Türkiye, güneşin bol olduğu bakır kıyı şeridi ve Akdeniz de gayrimenkullerin satın alınması sayesinde popüler bir tatil noktası haline gelmektedir. Türkiye’nin AB’ye katılma yolunda olduğu ve dünyanın en hızlı büyüyen gelişmekte olan pazarlarından birine sahip olduğu göz önüne alındığında, Türkiye uzun vadeli sağlam bir yatırım olarak da giderek daha fazla görülmektedir. Yabancıların Türkiye’de kendi adlarına arazi ve mülk satın almalarına, mülkleri köy veya kırsal bölgelerden ziyade şehirlerde olması ve askeri bölgelerde bulunmamaları koşuluyla izin verilmektedir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi mülkiyeti tanımlamaktadır. Bu madde, herkesin her şeye sahip olma hakkına sahip olduğunu ve bu hakların ancak diğer kanuni hükümlerle sınırlandırılabileceğini belirtmektedir. İmar sistemleri, göçmenlere ilişkin sınırlamalar ve diğer kısıtlamalar kısıtlamalara örnektir. Bir mülkün tapusunu almak için mülkün bulunduğu yerel Tapu Dairesine bir başvuru yapılmalıdır. Tapu Dairesi, yukarıda belirtilen koşullar için uygun araştırmaları ve doğrulamaları yaptıktan sonra tapuyu devretmektedir.
Satın alma bedelinin tamamının Türkiye’ye aktarıldığına dair kanıt veya evrakların işlem sırasında Tapu Müdürlüğü’ne verilmesi gerekmektedir. İşlem sırasında hem alıcıdan hem de satıcıdan %1,5 vergi ödenmektedir. Özel binalar, belediyeler (yani yerel yönetimler) tarafından toplanan yıllık yüzde 0,3 emlak vergisine tabidir. İlk beş yıl boyunca, yeni inşa edilen mülkler, yıllık emlak vergisi ödemekten muaftır.
Türk vergi sistemi, tüm mülklerin her beş yılda bir yeniden değerlendirilmesini şart koşmaktadır. Elde edilen mülk, gelirleri Türkiye dışına taşınarak yeniden satılabilmekte veya kiralanabilmektedir. Ticari nedenlerle bir mülk satın alındığında, diğer kurallar geçerlidir. Yabancı bir kişi mülk satın aldığında arazinin kaydı çok önemlidir. Türkiye’de Tapu Dairesi, il veya ilçe müdürlüklerine bölünmüş ve tamamı devlet idaresi altında olan bölge müdürlüklerine sahiptir.
2020’de Dünya Yatırım Raporu (UNA), Türkiye’yi doğrudan yabancı yatırım için Asya’da ikinci sıraya koymuştur. Doğrudan yabancı yatırımcı sermaye girişi ise 2018 yılında 12,94 milyar dolar iken, bir yıl önce 11,48 milyar dolara ulaşmıştır. Bazı AB ülkeleri tarihsel olarak Türkiye’ye büyük yatırımlar yapmışlardır. Hollanda’dan sonra ABD, Türkiye’nin en büyük ikinci yatırımcısıdır. Türkiye’deki Hollanda yatırımları tüm yabancı yatırımların %15,8’ini oluşturmaktadır.
Türkiye’de Yabancılar Gayrimenkul Alıcıları İçin Gereken Şartlar Nelerdir?
Bugünlerde yabancılar daha çok Türkiye’de yatırım yapmakla ilgilenmektedir. Türkiye’de mülk satın almak istiyorsanız, yatırım süreci ve rehber ile Türk vatandaşlığı elde etmekle ilgilenebilirsiniz.
Türkiye’de bir ev satın almak için bir dizi belge gereklidir. Bu belgeler aşağıda listelenmektedir:
- Vergi amaçlı bir kimlik numarası (Vergi Numarası).
- Bir Türk banka hesabı (Bir Türk banka hesabının nasıl açılacağını öğrenin.)
- İkamet ettiğiniz ülkeden belgeler (elektrik faturası gibi).
- Iki resim.
Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Kanunları ve Usulleri Nelerdir?
Öncelikle satın almak istediğiniz evi bulmalısınız. İdeal mülkünüzü seçtikten sonra, ajans sizinle satın almanın hüküm ve koşullarını özetleyen bir sözleşme taslağı hazırlayacaktır. Bu, depozitonuzun miktarını, depozitonun tamamını ödemek için bir son tarihi ve mülkün nihai bakiye maliyetini içerecektir. Sürecin uzunluğu boyunca, her şeyi anladığınızdan emin olmak için devlet noterleri tarafından atanan bir hukuk tercümanı orada olacaktır.
Alıcının pasaportu/pasaportları daha sonra notere götürülmekte ve burada hukuk tercümanı bunları tercüme etmektedir. Güvenlik ve mülk konumu kontrolleri buna ihtiyaç duymaktadır. Çeviri yarım saatten biraz fazla sürecektir ve alıcının pasaportu (lar) kısa bir süre sonra alacaktır. Sözleşme daha sonra ajansın yerel ofis uzmanları ve alıcı tarafından yerel bir avukata götürülecektir. TAPU ve İskân (oturma ruhsatı) başvurularını ve sözleşme görüşmelerini avukatınız halledecektir. İskân, eviniz için kat sayısı, iç altyapı gibi bilgileri içeren teknik bir pasaporttur. TAPU, kimin bir şeye sahip olup kimin olmadığını belirleyen yasal bir belgedir. Sahibinin fotoğrafı, resmi kaşesi ve imzası bu belgeye dahil edilecektir.
Tapu’nun üzerindeki adın satıcının adıyla eşleştiğinden emin olarak bir Tapu’nun geçerliliğini iki kez kontrol etmek çok önemlidir. Avukatınız tüm bunları sizin için iki kez kontrol edecektir. Ayrıca Tapu’nun yükümlülüklerden arınmış olmasını ve söz konusu mülke tekabül etmesini sağlayacaktır. Avukat, hukuk tercümanı ve diğer bir tanık, daha sonra, Turkey Homes tarafından hazırlanan sözleşmeyi imzalayan tüm taraflara tanık olacaktır. Mülkü güvence altına almak için bir depozito ödemeniz gerekecektir (izin verilen en düşük depozito 2.000 dolar veya Türk lirası eşdeğeridir) ve kalan depozitoyu ödemeniz için bir tarih belirlenecektir, bu genellikle mülkün satış fiyatından yüzde 1-2’dir.
Ağustos 2018 itibariyle en güncel bilgiler listelenmektedir. Türkiye’nin Fethiye’den Bodrum ve Antalya’ya kadar 16 bölgesinde yurt dışı alımları için artık askeri başvuru süreci yoktur. Kalan tutarı mülkünüzde ödeyeceksiniz ve avukatınız diğer tüm belgeler tamamlandıktan sonra mülkün tapularını imzalayacaktır. Bir mülkün tapusunu almak için mülkün bulunduğu yerel Tapu Dairesine bir başvuru yapılmalıdır. Tapu Dairesi, yukarıda belirtilen koşullar için uygun araştırmaları ve doğrulamaları yaptıktan sonra tapuyu devretmektedir. Türkiye’de işlem sırasında her iki tarafın da (satıcı ve alıcı) tapu sicil girişinde bulunması gerekmektedir. Ayrıca, satın alma bedelinin Türkiye’ye tam olarak aktarıldığına dair kanıt veya belgelerin Tapu Müdürlüğü’ne verilmesi gerekmektedir.
Tapu devri sırasında tüm vergi ve harçlar ödenecektir. Turkey Homes’a mülk değerinin %3’ü kadar bir alıcı ücreti ödenmesi gerekecektir. Ayrıca, mülkün değerlendirilen değerinin %4’üne eşit olan satın alma vergisini (damga vergisi) ödemeniz gerekecektir. Bir mülkün değerlendirilen değeri genellikle satın alma fiyatının yaklaşık %60’ıdır, bu nedenle satın alma verginiz mülkün değerinin %60’ının %4’ü olacaktır. Bu vergi yerel yönetime ödenmektedir.
Satın alma prosedürü tamamlandıktan sonra (tapu senedi) Tapu’nuzu yeni mülk sahibi olarak alacaksınız. Türkiye’de bir mülkü kaydettirmek için önce yerel vergi dairesine kaydolmalı ve bir Türk banka hesabı oluşturmalısınız. Bir Türk Bankası hesabı oluşturmak için pasaportunuzun aslına ek olarak, ikamet ettiğiniz ülkedeki ev adresinizi içeren başka bir kimlik belgesi ibraz etmeniz gerekecektir. Bu bir sürücü belgesi, bir kamu hizmeti faturası (elektrik, su, gaz vb.) veya bir belediye vergisi faturası olabilmektedir. Banka hesabı oluşturulduktan sonra size farklı bir vergi numarası verilecek ve yerel yönetime artık mülkün sahibi olduğunuzu bildirmeniz gerekecektir.
1. Türk Mülkiyet Mevzuatı
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleri mülkiyeti tanımlamaktadır. Bu madde, herkesin her şeye sahip olma hakkına sahip olduğunu ve bu hakların ancak diğer kanuni hükümlerle sınırlandırılabileceğini belirtmektedir. İmar sistemleri, göçmenlere ilişkin sınırlamalar ve diğer kısıtlamalar kısıtlamalara örnektir. Yabancı bir kişi mülk satın aldığında arazinin kaydı çok önemlidir. Türkiye’de Tapu Dairesi, il veya ilçe müdürlüklerine bölünmüş ve tamamı devlet idaresi altında olan bölge müdürlüklerine sahiptir.
2. Mülk Kaydı ve Teslimi
Çoğu Avrupa ülkesinde alıcı ve satıcı, mülkün yeni sahibinin adına devredilmesi için bir notere gitmektedir. Bu prosedür, noter tarafından uygun şekilde yapılmalıdır. Noter ayrıca, genellikle bir devir belgesi ve aynı zamanda mülkiyet siciline kayıt şeklinde yapılan teslimattan da sorumludur. Türkiye’de ise tapu kaydına giriş, noter yerine Tapu Dairesi yetkilisi tarafından yapılmaktadır. Girişte her iki tarafın da (satıcı ve alıcı) bulunması kanunen zorunludur. Bu yetkiyi başka bir kişiye devretmek mümkündür ancak bunun için noter tasdiki gerekmektedir. Ayrıca önlem olarak satışın resmi bir noter tarafından onaylanması iyi bir fikirdir.
Türkiye’de devir belgesinin teslimi için noter aranmamaktadır. Teslimat için geçerli olan tek kriter, yazılı olarak yapılması gerektiğidir. Giriş ve teslimatın ardından, mülk sicili bir ‘Tapu’ veya mülkiyet kanıtı üretmektedir. Mülkiyet, ancak inşaat halinde olan bina(lar) tamamlandıktan ve tutarın tamamı ödendikten sonra devredilmektedir.
Yabancılar, mülk edinme söz konusu olduğunda genellikle herhangi bir yasal sınırlamaya tabi değildir. Köy Yasası ile Askeri Yasak ve Güvenlik Alanları önemli bir rol oynamaktadır; Köy Kanununun 87’nci maddesi, tapu işlemi henüz tamamlanmamış veya Orman Bakanlığı’na ait ise, yabancıların köy merkezi dışında arazi sahibi olmalarını engellemektedir. Ayrıca, Askeri Yasaklanmış Yerleri ve Güvenlik Yerlerini düzenleyen tüzük, yabancıların askeri karakollara veya stratejik açıdan hayati alanlara belirli bir mesafede mülk satın alma kabiliyetini sınırlayan bir engel olabilmektedir.
Türkiye’nin ekonomik konumunun gelişimine, diğer şeylerin yanı sıra kural ve kanunların AB standartlarına göre ayarlanmasına güçlü bir şekilde bağlı olan daha yakın tarihli mevzuat, yukarıda açıklanan birincil yasal yasakları değiştirebilmekte veya hatta ortadan kaldırabilmektedir.
3. Son Olarak
Türkiye’de gayrimenkul satın almak birçok düzenlemeyi içermektedir. Sadece resmi düzenlemeler dikkate alınmamalı, yabancılar da gayrimenkul edinebilmek için çeşitli yasal istisnaları dikkate almalıdır. Adil, güvenilir ve profesyonelce ele alınması gereken bazı kilit konular arasında imar planları, satan tarafın geçmişi ve Türk mülkiyet mevzuatının getirdiği yasal kısıtlamalar yer almaktadır. Realty Group size değerli yardımlar sunmakta ve ilgilendiğiniz mülkle ilgili objektif ve kapsamlı bir araştırma yapmanızı sağlamaktadır. İyi eğitimli personelimiz size yardımcı olmaktan mutluluk duymaktadır.
Türkiye’de Gayrimenkul Alırken Ödenecek Vergiler Nelerdir?
Mukim olmayanlar, yalnızca Türkiye’de kazanılan gelirler üzerinden vergilendirilmektedir ve aşağıda ayrıntıları verilen çeşitli diğer emlak vergilerine tabidir. Türkiye’de vergi yılı takvim yılıdır ve bir kişi Türkiye’de herhangi bir vergi yılında 183 gün veya daha fazla kalırsa mukim kabul edilmektedir.
1. Türk Transfer Ücretleri
Türkiye’de bir mülkün satışında hem alıcıdan hem de satıcıdan Türkiye’de transfer masraflarının yüzde 1,5’i alınmaktadır. Bu maliyetler (mülkün beyan edilen değerinin toplam yüzde 3’ü kadar), mülkün beyan edilen değerine bağlıdır. Gayrimenkulün beyan edilen değeri ise, yerel belediye tarafından kararlaştırılan ve emlak vergilerinin hesaplanmasına esas teşkil eden ‘vergi değerinden’ az olamamaktadır. Ayrıca, bir mülk üzerine inşa edilen yeni binaların tescili için yüzde 1,5 oranında ödenmektedir.
2. KDV
Türkiye’de gayrimenkul satışında katma değer vergisi (KDV) yüzde 18’dir. Net büyüklüğü 150 metrekareden küçük olan evlerin satışları ise yüzde 1 oranında satış vergisine tabidir. Bir taşınmazın 730 gün (tam 2 yıl) elde tutulduktan sonra satılması durumunda, taşınmazın bir Türk şirketine ait olması durumunda Türkiye’de KDV ve kurumlar vergisine tabi olmaması mümkündür. Bu muafiyet ayrıca birkaç başka gerekliliğe de tabidir.
3. Türk Damga Vergisi
Türkiye’de tüm satış ve kiralama sözleşmelerinde damga vergisi ödenmektedir. Oranlar yüzde 0,15 ile yüzde 0,75 arasında değişmektedir ve tahsil edilen tutar sözleşmenin değerine göre belirlenmektedir.
4. Yerel Türk Emlak Vergileri
Yerel Türk emlak vergileri (oranları), Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere iki eşit ödemede ödenmekte ve yılda iki kez tahsil edilmektedir. Genel olarak, oranlar mülkün değerine göre hesaplanmaktadır ve Vergi Daireleri tarafından belirlenen aşağıdaki eşiklere tabidir:
- Konutlar toplamın yüzde 0,1’ini oluşturmaktadır.
- Yüzde 0,2’de listelenmeyen binalar küçüktür.
- Arazinin %1’i.
- Tarım için kullanılan araziden vergi alınmamaktadır.
- Boş bırakılan (ancak inşaat için tahsis edilen) arazi yüzde 0,3 küçük bir yüzdedir.
5. Türkiye Sermaye Kazançları Vergisi
Türkiye’de gayrimenkul satışından elde edilen kar, gerçekleştiği yılda gelir olarak kabul edilmektedir. Yüzde 15 ile yüzde 35 arasında değişen marjinal oranda vergiye tabidir. 2008 yılında 6.800 TL’ye (700 dolar) kadar olan sermaye kazançları, sermaye kazançları vergisinden muaftır. Satışı takip eden 15 gün içinde imhanın ayrıntıları kesinleştirilmelidir. Türkiye’nin sermaye kazançları vergisi (CGT), 1 Ocak 2007’den sonra edinilen ve 5 yıldan fazla elde tutulan mülklere uygulanmamaktadır.
6. Türk Veraset Vergisi
Türk Veraset Vergisi oranları %1 ile %30 arasında değişmektedir. Varlık üzerindeki vergiyi hesaba katmak için miras kalan mülkün vergiye tabi değerinden bir kesinti yapılmaktadır.
Türkiye’de Taşınmaz Mülkiyeti Kanununa İlişkin Kısıtlamalar Nelerdir?
Türkiye’de Taşınmaz Mülkiyeti Kanununa İlişkin Kısıtlamalar aşağıda listelenmiştir.
- Alan ve Yer Kısıtlamaları: Bireysel olarak, yabancılar herhangi bir nedenle 30 hektara kadar (300.000 m2) taşınmaza sahip olabilmektedirler. Bu miktar Bakanlar Kurulu’nun (600.000 m2) onayı ile en fazla 60 hektara kadar artırılabilmektedir. Askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde mülk satın almak mümkün değildir. Taşınmazın yasak bölgede olup olmadığının tespiti için ilgili bölgedeki askeri makamlardan onay alınması gerekmektedir.
- Mülkün Amaçlanan Amacına İlişkin Kısıtlamalar: Türkiye’de bir mülk satın almak için her türlü sebep kabul edilebilmektedir. Ancak, çeşitli nedenlerle farklı metodolojiler kullanılmaktadır. Başlangıç olarak, inşa edilmiş bir gayrimenkul (ev, iş veya bina gibi) satın alırsanız, onu istediğiniz amaç için kullanma özgürlüğüne sahipsiniz. İşlenmemiş bir arazi satın almak ve bir yapı inşa etmeyi veya onu tarımsal amaçlar için kullanmayı planlayabilirsiniz. Bu durumda taşınmazın satın alınmasından itibaren iki yıl içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bir gayrimenkul geliştirme projesi sunulmalıdır. İmar projesi olmayan yabancılar, üzerine imar yapılmayan araziyi satın alamazlar.
- Yabancı şirketlerin mülk sahipliğine ilişkin kısıtlamalar: Tüzel kişilik statüsüne sahip ve Türkiye yasalarına göre kurulmuş yabancı ticaret şirketleri, özel yasal hükümler çerçevesinde ülkede gayrimenkul sahibi olabilmektedirler. Türkiye’de kurulmuş bir şirket yabancı sermaye ile finanse ediliyorsa ve hissedarlarının çoğunluğu yabancı ise, yabancı bir tüzel kişi veya uluslararası bir şirket, şirket sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahiptir ve şirket sermayesinin çoğunluğunu atama ve görevden alma yetkisine sahiptir. Şirketin yönetim kurulunda şirketin gayrimenkul sahibi olma hakkı, şirket sözleşmesinde belirtilen faaliyetlerin yürütülmesi için gerekli olduğu ölçüde sınırlıdır.
Türkiye’de Yabancılar İçin Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Zaman Çıktı?
Türk Hükümeti, 5 Mayıs 2012 tarihinde 6302 sayılı yasa tasarısını onaylayarak, Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların yerine getirmesi gereken şartları düzenleyen Türk Emlak Kanununda, yabancı mülkiyeti üzerindeki çeşitli sınırlamaları kaldırarak önemli değişiklikler yapmıştır. Ayrıca, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın almak için karşılaması gereken standartlar açısından, Türkiye’nin birçok komşu ülkesinde yaşayanlara sınırlamalar getirilerek bazı kolaylıklar sunulmuştur.
7 Aralık 2018 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan Türk Vatandaşlığı Kanununda yapılan değişiklikle Türk vatandaşı olmak isteyen yabancılara yeni bir kolaylık sağlanmıştır. Halen inşaatı devam eden bir ev satın almak isteyen yabancılar, mülk satışı için noter ile düzenleyici bir sözleşme imzaladıktan ve en az 400.000 dolar değerinde bir mülk edinme sözü verdikten sonra Türk vatandaşlığına başvurabilmektedirler. Türk vatandaşlığını kazanmak için tapu ve ekspertiz raporu gerekmekteydi. Bitmemiş bir projeden mülk edinmek isteyen müşteriler, proje tamamlanmadığı için mülkün gerçek değeri ekspertiz raporunda belirtilen değer olmadığı için vatandaşlık şanslarını kaybetmekteydiler. Yeni düzenleme ile bu kural artık yürürlükte değildir. Bir inşaat projesinden mülk edinirken noter tasdikli bir mülk satın alma taahhüdü yeterlidir.
Türkiye Resmî Gazetesi’nde geçtiğimiz aylarda yayınlanan genelgeye göre, asgari yaş şartı düşürülerek Türk vatandaşlığı alma süreci kolaylaştırılmıştır. Yabancıların Türk vatandaşlığı için sabit sermaye gereksinimleri 2.000.000 dolardan 500.000 dolara düşürülmüştür. Gayrimenkul alımı ile Türk vatandaşlığı kazanmak için gereken bedel 1.000.000 dolardan 400.000 dolara düşürülmüştür. Çalışabilecek maksimum çalışan sayısı 100’den 50’ye düşürülmüştür.
Türkiye’de Yatırım Yaparken Bilmeniz Gereken En Önemli Şeyler Nelerdir?
Türkiye’de yatırım yaparken bilmeniz gereken en önemli şeyler aşağıda listelenmektedir:
- Gerçek araziye sahip olma hakkınız olup olmadığını veya aynı hakları kısıtlayıp elde edemeyeceğinizi belirlemek önemlidir.
- Taşınmazın mülkiyetinin devri, Türkiye’de yürürlükte olan kural ve düzenlemelere uygun olmalıdır.
- Türkiye’de edinilen mülkün toplam arazi büyüklüğü toplam 30 hektarı geçmemelidir.
- Satın alınacak mülklerin güvenlik veya askeri bölgede olup olmadığını veya yabancıların mülkü satın almasına izin verilmeyen bir bölgede olup olmadığını öğrenin. Bu, güvenlik bölgelerindeki mülklerin yabancılara satılmasına izin verilmediğinden önemlidir.
- Gayrimenkul departmanını ziyaret etme ve söz konusu mülk hakkında, ev sahibinin mülkü yasal olarak satma hakkına sahip olup olmadığı ve söz konusu mülkün ipotekli olup olmadığı veya satışını engelleyecek başka bir işleme tabi olup olmadığı gibi yeterli bilgi toplama sürecini öğrenin.
- İnternette bulunabilecek emlak sicil müdürlüklerinden ilgili mülk hakkında yeterli bilgi gelmedikçe, yasal nitelikli sözleşmeler imzalamaktan ve gayrimenkul alım bedeline yönelik herhangi bir ödeme yapmaktan kaçının.
- Satıcıya güven eksikliği veya ciddiyetsizlik durumunda, malı satan kişi veya firmaların soruşturması tamamlanana kadar satışa devam edilmesi ve işlem yapılması tavsiye edilmez.
- Alım-satım süreçleri arasında uyuşmazlık varsa dava Türk mahkemesine taşınmalıdır. Türk Dışişleri Bakanlığı ve diğer yabancı temsilciliklerin işlemlere müdahale etmesine izin verilmemektedir.