Kat irtifakı, henüz üzerine inşa edilmemiş veya imar çalışmalarına yeni başlanmış ve henüz tamamlanmamış bir araziye ait olan tapu üzerine konulan işareti ifade eder. Emlak şirketleri, belirli mülklerin özelliklerini müşterilere açıklamak için irtifak hakkı kullanır. İrtifak tapuları, birden fazla kişi tarafından sahip olunan ve Türkiye’deki ortak olan gayrimenkuldeki tüm hissedarları temsil etmek ve her proje katılımcısının haklarını baştan sona göstermek için kullanılır.
Kat İrtifakı Kullanımı Nedir?
Kat irtifak hakkı terimi, henüz üzerine inşa edilmemiş veya geliştirilmemiş bir katı ifade eden tapuda yer alan bir işareti ifade eder. Mülkün hisseleri ve her mal sahibinin payı bu sicilde listelenecektir. İnşaat şirketleri ve emlak pazarlamacıları, müşteriye satılacak binanın özelliklerini bir harita üzerinde sunmak için yaygın olarak bu kaydı kullanır. Kat irtifakı, taşınmaz üzerinde tesis edilmiş hak sahiplerinin paylarını veya beyanını ifade etmeye çalışır ve yaygın bilinenin aksine kat mülkiyeti ile aynı şey değildir. Kat irtifakının temel amacı, üzerine inşa edilecek veya yapılmakta olan tesisin katının yasal mülkiyetini tesis etmektir. Türk yasaları, konut süreci başladıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçmenizi şart koşmaktadır. Halihazırda yapım aşamasında olan bir mülk satın alırken bu konuyu incelemek hayati önem taşımaktadır.
Türkiye’de Kat İrtifakı Belgesi Nedir?
Tapu senedi, bir kişinin araziye sahip olma yasal hakkını oluşturur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından denetlenmektedir. Türkiye Cumhuriyeti’nin miras kuruluşu olan TKGM (eski adıyla Defthane-i Amire), 1847 yılında kurulmuş ve dünyanın en eski kuruluşlarından biridir. Türkiye’deki tüm evler mülk sahibi olduğundan, satın aldığınızda tam mülkiyet haklarına sahip olursunuz. Ayrıca, vefat ettiğinizde (veraset) ailenizin miras hakkı vardır. İrtifak (Kat İrtifakı) Tapu, bir mülkün mülkiyetini belgeleyen bir belgedir. Bu belge, inşaatın en az %70’i tamamlandıktan sonra verilir. Tapu Dairesi, binanın Bina Kodunun gerekliliklerini karşıladığını değerlendirir ve onaylar. Mülk hakkında ayrıntılı bilgi veren bu tapu, müteahhitler tarafından müşterilere sunulabilir.
Kat İrtifak Belgesi Nasıl Alınır?
Tapu idaresi ve Türk toprakları, nihai tapuyu (tapu) almanın tek yoludur. Bir Türkiye Cumhuriyeti mahkemesinde bir katip tarafından belgelenen sözleşmelerin, Türk hukukuna göre bir tapu senediyle karşılaştırılamayacağını anlamak çok önemlidir. Tapu çıkarma işlemleri, sözleşmenin yazılması, her iki tarafın imzası ve avansın ödenmesi de dahil olmak üzere satın alma işlemi tamamlandıktan sonra başlamakta ve tapu siciline mülkiyet devri talebinin sunulmasıyla işlemler özetlenmektedir. Tapu Müdürlüğünde, aşağıdaki belgelerle birlikte işlem başlamaktadır:
- Alış ve satış sürecini düzenleyen sözleşme.
- Hem satıcının hem de alıcının kimlik belgelerinin bir kopyası.
- Satılan ürün için satıcının orijinal tapu belgesinin bir kopyası.
- Satıcı için belediyeden gümrükleme evrakları.
- Alıcının üç kişisel fotoğrafı.
Satılan mülkün durumunu açıklayın ve sözleşmenin şartlarını okuyun, ayrıca satış sürecinin tam tutarının alıcıdan satıcıya ödenmesini sağlayın ve ardından iki tarafın bunu imzalaması istenir, tapu belgesi düzenledikten sonra alıcı bunu alır.
Kat İrtifak Belgesi Almak için Gerekli Evraklar Nelerdir?
Kat irtifak belgesi almak için gerekli belgeler aşağıda listelenmiştir.
- Mülk satın alan kişinin veya alıcı adına hareket eden bir kişi olması durumunda acentenin kişisel kimliği ve acente, noter veya alıcının ülkesindeki Türk büyükelçiliği tarafından tasdik edilmelidir.
- Alıcının vergi numarası, Türkiye Vergi Dairesi’nden alınmaktadır.
- Emlak departmanı, satış için bir fotoğraf ve alıcı için iki fotoğraf gerektirir.
- DASK doğal afet ve deprem sigortası.
- Söz konusu belediyeden elde edilen gayrimenkulün ortak ödenek belgesi.
- Gayrimenkul tescil belgesi, mülkü tanımlayan yasal bir belgedir.
- Gayrimenkul değer biçme ile ilgili rapor.
Tapu ile Kat İrtifakı Nasıl Kayıt Olunur?
Türkiye Tapu Müdürlüğü son on yılda, güncel teknoloji ve bilgi otomasyonuna ayak uydurarak, en iyi hizmeti daha kolay ve hızlı bir şekilde sunmak için çalışma tekniklerini geliştirmiş, resmi işlemleri kolaylaştırmıştır.
Gayrimenkul tapularında tanımlama kodu olarak QR barkod teknolojisinin uygulanması:
- QR barkod teknolojisi, 2018 yılı sonunda tapu işlerinde uygulanmaya başlamıştır ve bu sayede tesisin konumu bir haritada tanınmaktadır ve tüm mülkiyet bilgilerine kolayca erişilebilmektedir.
- Tapuda fotoğraf zorunluluğunun kaldırılması: Tapu Müdürlüğü’nün 3 milyona yakın kişisel fotoğraf kullanması nedeniyle ilgili şehirlerde, hatta Türkiye dışında iseler kendi ülkelerinde de tapuda zorunlu fotoğraf uygulaması kaldırılarak 150 milyon lira erişilebilir hale getirildi. Tapu Müdürlüğü Türkiye Cumhuriyeti dışında 12 temsilcilik açmıştır.
Tapu Müdürlüğü, yurtdışında yaşayan gurbetçilerin alım satım işlemlerini kolaylaştırmak için ilki Almanya’nın başkenti Berlin’de olmak üzere Türkiye sınırları dışında 12 temsilcilik açtı. Azerbaycan, Fransa, Belçika ve beş Arap ülkesi de bu ülkelere dahildir.
E-Devlet şu anda dört tür emlak belgesi sunmaktadır: E-devlet penceresi, artık kullanıcıların emlak tapularını, ipotek belgelerini ve emlak tescil belgelerini almalarına ve ayrıca emlak hisselerini kaydetmelerine olanak tanımaktadır.
Türkiye’de Kat İrtifakı Hakkı Nedir?
Türkiye’de “kat irtifak hakkı” terimi, bir arsa üzerinde yapı inşa etme mülkiyet hakkını ifade etmektedir. Bu fikir, hem inşaatına henüz başlamamış projeler hem de inşaatına başlamış yapılar için de geçerlidir. Sonuç olarak kat irtifakı bir nevi tapu olarak sınıflandırılabilir. Kat irtifakı, söz konusu inşaat üzerinde kanuni ve resmi olarak hak sahibi olan tüm tarafların paylarını resmi ve kanuni olarak teyit eder. Başka bir deyişle, kat irtifakı olmadığı sürece devam eden bir proje üzerinde söz ve hak sahibi olmak mümkün değildir. Ev almak için banka kredisi almayı düşünüyorsanız, almak istediğiniz evin kat irtifakı olması gerekir. Aksi taktirde, bankalar bu durumda konut kredisi vermemektedir.
Kat irtifak tapusu, bağlantılı arazinin inşa edilecek ayrı bölümlerinin maliklerini doğrulayan bir tapu türüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak düzenlenen kat irtifakı, hukuki bağın tesis edilmesinde kritik öneme sahiptir. Henüz inşaatına başlamamış bir projeden bir daire satın aldığınızı varsayalım. Söz konusu daire henüz inşa edilmemiş olsa bile kat irtifakını aldığınızda satın aldığınız dairenin tüm özelliklerini belgelemiş oluyorsunuz. Kat irtifak belgesi, dairenin kat numarası, açık adresi, hak sahibi olduğunuz arsa payının metrekaresi gibi ilgili tüm bilgileri içermektedir. Bu şekilde sahip olduğunuz otonom parçanın size ait olduğunu doğrulayabilirsiniz.
Türkiye’de Gayrimenkul Kat İrtifakı Nasıl Sonlanır?
Tapu Müdürlüğü’ne yazılı bir beyanda bulunmak suretiyle, arsa sahibi veya tahsis durumunda tüm malikler zamansal veya kat irtifakını iptal edebilirler. Tapuya göre yapılandırılmış arazi bir sel, deprem veya diğer doğal afetler nedeniyle tahrip olursa, arazinin kat irtifak hakkı otomatik olarak sona erecektir. Mülk üzerindeki inşaatın tamamlanması, örneğin arazinin bir kısmının çökmesi, yeni bir imar planına dahil edilmesi veya devlet tarafından kamulaştırılması gibi durumlarda imkansız hale gelirse, kat irtifakına son verilir.
Arsa ortaklarından birinin talebi üzerine hakim, irtifak hakkı için açılan plana göre inşaatın tamamlanmamasından beş yıl sonra arsanın kat irtifakına son verilmesine karar verebilir.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?
Kat irtifak hakkı ile kat mülkiyeti arasında aşağıda listelenen temel farklılıklar vardır.
- Kat irtifak hakkı sadece henüz tamamlanmamış binalarda tesis edilir. Yapım aşamasında olan yerleşim projeleri de kat irtifakı çerçevesinde ele alınmaktadır. Kat irtifak hakkı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınacak belge ile kurulur.
- Kat mülkiyeti tapusuna sahip olabilmek için öncelikle yapı kullanma izin belgesine sahip olunması gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesine iskan izni belgesi de denilebilir. Daire, depo, mağaza veya kat gibi bağımsız alanlar için satın alınan kat mülkiyeti de inşaatın tamamlanmış olmasını gerektirmektedir.
Kat irtifak hakkı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kat irtifakının kat mülkiyetine geçmeden önceki adım olmasıdır.