Amortismanlar, aylık ipotek kredisi ödemelerinizin planı anlamına gelmektedir. Emlak satın alırken ödemelerinizi taksitli yapan uygulamalardır. Ayrıca, Kredi kartları gibi diğer kredi ödemeleri için hesap geçmişinin dökümünü göstermek için bir amortisman planı kullanmaktadır.
Amortisman planı, sermaye harcamalarınızı planlayabilmeniz için aylık ipotek ödemenizin ne kadarının faize ve ne kadarının anaparaya gittiğini göstermektedir. Bir ev satın almaya karar verdiğinizde büyük olasılıkla fiyatı karşılamak için bir ipotek kredisi alacaksınız. Bankanın size vereceği bu kredinin faiz tutarı, asıl kredi tutarı yerine amortisman planında anapara bakiyesinde kalan tutar üzerinden hesaplanmaktadır. Birçok ödemeden sonra faiz tutarı düşmektedir.
Konut kredisi kullanacaklara, alacağınız ev gibi ödeyeceğiniz yüksek ücrette anapara ne kadar düşükse anapara faizinin de o kadar düşük olacağını hatırlatmalıyız. Ama tabii ki aylık tutarları tek tek hesaplamaya çalışıyorsanız çıkmaza girebilirsiniz, yani finans uzmanı değilseniz bu tür ödeme süreçleri oldukça yorucu ve korkutucu olabilmektedir. Tam da bu durumlar için tasarlanmış bu ödeme planı işinizi kolaylaştırmakta ve size paranızı dilediğiniz gibi harcama özgürlüğü vermektedir.
Amortismanın Amacı Nedir?
Amortisman planı, bankadan çektiğiniz kredi ödemelerinin belirli kredi türlerine nasıl uygulanacağını ifade etmektedir. Böylece, aylık ödeme aynı kalmakta ve borç verenin kredi için ne kadar ödediğine göre faiz maliyetleri gibi diğer giderler arasında bölünmekte, kredi bakiyenizi ve emlak vergilerinizi düşürmektedir. Bu işlem ve plan, bu sektörde tecrübesiz olanlara veya para akışına yardımcı olmakta ve ödeme planlarını hesaplamak istemeyenler için zamandan ve paradan tasarruf sağlamaktadır.
Bir diğer değişle alınan konut kredisi onayladığınız yıl ve ayda bir ödeme planı oluşturmakta ve Amortisman tabloları bir kredinin nasıl çalıştığını anlamanıza yardımcı olmaktadır. Bu sayede ileride ekstra faiz ödemeleri ile karşılaşmazsınız.
Amortisman Nasıl Çalışmaktadır?
Amortisman, her aylık kredi ödemesini, her ödemenin ne kadarının faize gittiğini ve ne kadarının anaparaya gittiğini listeleyen özel bir programdır. Her amortisman tablosu aşağıdaki kalemleri içermektedir.
- Planlı ödemeler: Gerekli aylık ödemeleriniz kredi süresi için aylara göre ayrı olarak listelenmektedir.
- Anapara ödemesi: Faiz uygulandıktan sonra ödemenizin geri kalanı borcunuzu ödemektedir.
- Faiz giderleri: Planlanan her ödemenin bir kısmı, kalan kredi bakiyenizin aylık faiz oranınızla çarpılmasıyla hesaplanan faize gitmektedir.
Toplam ödemeniz her ay eşit olsa bile, bu plan sayesinde her ay farklı tutarlarda kredinin faiz ve anapara ödemesini göreceksiniz çünkü faiz maliyetleri banka kredisi ödemelerinin başlangıcında en yüksek seviyededir. Zaman geçtikçe, her ödemenin giderek daha fazlası anaparanıza gitmekte ve her ay orantılı olarak daha az faiz ödemektesiniz.
Bu amortisman planının uygulamasını adımlara ayıracak olursak aşağıda listelendiği gibidir:
- Bir kişi, örneğin bir araba kredisi, bir ev kredisi veya bir kişisel kredi gibi bir kredi almaktadır. Bu tür krediler iki değişkeni içerecektir: anapara bakiyesi ve vadesi gelen toplam faizdir. Çekilen kredi anaparayı oluştururken, doğal çekim, anaparaya ödenen ve kredinin faiz oranıyla belirlenen farklı bir borçtur.
- Borçlu periyodik ödemeler yapmaya başlamaktadır. Banka krediyi verdiğinde, borçlu aylık veya yıllık gibi düzenli ödemeler yaparak kredi geri ödeme sürecini başlatmaktadır. Borç ödendikçe, ödenmemiş bakiye küçülmektedir. Böylece, anaparaya olan faiz oranı, her bir toplam ödeme tutarı daha fazla anapara ve daha az faize gidene kadar değişecektir.
- Belirli bir süre ve belirli sayıda aylık ödemelerden sonra, borçlu krediyi ödemeyi bitirene kadar ilk önce anaparayı ödeyecektir. Düzenli ödeme yapılırsa, faiz için ödenen para ortadan kalkmakta ve anapara ödenmektedir. Bu plan tasarruf sağlamaktadır.
Mülk Amortismanı Nasıl Hesaplanmaktadır?
Bir mülkün yıllık amortismanını hesaplamak için, maliyet esasını mülkün hizmet süresine bölersiniz. Bu aşağıda listelendiği gibi yapılmalıdır.
- Herhangi Bir Tam Yılda Amortisman = Maliyet / Hizmet
- Mülkün ayında hizmete girdiği zaman kısmi yıl amortismanı şu şekilde alınmaktadır: İlk yıl amortismanı = (((12-M)+0.5) / 12) * (Maliyet / Hizmet)
Amortisman Süresi Neden Hesaplanmaktadır?
Kredi tutarının maliyeti sırasında yapacağınız taksit ödemelerinde ödenecek toplam faiz tutarını bilmek, anapara ödemelerini erken yapmanız için iyi bir teşviktir. Amortisman planıyla bir kredinin ödenmemiş anaparasını azaltan ekstra ödemeler yaptığınızda, faize gitmesi gereken gelecekteki ödemelerin sayısını azaltmaktadırlar. Bu plan, ödenen küçük bir ek miktarın bu kadar büyük bir fark yaratabilmesinin nedenidir.
Yani bu plan kredi ödemelerinizde hem paradan hem de zamandan tasarruf sağladığı için yapılmıştır.
Gayrimenkulde Negatif Amortisman Nedir?
Negatif amortisman, o kredinin faizinin karşılanamaması nedeniyle anapara bakiyesindeki artışı ifade eden bir ödeme süresidir. Örneğin, bir kredinin faiz ödemesi 300 dolar ise ve borçlu sadece 200 dolar ödüyorsa, 100 dolarlık farkı kredinin anapara bakiyesine yansıtacaktır.
Bir banka kredisindeki anapara bakiyesi, borçlu ödemeler yaptıkça kademeli olarak azaltılmaktadır. Bununla birlikte, bunun tersi olay, borçlunun bir Negatif amortisman kredisi ödememesi durumunda ana bakiyenin büyümesidir. Negatif amortisman, borçluların ödemeyi seçtikleri her aylık ödemenin faiz kısmının ne kadarını belirlemelerine olanak tanımaktadır. Ödememeyi seçtikleri faiz miktarı daha sonra ipoteğin anapara bakiyesine eklenmektedir.
Amortisman Ev Satışını Nasıl Etkilemektedir?
Amortisman, mülkünüzü sattığınızda borçlu olacağınız vergi tutarına dahildir. Amortisman planındaki masraflar, satışı yaptığınızda sonuçta kazancınızı veya kaybınızı belirlemektedir, çünkü Amortisman planındaki maliyetler mülk üzerindeki maliyet esasınızı düşürmektedir.
Ödünç verilen mülkü en az bir yıl elinizde tutarsanız ve daha önemli bir kâr için satarsanız, uzun vadeli sermaye kazancı vergileri ödersiniz. Ayrıca aylık gelir seviyenize bağlı olarak ekstra bir ücret de ödersiniz. Daha yüksek gelirli bir vergi mükellefiyseniz, ayrıca %3,8 net yatırım gelir vergisine tabi olabilirsiniz.
Ev Almadan Önce Amortisman Hesaplanmalı mıdır?
Varlıkların maliyeti, satın alındıkları yılda tamamen geri kazanılamaz ve genellikle amortisman indirimlerini kullanarak bir sermaye varlığının fiyatını zaman içinde geri kazanırsınız. Amortisman programınızı temizlemenin bazı incelikleri vardır. Örneğin, mülkü nasıl edindiğinize bağlı olarak farklı kurallar geçerlidir.
Vadeli olarak edinilen mülk ve Amortismana tabi tutar, varlığın satın alma fiyatından tüm indirimler artı satış vergileri, teslimat ücretleri ve kurulum ücretleri çıkarılarak elde edilen değerdir. Ayrıca, mülk için satıcıya yasal ve muhasebe ücretleri, pullar, kayıt ücretleri, tapu/sigorta, anketler ve emlak vergileri ödenmektedir.
Miras kalan amortismana tabi temeliniz, bağış sırasındaki bağışçının temeli ile aynıdır. Yani diğerleri kadar önemli değildir.
Yani “Ev Almadan Önce Amortisman Hesaplamalı mıyım?” sorusunun cevabının net bir şekilde planlanmasına gerek yoktur çünkü mülk size ilk yıldan sonra o anki ekonomik duruma bağlı olarak kazanç sağlamaktadır.
Evimi Sattığımda Ne Kadar Amortisman Öderim?
Amortisman, satın aldığınız evin arsa değerinin %20’sini kapsamaktadır, ancak doğru rakamlar için vergi faturanızı veya en son ekspertizinizi kontrol edin. Ayrıca her gayrimenkulün arsa ve bina değerinin farklı olduğunu unutmayın. Örneğin, 200.000 dolar karşılığında bir ev satın aldıysanız ve vergi faturası zeminin evin değerinin %20’si olduğunu gösteriyorsa, amortisman maliyeti esasınız satın alma fiyatının %80’i veya 160.000 dolardır. Bu, 40.000 doların amortisman yapılamayacağı anlamına gelmektedir.
Talep ettiğiniz herhangi bir amortisman için mevcut vergi matrahınızın daha azını borçlusunuz. Sadece evi bir zarar için satarsanız, amortisman geri satın alma vergisi borcunuz olmaz. Pazar büyük ölçüde düşmüştür ve evi daha fazla tutamazsınız. Kayıplarınızı keser ve başlangıçta ödediğinizden daha azına satabildiğiniz kadar satarsınız.
Bir Mülk Tamamen Amortismana Sahip Olduğunda Ne Olur?
Bir satın alma için edinilen mülk, hizmet süresinin sonuna gelmişse veya beklenen kazançtan daha yüksek bir getiriye sahipse, orijinal maliyetine karşı bir değer düşüklüğü ücreti tahakkuk ettirildiğinde toplam amortismana ulaşabilmektedir. Amortisman yöntemi, gayrimenkul için doğrusal veya hızlandırılmış olabilmektedir. Varlık, birikmiş amortisman orijinal maliyetle eşleştiğinde banka defterlerinde tamamen amortismana tabi tutulmaktadır. Örneğin, 300.000 dolara bir ev satın aldıysanız ve 100.000 dolarlık amortisman talebinde bulunduktan sonra, mülkü piyasada 500.000 dolara satarsanız, 200.000$ dolarlık kâr üzerinden sermaye kazancı vergileri almakta ve 100.000 dolarlık amortisman değerinden geri satın alırsanız. Ayrıca vergi ödemektesiniz.
Amortisman ve Değeri Düşme (Amortisman) Farkları Nedir?
Amortisman, maddi olmayan bir varlığın maliyetini hizmet süresine yayma uygulaması iken, amortisman (değeri azalması), sabit bir varlığın hizmet süresi boyunca harcanmasıdır. Bu nedenle, amortismanın bu yatırımdaki gerçek kazancını ortaya çıkarması için bir zaman süreci olması gerekmektedir. Ve bu süre zarfında çevredeki değişikliklerden de etkileneceğini düşünmeliyiz. Amortismanın planlanması ve maddi duran varlığın hizmet süresi boyunca gidere yansıtılarak kademeli bir azalma değeri üzerinden kaydedilmesi gerekmektedir.
Bunları temel olarak analiz etmek için, amortisman ve değerinin düşmesi(amortisman) arasındaki kritik karşılaştırma, amortismanın bir maddi olmayan duran varlığın maliyetini, değerinin düşmesi (amortisman) ise maddi bir varlık için yaptığıdır.
Gayrimenkulde Amortisman Örneği
Gayrimenkulde amortisman, belirli bir süre boyunca düzenli ödemelerle bir kredi veya borcun ödenmesi sürecini ifade etmektedir. Gayrimenkuldeki itfa payına bir örnek, bir mülk satın almak için ipotek alan insanlar bir ev sahibi olabilir. İpotek tipik olarak uzun vadeli bir kredi olarak yapılandırılacaktır ve borçlu hem anapara hem de faizi içeren düzenli ödemeler (aylık ödemeler gibi) yapacaktır. Anapara, ödünç alınan tutardır ve faiz, parayı ödünç alma ücretidir. Zamanla, borçlu ipotek üzerinden ödeme yaptığında, anapara bakiyesi azalır ve mülkteki (özkaynak) mülkiyet payı artar. İpotek ödemeleri, her ödemenin bir kısmı anaparayı ödemeye, geri kalanı ise faizi ödemeye gidecek şekilde yapılandırılmıştır. Bu süreç amortisman olarak bilinir ve borçlunun borcunu belirli bir süre, genel olarak 15 veya 30 yıl boyunca kademeli olarak ödemesine izin vermektedir.