Müşterek mülkiyet paylaşılamayan taşınmazlara verilen isimdir. Aynı mülkün birden fazla kişi tarafından sahiplenilmesine müşterek mülkiyet denir. Bu durumda ortaklık oluşur. Söz konusu ortaklık mülkte paya dayalı olmayıp mülkten yararlanma konusunda daha özlü bir şekilde açıklanacak olan mülk edinme hakkına dayanmaktadır. Ortaklık maddi bir payı değil bir hakkı temsil eder.
Müşterek mülkiyet kavramı hukuk veya hukuki işlemler gibi nedenlerle ortaya çıkabilir. Bu sebepler arasında söz konusu taşınmazın birden fazla kişiye bağlı olması miras yoluyla vasiyet veya ortaklığın bulunması sayılabilir. Bu durumlarda kişilerin sahip olacakları pay oranları resmi bir sözleşmede belirtilmemişse kişilerin payları birbirine eşit kabul edilir.
Menfaat sahiplerinin mallar üzerinde sahip oldukları haklar arasında paylarının satış, bağış, rehin veya satış vaadi sayılabilir. Söz konusu payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda rüçhan hakkı bulunmaktadır.
Müşterek mülkün kiraya verilmesi durumunda imzalanacak kira sözleşmesinde kiralayan konumunda bulunan tüm menfaat sahiplerinin imzasının bulunması gerekmektedir. Taşınmaz üzerinde iki menfaat sahibinin hak sahibi olması durumunda taraflardan biri payını diğer menfaat sahibine kiralayabilir.
Müşterek mülkiyetin sona ermesi mülkün taraflar arasında bölünmesi veya satışın gerçekleşmesi ile gerçekleşir.
Mülkiyet Hakları Nelerdir?
Müşterek mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda menfaat sahiplerinin her birinin kendi payı üzerinde hak ve yükümlülükleri vardır. Bu itibarla taraflar sahip oldukları paylar üzerindeki haklarını devredebilir veya rehin edebilirler ayrıca alacaklılar tarafından haczedilebilirler.
Müşterek mülkiyette menfaat sahiplerinin her birinin kendi payları üzerinde yetkisi olduğu için diğer menfaat sahiplerinin onayı olmaksızın paylarını devretme hakları vardır. Tarafların borçları karşılığında alacaklılarına haklarını rehin etme veya hisselerini rehin ettirme hakları da vardır. Ancak taşınmaz üzerinde hak sahibi olan hissedarlardan bir veya birkaçının haklarını satışa çıkarması halinde diğer menfaat sahiplerinin söz konusu pay için kanunla korunan rüçhan hakları vardır.
Müşterek mülkiyette pay sahipleri ortak malın birlikte kullanılmasını sağlamalıdır. Ancak pay sahiplerinin kendi aralarında yapacakları resmi bir sözleşme ile mülkün yönetim şeklini değiştirmeleri ve bu şekilde ortak mülkün kontrolünü bir veya birkaçına vermeleri de mümkündür.
Resmi açıklamada belirtildiği gibi Menfaat sahipleri, kullanım ve yönetime ilişkin hususlarda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme oybirliği ile yapabilirler. Ancak böyle bir sözleşme ile menfaat sahiplerinin aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz veya sınırlandırılamaz.
- Ortak mülkiyete konu malların kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için gerekli yönetim çalışmalarını yapmak ve gerektiğinde mahkemeden tedbir almasını isteyebilir.
- Malları herhangi bir hasardan veya artan hasar riskinden korumak için gerekli önlemleri tüm paydaşlar adına derhal alabilir.
Menfaat sahiplerinden birinin başvurusu üzerine taşınmaza ilişkin sözleşmelerin imzalarının noter tarafından onaylanması şartıyla tapu kütüğüne şerh konulabilir.
Müşterek mülkiyetteki pay sahiplerinden her birinin tek başına ortak mülke yapabileceği müdahaleler kanun kapsamında küçük onarımlar ve zirai işler olarak ifade edilir. Ancak kanunun zorunlu işlerin yürütülmesine ilişkin hükümleri saklı olmakla birlikte menfaat sahiplerinin ortak kararı ile gerçekleştirilecek işlemler için farklı düzenlemeler getirilmesi mümkündür.
Ortak mülkün %50’sinden fazlasına veya sayı çoğunluğuna sahip pay sahiplerinin oylarıyla alınacak kararların kapsamı Kanunda “işletme şeklinin değiştirilmesi gibi önemli yönetim işleri” olarak belirlenmiştir. Tarım türü, olağan kiralama veya ürün kiralaması veya sözleşmelerin feshi, arazi ıslahı gibi durumlar da söz konusudur.
Ortak Kiracılık Nasıl İşler?
Paydaşların çoğunluğunun ortak mülk üzerinde kiralama yapma olasılığı üzerinde uzlaşmaya varılması gerekmektedir. Pay sahiplerinin çoğunluğunun onayı alınmadan ortak taşınmazın kiralanması durumunda kira sözleşmesine taraf olmayan menfaat sahiplerinin sözleşmeyi onaylaması gerekir. Aksi takdirde kira sözleşmesi geçerli olmayacaktır.
Borçlar Kanunu kapsamında yapılan açıklamaya göre ortak mülkiyette gerekli paydaş çoğunluğu sağlanmadan mülkün kiralanması durumunda kira sözleşmeleri geçersiz hale geliyor. Böyle bir durumda mülkü kiralayan pay sahibi sözleşmeden doğan sorumluluklarını yerine getiremediği için diğer menfaat sahipleri aleyhine bir kusur oluşur. Bu kapsamda mülkü kiralayan pay sahibi aldığı kirayı diğer pay sahiplerine payları oranında vekaletsiz faaliyet hükümleri kapsamında ödemekle yükümlü hale gelir.
Ortak Mülkiyetin Avantajları Nelerdir?
Ortak mülkiyetin menfaat sahiplerine sağladığı avantajlar şu şekilde sıralanabilir:
- Müşterek mülkiyetteki menfaat sahiplerinin payları ve oranları belli olduğundan payların ayrıştırılması sürecinde çok fazla sorun yaşanmamaktadır.
- Pay sahipleri ortak bir karar sonucunda başka bir karar almadıkça paylar eşit sayılır.
- Paylı mülkiyetin sona ermesi sonucunda her bir paydaşın elde edeceği mal veya para miktarı, mülk üzerinde sahip oldukları orana göre belirlenir.
Müşterek Mülkiyetin Dezavantajları Nelerdir?
Müşterek mülkiyet kapsamında değerlendirilebilecek dezavantajlar şu şekilde sıralanabilir:
- Her ortağın mülkteki payı açıkça belirtilir. Bu sebeple mülk üzerinde sahip olunacak haklar kişinin hisseleri ile sınırlıdır.
- Mülk sahibi olanlar arasında çoğunluk olmadıkça mülk kiralanamaz. Bu durum gayrimenkulün yatırım amaçlı değerlendirilmesinde sınırlamalara neden olmaktadır.
Müşterek Mülkiyet Örnekleri Nelerdir?
Müşterek mülkiyet Türk Medeni Kanunu kapsamındadır. Birden fazla kişi tarafından mali olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına veya belirli bir payına sahip olma durumuna denir. Türkiye’de ortak mülkiyetin en bilinen örneği, halk arasında tapu olarak bilinen tek bir parsele ait olan arazinin başka bir deyişle sahip olunan parselin satılması sonucu oluşan mülkiyet durumudur.
Müşterek mülkiyete verilebilecek bir diğer örnek ise konutlar konusundadır. Bu noktada evlenme sürecinde olan, evlenmeden önce ev alırken ortak mülkiyeti tercih eden çiftlere bir örnek verilebilir. Bu örnekte olduğu gibi paydaşlar mülk üzerinde eşit haklara sahiptir ve faydaları paylaşmalarına da olanak tanır.
Türkiye’de Ortak Mülkiyet Nasıl Alınır?
Türkiye’de ortak mülkiyet söz konusu olduğunda, ev sahiplerini ve alıcıları koruyan özel bir prosedür vardır. Son zamanlarda hem yatırım hem de yaşama avantajları ile Türkiye’de ev almak önem kazanmaya başladı. Bu nedenle diğer tüm gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi ortak alınan gayrimenkullerde de büyük önem arz etmektedir.
Bir mülk sahibi, malını paylaşıyorsa, bir malda birden fazla hissesi olabilir. Kullanım durumu birden fazla kişiye aittir ve dönemsel olarak kullanılabilir. Ancak bilmelisiniz ki Türkiye’de ortak mülkiyet beş alıcı ile sınırlıdır. Bu sadece satın alma sırasında değil, sahip olunan malın ölümünden sonra mirasçıların bölünmesi ile de gerçekleşebilir. Sahibi yaşıyorsa, kullanım için anlaşmalar yapılır ve buna göre paylar ve belirli ödemeler paylaşılır. Bu ödemelere emlak vergileri dahildir. Paylar, talep üzerine anlaşma ile diğer hissedara veya başka bir alıcıya devredilebilir.