Ticari Mülkiyet Nedir?

Sermaye kazancı veya kira geliri yoluyla kâr elde etme potansiyeline sahip bir mülke ticari mülk denir. Bir ofis binası, bir konut dubleksi, bir restoran veya bir depo, ticari mülk örnekleridir. Onu kiralayarak veya elinde tutarak ve yeniden satarak kar elde edebiliyorsanız, bu bir ticari mülktür.

Ticari Mülk, ekonomik ve yatırım amacı için kullanılır. Türkiye, uluslararası yatırımcıların ticari gayrimenkule yatırım yapmaya başlaması için popüler bir yer olmuştur. Türkiye’de gelişen şehirler, Türkiye’de ticari gayrimenkul arayanlar için cazip seçeneklerdir.

Türkiye’de otel, ofis, işletme, restoran veya barlara yatırım yapmak, ev satın almaktan farklıdır. Metrekare başına rekabetçi fiyat, hem kurumsal hem de kiralamak için satın alan yatırımcılar için büyük bir çekiciliktir. Ancak, piyasa koşulları aynı kalır ve konum çok önemlidir.

Mülkiyetin kiralamaya göre gerçek faydası uzun vadeli güvenliktir. Kiradan tasarruf etmenin yanı sıra, sermaye kazancı elde edeceksiniz. Genişletmek için, standartları karşıladığı sürece yeniden ipotek edebilir ve yapı planını değiştirebilirsiniz. Gayrimenkul hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz.

Ticari Mülkün Özellikleri Nelerdir?

Ticari mülkün özellikleri aşağıda listelenmiştir.

1. Konum: Bu ticari mülkün ilk ve en önemli özelliği konumudur çünkü mülkün değerini belirleyen konumdur. Arsa veya bina şehrin merkezi iş bölgesinde yer alıyorsa değeri ve kirası şehir veya ticari alan dışında bulunan bir mülkün değerinden daha yüksek olacaktır.

2. Çoklu Kullanım: Sadece evde yaşamak için kullanılabilen konut amaçlı gayrimenkullerin aksine, ticari gayrimenkuller çeşitli amaçlar için kullanılabilir. Sonuç olarak, bu ticari mülk, perakende mağazaları açmak, alışveriş merkezleri, hastaneler, depolar vb. inşa etmek için kullanılabilir. Başka bir deyişle, konut mülkü kullanım alanları sınırlı olduğu için daha çok bir masaüstü bilgisayara benzerken, ticari mülk birden fazla kullanıma sahip olduğu için daha çok bir akıllı telefon gibidir.

3. Daha Yüksek Edinme Maliyeti: Bu mülke sahip olmanın ilk maliyeti genellikle daha yüksektir, bu yüzden çoğu insan onu satın almak yerine kiralamayı tercih eder. Diğer bir deyişle, mülk edinmenin ilk maliyeti daha yüksek olsa da, daha az kişi onu satın alır ve bu mülk için talep her zaman arzdan daha fazla olduğu için bu tür mülk için daha yüksek kira ile sonuçlanır.

4. Otopark Tesisi: Bu tür mülkler için bir diğer husus, yeterli park yeri olmadığında müşterilerin ziyaret etme olasılığı daha düşük olduğundan, yeterli park yeridir. Bu işletme üzerinde olumsuz bir etkidir. Başka bir deyişle, nasıl bir akıllı telefon şarj cihazı olmadan işe yaramazsa, işletme mülkü de yeterli park yeri olmadan işe yaramaz.

5. Sınırlı: Ticari kullanım için mülk, şehrin her yerine inşa edilebilecek konut mülklerinin aksine, her zaman sınırlı olacaktır, çünkü iş yapılacak yerler her zaman sınırlı bir alandadır o bölgedeki mülkün daha yüksek kirası olarak bu da mülkün daha yüksek fiyatlı olmasına neden olur.

6. Sözleşme: Bu mülkü kiralıyorsanız hem mal sahibi hem de kiracı için bir kira sözleşmesi gereklidir. Mal sahibi için, bu sözleşme, ticari mülklerde herhangi bir tahliye olasılığı bulunmadığından, kiracının kararlaştırıldığı gibi mülkü boşaltmasını sağlar. Kiracının işi başarılı olursa ve aniden binayı terk etmeleri istenirse, bu büyük bir kayba neden olabilir ve bu durumda bir kira sözleşmesi yardımcı olabilir.

Ticari Mülkiyet Türleri Nelerdir?

Türkiye’deki ticari gayrimenkuller, Türkiye’deki ilk ticari ofisler olmak üzere çeşitlilik göstermektedir. Ticari ofislere yatırım yapmadan önce saygın, deneyimli bir gayrimenkul danışmanından tavsiye almak önemlidir.

1. Ofis: Ofis mülkü, adından da anlaşılacağı gibi, ofis binaları için kullanılan gayrimenkuldür. Bu, şehirlerdeki gökdelenleri ve yüksek binaları, ayrıca banliyölerdeki ofis parklarını ve orta katlı binaları içerir. Yasal bir firma veya yeni bir işletme, kiracılara örnek olabilir. Ofis alanı birçok çeşit ve boyutta olabilir. Ticari gayrimenkuller için kira süreleri bazen daha uzun olup, beş ila 10 yıl arasında değişmektedir.

2. Çok Aileli: Kira ödemeleri karşılığında, çok aileli kompleksler konut rahatlığı sağlar. Çok aileli mülk, dörtten fazla daireye sahip binaları ifade eder. Çok aileli gayrimenkul, apartman binalarını veya apartman komplekslerini, kooperatifleri, şehir evlerini ve apartman dairelerini içerir. Bu özelliklerin boyutları ve birimlerin sayısı büyük ölçüde değişebilir. Genel olarak, çok aileli kiralama düzenlemeleri, kullanım süresi açısından daha esnektir. Konut kiralamaları, nadiren bir yıldan fazla olmakla birlikte, kısa veya uzun süreli olabilir. Hatta bazı kiralama sözleşmeleri aylıktır.

3. Endüstriyel: Endüstriyel gayrimenkul, endüstriyel işletmeleri barındırmak için kullanılır. Ağır imalat, depolama, montaj ve araştırma-geliştirme tesisleri bu tür yapılara örnektir. Bu grup, petrol rafinerilerini (ağır imalat), Amazon dağıtım merkezlerini (depolar), ürün montaj fabrikalarını ve ilaç araştırma ve geliştirme tesislerini içerir. Bu mülkler genellikle bir konut veya perakende mülk için ideal olan yerlere yerleştirilmez ve yerleşimleri, endüstriyel şirket faaliyetleriyle ilgili imar yasaları tarafından belirlenir. Sınai gayrimenkul için kiralama koşulları genellikle beş yıl veya daha uzundur.

4. Perakende: Perakende ticari gayrimenkul, perakende işletmelerinin geniş kamu işleri yapmasına izin veren bir mülktür. Mağazalar ve restoranlara sahiptir. Alışveriş merkezleri, şerit alışveriş merkezleri, fabrika satış mağazaları ve diğer karşılaştırılabilir perakende tesisleri, çok kiracılı büyük komplekslerin örnekleridir. Otonom, tek kiracılı bir binadır. Yerellik, hangi perakende kiracılarının orada iş kurmak isteyeceğini etkilediği için perakende gayrimenkulün kazanç potansiyelini etkiler. Perakende kiralamalar genellikle 4-5 yıllıktır.

5. Mağazalar: Mağazalar ticari gayrimenkul olarak kabul edilir, bu nedenle işinizi yürütmek için bir dükkan satın almak veya Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak ve başka işletmelere kiralamak, hatta yeniden satış faaliyetleri yoluyla size avantajlı finansal sağlayan en iyi alternatifi seçebilirsiniz.

6. Antrepo: Türkiye’de ticari gayrimenkul, yabancı para girişinin Türk ekonomisine ticari güveni artırdığına işaret ettiği için ticari amaçlı kullanılan antrepoları içermektedir.

7. Oteller: Türkiye’deki oteller, Türkiye’nin coğrafi olarak Arap uluslarına yakın olması ve kültürel olarak çeşitli olması nedeniyle, yüksek yatırım getirisi oranına sahip tanınmış bir ticari varlıktır.

Ticari Gayrimenkul Sınıfları Nelerdir?

Bireysel kategoriler de ayrıca sınıflandırılabilir. Örneğin, ofis alanı sıklıkla A sınıfı, B sınıfı, C, D, E, F ve Sui Generis sınıfı olarak sınıflandırılır.

  • A sınıfı binalar görünüm, yaş, altyapı kalitesi ve konum açısından en iyisidir.
  • B sınıfı binalar genellikle A sınıfı binalara göre daha eskidir ve fiyatlandırma açısından daha az rekabetçidir. Yatırımcılar sıklıkla bu yapıları restore etmeye çalışırlar.
  • C sınıfı yapılar genellikle 20 yaşından büyük, daha az tercih edilen yerlerde ve bakıma muhtaçtır.
  • D Sınıfı varlıklar genellikle daha eskidir ve daha az değerlidir.
  • E Sınıfı genellikle restoranlar, endüstriyel mülkler, spor merkezleri ve dükkanlardır.
  • F sınıfı binalar eğitim, topluluk ve eğlence amaçlı mülklerdir.
  • Sui Generis, sinemalar, toplum merkezleri ve barlardır.

Kiracılar, ticari gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkullerin türüne göre değişiklik göstermektedir. Farklı kiracılar, çeşitli prosedürleri, kiralık mülk yönetimi gerekliliklerini ve kira sözleşmelerini gerektirir.

Bazı durumlarda, bir mülk, kiracının ticari mülkü kullanma hakkını ödemenin yanı sıra mülkün işletme maliyetlerinin bir kısmını veya tamamını ödemeyi kabul ettiği bir düzenleme olan net kiralamayı kullanır. Vergiler, bakım ve sigorta maliyetleri ortak net kiralama giderleridir. Tek, çift veya üçlü net kiralama sözleşmesi olup olmamasına bağlı olarak, kiracı bu kategorilerden birini veya tümünü ödeyebilir. Net kiralamalar, kiracılar için çekici olmasa da mülk sahipleri için oldukça çekici olabilir.

Ticari Gayrimenkul Yatırımının Avantajları Nelerdir?

Türkiye iş, turizm, araştırma ve genel yatırımlar için popüler bir yerdir bu da Türkiye’de ticari gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen birçok yatırımcı için Türkiye pazarını önemli kılıyor.

  • Ticari gayrimenkulün en büyük avantajlarından biri cazip kiralama oranlarıdır. Ticari gayrimenkul, arazi veya yasaların yeni yapıların sayısını kısıtladığı alanlarda etkileyici karlar ve aylık nakit akışı sağlayabilir. Endüstriyel binalar bazen ofis gökdelenlerinden daha düşük kiralara sahiptir, ancak genel giderleri de daha düşüktür.
  • Ticari gayrimenkul aynı zamanda kiracılarla konut amaçlı gayrimenkullere kıyasla nispeten daha uzun kira sözleşmelerinden de yararlanır. Mülkte uzun vadeli kiracılar yaşadığı sürece, bu uzatılmış kiralama süresi ticari gayrimenkul yatırımcısına önemli bir nakit akışı istikrarı sağlar. Gayrimenkul yatırım tehlikeleri minimumdur. Herhangi bir ticari gayrimenkul yatırım faaliyetine girmeden önce ticari gayrimenkul uzmanlarına danışırken nadiren ortaya çıkarlar.
    Türkiye’deki ticari gayrimenkul çeşitliliği, tüm faydaları ile karşılaştırılabilir. Türkiye’nin karakteri ve Avrupa ile Orta Doğu arasındaki stratejik konumu, turizm nedenleriyle ticari gayrimenkullere uygundur.
  • Çeşitli ticari mülklere olan yüksek talep, Türkiye’de son yıllarda yüksek gayrimenkul fiyatlarına olan talebin artmasına neden oldu ve Türkiye’de yatırım yapmak için ticari gayrimenkul satın almak en karlı olanaklardan biri haline geldi. Ticari gayrimenkul kiralamanın ucuz maliyeti büyük bir avantajdır. Arazi veya diğer kısıtlamalar yeni tesislerin inşasını engellediğinde, ticari gayrimenkul olağanüstü karlar ve önemli aylık nakit akışları sağlayabilir. Endüstriyel binalar bazen ofis gökdelenlerinden daha düşük kiralara sahiptir, ancak genel giderleri de daha düşüktür.

Ticari Mülkiyetin Dezavantajları Nelerdir?

Gayrimenkul yatırımcısı olarak bir ticari mülk edindiğinizde, binayı boş tutmayı düşünmüyorsunuz. Bunun yerine, çalışacak bir yere ihtiyacı olan kiracılara kiralayacaksınız.

  • İlk maliyetler daha fazladır. Ofis binaları genellikle sıradan konutlardan daha pahalıdır. Ayrıca, ticari gayrimenkul kredileri daha düşük bir kredi-değer oranına sahiptir, bu da finansmanı güvence altına almak için daha büyük bir oran vermeniz gerekeceği anlamına gelir. Tıpkı bir ev satın aldığınızda olduğu gibi, peşinat, kapanış masrafları ve diğer ücretleriniz olacak.
  • Ek tehlike söz konusu olabilir. Daha fazla kişi ticari mülkle temas ettikçe, mülkünüze kaza ve ciddi zarar verme olasılığı artar.
    Kesinlikle bir mülk yöneticisinin yardımına ihtiyacınız olacak.
  • Ticari bina onarımları ve bakımı, bir konutta bulabileceğinizden çok farklıdır. Sonuç olarak, birçok ticari mülk sahibi, bu görevleri üstlenmesi için bir mülk yöneticisi tutmayı tercih eder.

Ticari Gayrimenkul Yatırımı Nasıl Yapılır?

Ticari gayrimenkule yatırım yapmak karlı olabilir ve borsa çalkalanmasına karşı bir koruma görevi görebilir. Yatırımcılar mülklerini sattıklarında mülk değerlemesinden kâr edebilirler, ancak kârlarının çoğu kiracılardan gelir.

Yatırımcılar, gerçek mülk sahibi olarak ev sahibi oldukları doğrudan yatırımları kullanabilirler. Doğrudan ticari gayrimenkul yatırımı, sektör hakkında kapsamlı bilgiye sahip olanlar veya bunu yapan kuruluşlarla ilişki kurabilenler için en uygun olanıdır.

Ticari gayrimenkul, yüksek riskli, yüksek getirisi olan bir yatırımdır. CRE yatırımı önemli miktarda nakit aldığından, böyle bir yatırımcının yüksek net değerli bir birey olması muhtemeldir. İdeal mülk, CRE arzının sınırlı olduğu ve CRE için güçlü bir talebin olduğu ve uygun kira oranlarıyla sonuçlanacak bir konumda yer almaktadır. Yerel ekonomi geliştikçe, CRE alımının değeri yükselir.

Yatırımcılar ayrıca, ticari gayrimenkul ile ilgili hisse senetlerine yatırım yapan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) veya borsada işlem gören fonlar (ETF’ler) bankalar ve emlakçılar gibi piyasa menkul kıymetlerini satın alarak veya ticari gayrimenkul ile ilgili ticari işletmeleri satın alarak dolaylı olarak ticari piyasaya yatırım yapabilirler.

Türkiye’de Ticari Gayrimenkul Nasıl Alınır?

Ticari bir mülk satın almak, bir konut mülkü satın almaktan biraz daha zor olabilir. Ticari mülk, konut veya tarımsal olmayan herhangi bir şeydir. Mağazalar, barlar, restoranlar, oteller, depolar ve otoparklar bu terime dahildir.

Bazı alıcılar bu tür mülkleri yalnızca yatırım yapmak için satın alır. Genellikle ticari mülkün konut mülkünden daha az riskli olduğuna ve kiracılarınızla daha az sorun yaşayacağınıza inanırlar ve haklıdırlar. Diğerleri kendi işlerinde kullanmak için ticari gayrimenkul satın alırlar.

Yabancıların ticari mülk satın almak için Türkiye’de ipotek sağlamaları hala son derece zordur. Türk vatandaşları bile son yıllarda bunu zor buldu, ancak çoğu banka şimdi yerel halka yüzde 60 kredi-değerli ipotek verecek.

Türkiye’de ticari gayrimenkul satın alırken mutlaka gayrimenkul uzmanlarına danışılmalıdır. Realty Group Emlak Şirketi’ne yapılan bir yatırım, diğer yatırımcıların sektöre sahte bir zayıf ağ geçidinden girdikten sonra karşılaştıkları dezavantajlardan kaçınır. Sadece en pahalı ve bilinen mahalleleri değil, aynı zamanda gayrimenkul yatırımı, şantiyeler, havalimanları, demiryolları, köprüler gibi büyük ulaşım projeleri için en umut verici yerleri de gezmelisiniz. Yeni şehirler için inşaat ve tasarım girişimlerinin yanı sıra mevcut şehirleri yenilemek de erken dönemde aşırı pahalı olabilir.

Burada Realty Group’taki Ticari Mülkler hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz.

Türkiye’de Ticari Mülkiyet Nasıl Yönetilir?

Kiralanmış ticari gayrimenkul sahibi olmak ve onu yönetmek, sahibinin tam ve sürekli yönetimini gerektirir.

  • Mülk sahipleri, kiracıları bulmak, yönetmek ve tutmak, kiralamaları ve finansmanı yönetmek ve bakım ve pazarlanabilirliği koordine etmek için ticari bir gayrimenkul yönetim şirketi kiralayabilir.
  • Ticari bir gayrimenkul yönetimi işinin bilgisi yararlıdır çünkü kurallar ve düzenlemeler eyalet, ilçe, belediye, sektör ve boyuta göre değişir.
  • Ev sahipleri sık sık artan kiraları, boş pozisyonları ve kiracı cirosunu düşürmekle dengelemek zorundadır.

Burada Mülk Yönetimi hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz.

Ticari Mülke Yatırım ile Konut Mülküne Yatırım Arasındaki Fark Nedir?

İlk inşaat yatırımı ve kiracı özelleştirme giderleri, konut gayrimenkullerine göre daha yüksektir. Net kiralamalar, konut kiracılarıyla çalışırken ortaya çıkan sık karşılaşılan sorunları azaltırken toplam gelirleri artırır.

Üçlü net kiralama, ticari mülk yatırımcılarının emlak vergileri, bina sigortası ve bakımdan kaçınmalarına olanak tanır. Konut gayrimenkul yatırımcıları bu faydaya erişemezler.

Ticari gayrimenkul, avantajlı kiralama koşullarına ek olarak daha basit fiyatlandırmadan yararlanır. Bir konut mülkü sahibi, bir evin olası kiracılara duygusal çekiciliği de dahil olmak üzere çeşitli yönleri göz önünde bulundurmalıdır. Ancak, bir yatırımcı, mevcut kira değerini yakındaki ticari binaların kapitalizasyon oranlarıyla karşılaştırmak için gelir tablosunu kullanabilir.

Yorum yapın