetilmesi ve gayrimenkul ile ilgili her türlü işlemin gerçekleştirilmesi anlamına gelmektedir. Bu konuda size belirli bir ücret karşılığında hizmet verecek uzmanlara mülk yöneticisi denir. Gayrimenkul yönetimi konusunda uzmanlık kazanmış gayrimenkul yöneticilerinin amacı yatırım amaçlı satın alınan gayrimenkullerin mülk sahibi için en karlı hale gelmesini sağlamaktır.

Mülk sahipleri özellikle pasif gelirle kazanç sağlamak isteyenler ve konuyla ilgili zaman sorunu yaşayanlar, mülk yönetimi hizmetlerinden yararlanmaktadır. Konuyla ilgilenecek olan mülk yöneticileri bu hizmet doğrultusunda tüm kiralama işlemlerini mülk sahibi yerine vekaleten takip etmektedir. Bu doğrultuda gayrimenkul danışmanı çeşitli dönemlerde faaliyetlerine devam etmektedir. Bu süreçte emlak danışmanı kiracının tüm sorunları ile ilgilenir. Alanında uzman olan bu danışmanların görev tanımları, kira ödemelerinin düzenli takibi, gayrimenkulün yaşam döngüsünü sağlayan periyodik bakım gibi hizmetler olarak değerlendirilebilir.

Türkiye’de emlak yönetimi bir kavram olarak bilinmese de Avrupa’da uzun yıllardır kullanılan ve tamamen benimsenmiş bir sistemdir. Birçok gelişmiş dünya ülkesinde aktif olarak kullanılan emlak yönetimi kavramı ülkemizde de inşaat sektörünün son yıllarda ivme kazanmasıyla ön plana çıkmış ve bir zorunluluk olarak görülmeye başlanmıştır.

Genellikle emlak yönetimi ve site yönetimi ile karıştırılsa da en temel farkı hizmet verdikleri alanlardır. Apartman ihtiyaçları, aidatlar, ortak alanlar ve site düzeninden site yönetimi sorumluyken, bireysel bağımsız bölümlerin kiralanmasından ve yönetim süreçlerinden mülk yöneticisi sorumludur.

Türkiye’de Mülk Yönetimini Kimler Yapar?

Türkiye’de emlak yönetimi, gayrimenkul uzmanları tarafından verilen bir hizmet olarak ifade edilebilir. Bu hizmeti sağlayan uzmanlara mülk yöneticisi denir. Türkiye’de mülk yöneticileri, genel olarak ifade etmek gerekirse gayrimenkullerin sahipleri adına kişilerin değerlendirilmesinden sorumludur. Mülk yöneticisinin görevleri arasında mülk sahibi adına mülkün kiralanmasından kiracılarla iletişimi sürdürmeye ve hatta kiralanan mülkün bakım ve onarımını sürdürmeye kadar tüm sorumlulukları üstlenen kişiye mülk yöneticisi denir.

Türkiye’de emlak yöneticisi olmak geniş bir bilgi birikimi ve deneyim gerektirir. Tamamlanmış sertifika programına ek olarak birkaç yıllık mülk yönetimi deneyimine sahip olmak bu alanda yer almak için gerekli koşullardan biridir.

Bir emlak yöneticisi; Sağlık, güvenlik, iş etiği, gayrimenkul hukuku ve yönetimi gibi birçok alanda uzmanlaşmıştır. Mali yetkinlik ile birlikte risk yönetimi, kiralama ve bakım-onarımın hakim olması mülk yöneticilerinin yetkinlikleri arasındadır.

Mülk yönetimi konusunda eğitime ek olarak kişinin bazı kişisel beceri ve yeteneklere sahip olması beklenir. Gayrimenkul yöneticisinin kişisel özellikleri arasında güvenilir olmak, iyi bir iş ahlakına sahip olmak gibi özellikler sayılabilir.

Türkiye’de Mülk Yönetiminin Avantajları Nelerdir?

Birden fazla konut veya ticari gayrimenkul sahibi olan kişiler bir gayrimenkulü kiralayarak kira geliri elde edebilirler. Gayrimenkul sayısındaki artış, kiracılarla uğraşma gibi bir süreç yaratmaktadır.

Bu, sahip olduğunuz gayrimenkulü kiraladıktan sonra oturup kar etme durumunu ortadan kaldırır. Gayrimenkul bakım onarım süreçleri, iyi bir kiracı bulma, ödemelerinin takibi gibi birçok konu ile uğraşmak zorunda kalacaksınız. Bu süreçteki en ufak bir aksilik, kira gelirinizin düşmesine veya aksamasına neden olabilir. Bu, kazancınızı etkileyecektir. Bu amaçla gayrimenkul yatırımcıları gayrimenkul yönetim sisteminden faydalanabilirler. Mülk yönetimi avantajları şu şekilde sıralanabilir:

• Kiracı Bulma: Mülk yönetimi uzmanlarıyla çalışmak, kiracı bulma sürecini büyük ölçüde kısaltacaktır. Emlak yöneticileri, tecrübeleri ve emlak danışmanları ile olan yakın ilişkileri sayesinde eviniz için doğru kiracıyı en kısa sürede bulacaktır.
• Gayrimenkul ile ilgili konuların süreç içerisinde gözlemlenmesi: Gayrimenkul sahipleri genellikle kiraladıkları evi ziyaret etmekte ve gayrimenkul ile ilgili konuların takibi konusunda gözlem yapmaktan çekinmektedirler. Bunun nedeni genel bir ifadeyle kiracılar ile olan ilişkinin kişiselleştirilmesini engellemektir. Mülk yöneticileri bu işte uzman ve profesyonel olduklarından, kiracıların mülkü kullanımlarını ve mülkün durumunu gözlemlemek için ziyaret etmekten çekinmeyeceklerdir.
• Gayrimenkulün bakım onarım işleriyle ilgilenmek: Sahip olduğunuz gayrimenkulün bolluğu kiracılarınız için tadilat talep ve şikayetleri konusunda sıkıntı yaratabilir. Mülk yöneticileri bakım onarım işlemlerini ve bu alanla ilgili konuları sizin için üstlenerek sizi bu tür bir dertten kurtarır.
• Ödemelerle uğraşmak: Mülk yöneticileri, emlak faturalarını kontrol edecek ve sizin adınıza yatırılacak kirayı tahsil edecektir. Kiracıların her ay ödemesi gereken elektrik, su, telefon gibi fatura ödemelerini takip eden mülk yöneticileri, yüksek fatura borçlarının oluşmasını engelleyen bir hizmet anlayışına sahiptir.

Bunların yanı sıra Türkiye’de mülk yönetimi alanında hizmet veren kuruluşlar da farklı hizmet başlıklarında çalışmaktadır.

Mülk yönetimi alanında hizmet veren şirket ve kuruluşların diğer hizmetleri aşağıdaki gibidir:

1. Güvenilir

Gayrimenkul yönetim şirketleri, teknolojik donanım ve sağladıkları imkanlar kapsamında müşterilerine güvenilir, kaliteli bir hizmet sunmaktadır.

2.  Ulaşılabilirlik

Mülk yönetim şirketleri, verdikleri hizmetin kalitesi kapsamında 7/24 hizmet sunmaktadır. Firmalarla çeşitli iletişim kanalları aracılığıyla iletişim kurmak mümkündür.

3. Kişisel asistan

Size atanan özel danışmanlar, gayrimenkul kiralama sürecinin başından sonuna kadar tüm ihtiyaçlarınız ve olası sorunlarınız için destek sağlar.

4. Güvenilir

Mülk yönetim şirketleri, deneyimleriyle müşterilerine üstün standartlarda hizmet vermektedir. Bu bağlamda mülk yöneticileri müşterilerinin güvenini kazanmaktadır.

5. Portföy

Gayrimenkul yönetim firmaları da geçmişten günümüze vermiş oldukları hizmetleri belgeleyen geniş bir müşteri portföyüne sahiptir. Bu, gelecekteki müşteriler için güvenilir bir referanstır.

6. Yüksek Bir Ciro Oranı

Sürecin başından sonuna kadar verilen hizmet kapsamında müşterinin ihtiyaç duyabileceği birçok konu verilen hizmet yelpazesine dahildir. Hizmetler aşağıda listelenmiştir:

• Gayrimenkulün gerçek değerinin tespiti ve kira bedelinin tespiti,
• Mevduat Yönetimi,
• Kiracının detaylı değerlendirmesinin yapılması,
• Kira sözleşmelerinin bitiş tarihlerinin takibi,
• Kiracı tahliyesi,
• Hesap özeti ve arşivleme yönetimi,
• Tahsil edilen kiranın ev sahibine devredilmesi de dahil olmak üzere süreçle ilgili daha birçok konu mülk yöneticisinin hizmetleri kapsamındadır.

Bu kaliteli hizmet mal sahibi için yüksek devir oranları ile sonuçlanır.

Türkiye’de Mülk Satmanın Maliyeti Nedir?

İlk olarak, mülk satmanın bir ev satın almak kadar basit adımları vardır. Türkiye turistler tarafından en çok ziyaret edilen yer olduğu için burada kolayca mülk alıp satmaktadırlar. Ardından mülkünüzü kendi başınıza mı yoksa bir emlak şirketi aracılığıyla mı satmak istediğinize karar verin. İstanbul Property gibi bir emlak şirketi aracılığı ile satış yapmak istiyorsanız uzman kadromuzla mülkünüzü alıp satmanıza yardımcı olabilmek için buradayız. Bu nedenle, mülkünüzü Türkiye’de satmanın maliyeti vergiler ve ücretler, mülkün bulunduğu bölgeye ve seçtiğiniz emlakçıya bağlı olarak değişebilmektedir. Ayrıca, mülkün satış süreci tapu dairelerinde gerçekleşmektedir. Ancak, mülkünüzü sattığınızda, aşağıda listelenen ücretleri ödemeniz gerekebilmektedir;

• Emlakçı ücreti,
• Transfer ücreti,
• Noter tasdik masrafları,
• Kararlaştırılan satış fiyatı üzerinden yüzde iki (%2) satış vergisi,
• Deprem sigortası,
• Gayrimenkul değerleme maliyetleri,
• Mülk araştırma raporu maliyetleri.

Bazen tapu devir vergisi olarak da adlandırılan emlak devir vergisi, bir devletin mülk devri üzerine uyguladığı tek seferlik bir ücrettir.  Bunun maliyeti, yeni sahibine devredilen mülkün fiyatına dayanmaktadır. Türkiye’de 2022 itibariyle emlak devir vergisi %4’tür. Kanuna göre bu ücretin %2’si alıcı, %2’si satıcı tarafından ödenmelidir. Ancak, mülkü doğrudan satıcıdan satın alırsanız, % 4’ü alıcı tarafından ödenmektedir.