Gayrimenkul sahibi olmak, insanların hayatındaki heyecan verici ve aynı zamanda karmaşık süreçlerden biridir. Birçok açıdan karmaşık süreçleri içeren deneyim, dikkatli ve kontrollü ilerlemeyi gerektirir.
Ev almaya karar verdikten sonra almayı düşündüğünüz evi detaylı bir şekilde araştırmanız gerekiyor. Yapısal nitelikleri hakkında detaylı bilgiye sahip olmalısınız. Evin yapı özellikleri yani evin kullanım alanı, düşey yüksekliği, iç mekan özellikleri, yapı bileşenleri ve evin tüm fiziki yapısı alacağı değeri belirlemektedir.
Ev sahibi olmayı düşünenlerin yapımı hakkında; yapı tipi, kalitesi, mimari üslubu ve diğer yapısal unsurlar dikkate alınarak çeşitli sorular sorulmalıdır. Evin satışından sonra herhangi bir sürprizle karşılaşmamak için bu soruların not alınması ve cevaplanması gerekmektedir. Bu işlem sonrasında size güven verecektir. Konut konusunda sorulabilecek kritik yapısal sorular ve önem nedenleri şu şekilde sıralanabilir:
- Evin yapı ruhsatı olup olmadığı: Bir ev satın aldığınızda, söz konusu evin yapı borcu olup olmadığını öğrenmek için yapı ruhsatı olup olmadığını öğrenmeniz gerekir.
- Konutun Kentsel Dönüşüm Statüsü Var mı?: Almayı düşündüğünüz konutun kentsel dönüşüm yasasına göre bir risk taşıyıp taşımadığını tapu bilgisinden öğrenmelisiniz. Tapuda bu durum hakkında herhangi bir araştırma yapılmadan alınan evler, ileride kentsel dönüşüm gerekçesi ile yıkılabilir ve sizi istenmeyen durumlarla karşı karşıya bırakabilir.
- Evin yapı kullanma izni var mı?: İkametgahın yapı kullanma izin belgesi varsa kat mülkiyeti için bu iznin tesis edilip edilmediği kontrol edilmelidir.
- Kat Mülkiyetli mi?: Herhangi bir sorun yaşamayacağınız tapu türü kat mülkiyeti tapusudur. Bu nedenle ev alırken evin “taşınmaz kat mülkiyeti” olup olmadığı sorulmalıdır.
- Evin Net Metrekaresi Nedir?: Evlerin yapısal değişkenleri söz konusu olduğunda en önemli detay kat alanı yani m²’dir. Bazı konutların m²’si, satışların brüt m²’si; binadaki tüm sakinlerin kullandığı binadaki ortak alanları içeren m² olarak ifade edilebilir. Bu ortak alanlar brüt inşaat alanından çıkarıldığında evin net metrekaresine ulaşılır. Evin sahip olduğu kat alanı veya yerleşim alanı genişliği, oda sayısı, banyolar konut fiyatlarını olumlu etkiler.
- Dairenin Dikey Konumu ve İç Kullanımı Nedir?: Alınacak evin bulunduğu kat kullanım kolaylığı açısından önemlidir. Evin toplam kat sayısı ve kat yüksekliği fiyatı etkiler.
- Konutun Zemin Tetkiki Yapılır mı?: Deprem riskine karşı denetlenmeyen binaların tehlikeli olma ihtimali vardır. Düşündüğünüz evin ve binanın güvenilirliğini öğrenmelisiniz.
- Binanın İnşasında Kullanılan Malzemelerin Standartlara Uygunluğu Nedir?: İleride problem yaşamamak için binanın ve evin yapımında kullanılan malzemelerin standartlara ne kadar uygun olduğu sorulmalıdır.
- Konutun Bulunduğu Bina Kaç Yaşında?: 50 yıldan eski binaların deprem olması durumunda yüksek risk altında olduğu belirtiliyor. Bu risk durumu nedeniyle ev almayı düşündüğünüz binanın kaç yıllık olduğu bilgisine ulaşmalısınız.
1. Kaç İpotek Verilebilir?
Uzun vadeli kredi kullanarak ev sahibi olmanızı sağlayan kredilerle ev sahibi olabilirsiniz. Bu süreçte almış olduğunuz kredinin teminatı yerine satın aldığınız evin tapu kayıtlarında ipotek düşülmesi şeklinde kullanılan kredi türü “ipotek” olarak ifade edilmektedir.
İpotek olanaklarından yararlanmak için satın alınacak gayrimenkulün tapuda “ikamet” ibaresi ile tescil edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkulün hukuki özelliği olarak asgari kat irtifakına sahip olması gerekir. Bu krediden yararlanmak için konutun ve bulunduğu binanın tamamlanmış olmasına gerek yoktur. Bankalar, gerekli koşulların sağlanması durumunda, kişilere teminat olarak gayrimenkul verilmesi karşılığında uygun ödeme koşullarıyla uzun vadeli ipotek sağlamaktadır.
2. Krediye Hak Kazanmak İçin Neler Gereklidir?
İpotek almak için bazı şartlar vardır. Bu koşulların yerine getirilmesi durumunda, bireyler ipotek almaya hak kazanabilir. Bu gerekli koşullar şu şekilde sıralanmıştır:
- 18 yaşından büyüklerde risk bulunmamalı ve toplanan bilgiler negatif olmamalıdır.
- Kişinin geliri belgelenmelidir.
- Alınacak kredinin taksit tutarı hanenin aylık ortalama gelirinin %50’sini geçmemelidir.
- Teminat olarak gösterilecek konut/işyeri ipotekleri alınır.
- Krediyi alacak kişiye hayat sigortası yaptırılır.
Kredi alabilmek için gerekli olan resmi evraklar aşağıdaki gibidir;
- Nüfus cüzdanı, ehliyet veya pasaport aslının fotokopisi,
- Gerekirse mevcut adresi teyit etmek için belge talep edilebilir.
- Krediyi alacak kişi Kredi alacak kişinin gelir durumunu gösteren belge istenmektedir.
- Bu belge, ücretli çalışanlar için maaş bordrosu veya net maaş tutarını gösteren işyeri tarafından onaylanan belge, serbest meslek sahipleri için vergi levhası, şirket sahibi ve ortakları için vergi levhası veya kuruluş duyurusunun örneğidir. Emlak geliri beyan edenler ve emekliler için Ticaret Sicili Gazetesi’nde tapu aslı ve fotokopisi, hesap cüzdanı gerekmektedir.
3. Sabit Faizli mi, Ayarlanabilir Faizli İpotek mi?
Sabit faizli konut kredisi veren bankalar, vade boyunca uygulanacak faiz oranını sabit tutar ve bu süreçte geri ödenecek tutarlar eşittir. Bu kredi seçeneğinde enflasyon karşısında geri ödemelerin reel değeri düşmektedir. Kullanıcıya sağlanan kredilerin koşulları ile bu kredileri sağlayan fonların vadelerindeki farklılıklar krediyi veren kuruluşun aleyhine olabilir. Bu durum karşısında, kredi veren kuruluş açısından maliyetlerin yüksek olması, sabit faizli ipoteklere alternatif olarak değişken faizli ipotekler ortaya çıkmıştır.
Değişken faizli ipotek ödemelerinde uygulanacak faiz oranı, kredi sözleşmesinde belirtilen referans endeks oranı, sözleşmede belirlenen marj oranına eklenerek hesaplanır. Ödeme döneminde bu oran kredi faiz oranı olarak kullanılır. Ayarlama dönemlerinde belirlenen kredi faizlerindeki bu değişiklikler, geri ödenecek tutar, ödenecek vade veya her ikisi birden değiştirilerek gerçekleşir.
4. PMI Nedir?
PMI Endeksi, satın alma yönetimi ekibinin mal ve hizmet satın alma eğilimlerini inceleyen bir göstergedir. Bu parametre büyüme tahminlerini ifade eden bir ankettir. Ulusal büyüme tahminlerini en iyi ifade eden endekslerden biri olarak görülmektedir. PMI endeksleri, niceliksel büyüklüğü değil, söz konusu ekonomi veya sektörün faaliyetlerindeki değişimin yönünü ifade ederek bir eğilim göstergesi olarak ifade edilebilir.
Endeks hesaplaması için firmaların satın alma müdürleri ile yapılan ankette, araştırmaya dahil olan firmalara üretim, stok seviyeleri, yeni siparişler, tedarikçi performansı, istihdam, fiyat gibi parametrelerin hangi yönde geliştiği sorulmuştur. geçmişten bugüne ve gelecekte nasıl gelişmeyi bekledikleri.
5. 15 veya 30 Yıllık İpotek Alınmalı mı?
İpotek, bankalar ve benzeri kuruluşlar tarafından ödünç verilen maddi miktarın garantisidir. Bu yöntem ile gerçek veya tüzel kişilerin başlangıçta olmasa da ortalama 15 ila 30 yıl içerisinde taksitler halinde ödemelerini tamamlamalarını ve nihayetinde gayrimenkulün tamamına sahip olmalarını sağlayan bir sistemdir. Bu süreçte kullanıcılar imkânlarına göre vade dönemini seçmelidir. Ödeme tamamlandığında ipotek durumu ortadan kalkar.
Ev Almaya Karar Vermeden Önce Sormanız Gereken 3 Soru Nedir?
Ev almaya karar vermek, bir insanın hayatında vereceği en önemli kararlardan biridir. Bu noktada önce kendimize bu kararı verirken ne kadar emin olduğumuzu sormalıyız. Ev almaya karar vermek kadar, sahip olmayı düşündüğünüz evin türü de çok önemlidir. Nasıl bir evde yaşamak istersin? Yatırım amaçlı gayrimenkul yatırımı düşünüyorsanız, kiralık gayrimenkul mü yoksa ileride prim yapacak bir bölgede bulunan rezidans mı? Bu ve bunun gibi daha pek çok soru, insanların ev almadan önce kendilerine sormaları gereken sorular arasındadır. Bu kapsamda sorulacak üç soru şu şekilde sıralanabilir:
- Neden ilk etapta ev alıyorum?: Ev alırken amacınızın ne olduğuna karar vermeniz çok önemli. Hayatınızı nasıl bir evde yaşamak istediğinizi ya da yatırım amaçlı gayrimenkul alıp almayacağınızı, kira getirisi ile kazanç sağlamayı mı amaçladığınızı yoksa prim yapacak bir ev ile mi istediğinizi öğrenebilirsiniz. gelecek, bu soruyu cevaplayarak.
- Ev değerleri nereye gidiyor? : Fiyat hakkında fikir edinmek için gayrimenkul sektörü için pazar araştırması yapılmalıdır.
- Bu senin için ne anlama geliyor? : Gayrimenkul sahibi olmak sizin için ne ifade ediyor ve bu süreçten beklentileriniz neler ona göre karar vermelisiniz.