Gayrimenkul değerleme, mülkün parasal değerini tahmin etme eylemi veya süreci olarak tanımlanmaktadır. Bu özel alanda sertifikalı uzman, ev analizi, son satışlar ve yakındaki benzer evlerin değerlendirmelerine dayalı bir rapor oluşturmaktadır. Bu işteki profesyoneller, gayrimenkul konusunda geniş deneyime sahiptir ve tüm faktörleri göz önünde bulundurarak tüm farklı mülk stillerini değerlendirebilmektedir.
Gayrimenkulün toplam ekspertiz değeri, bilirkişi tarafından yapılan araştırma ve piyasa analizi sonucunda hazırlanan raporda ortaya çıkmaktadır. Ancak, değerlendirilen mülkün değeri şüpheli bulunan değer için söz konusu tutarın yeniden değerlendirilmesi mümkündür. Unutmayın ki tüm değerlendirmelerde evin durumu, piyasa fiyatları birbirine yakın olan evlerin satışı ve lokasyonu büyük önem taşımaktadır. Bu da evin içinde yapılacak tadilatlarla evin değerinin artacağı anlamına gelmektedir.
Uzmanlar, mülklerin değerlendirilmesinin yanı sıra arazi kullanım çalışmaları, arz ve talep çalışmaları, ekonomik fizibilite çalışmaları, en yüksek ve en iyi kullanım analizleri ve önerilen veya mevcut gelişmelerle ilgili pazarlanabilirlik veya yatırım hususlarını içeren danışmanlık görevlerini de yerine getirmektedir. Bu nedenle, uzmanın işi doğrudan açıklanmalıdır.
Tüm mülk değerlemeleri arasında, ticari gayrimenkul değerlemesi, potansiyel mülk sahibi üzerinde para kazanmayı hedefleyeceği için uzmanlar için en temel ve kritik değerlemedir. Bu nedenle, mülkü satın alın veya satışa çıkarın, bir uzmanla anlaşmanız, titiz bir pazar araştırması yapmanız ve ardından ticari mülkün gerçek değerini belirlemeniz gerekmektedir. Çünkü mülkün gerçek değeri için ödeme yaptığınızı doğrulamanın tek yolu budur ve bu şekilde dolandırılmadığınızdan emin olabilirsiniz.
Gayrimenkul Değerlemenin Amacı Nedir?
Bir değerlemenin temel amacı, herhangi bir taşınmaz mülkiyet hakkının tanımlanmış bir değerini tahmin etmek veya taşınmaz mülkiyet kararları üzerinde bir analiz veya danışmanlık görevi yürütmek gibi belirtilen nedendir. Ancak, araştırma yapmak ve bu işlemi bildirmek için satın alınacak mülkün müşterisi veya satılacak mülkün sahibi, uzmanlarla iletişime geçerek mülkün hangi temel amaç için analiz edilmesini istediklerini belirlemektedir. Bu sayede mülkün müşterisi de gayrimenkul ile ilgili belirli soruların cevaplarına ulaşabilmektedir.
Değerlemenin amacı, bir mülkün piyasa değerini, rekabetçi ve açık bir piyasada mülkün alacağı en olası fiyatı belirlemek olduğundan, mülkünüzün gayrimenkul değerlemesini öğrenmek, emlak piyasasıyla da başa çıkmanıza yardımcı olacaktır. Bu nedenle, bu prosedürü gerçekleştirmek çok önemlidir. Bu sayede maddi kazanç elde edecek ve zamandan tasarruf edeceksiniz.
Ev Ekspertizi Çeşitleri Nelerdir?
Aşağıda ev ekspertiz türlerinin bir listesi bulunmaktadır:
- Tam Ekspertiz: Uzman tarafından yapılan tam bir değerlendirme, Değerleme Uzmanının mülkün hem içini hem de dışını incelemesi anlamına gelmektedir. Bu nedenle, fotoğraf çekmeyi, yorum yapmayı ve evi bölgedeki diğer benzer evlerle karşılaştırmayı içermektedir. Bu değerleme türü, ipotek kredilerinin büyük çoğunluğu için bir evin değerini belirlemek için kullanılan yöntemdir.
- Yalnızca Dış Ekspertiz: Yalnızca Dış Değerleme Uzmanı tipi değerleme, mülkün yalnızca dışını kapsamaktadır, yani mülkün tam anlamıyla yanından geçersiniz ve yalnızca harici bir değerlendirme alırsınız. Bu işlem için Değerleme Uzmanı taşınmazın dış cephesinin fotoğrafını çekmektedir ancak iç değerlendirme yapmaz. Sektörde bu değerlendirmelerde kullanılan formdan dolayı bu değerlendirmeleri “2055” olarak adlandırmaktadır. Daha az iş yapıldığından, maliyet tipik olarak tam bir değerlendirmeden daha azdır.
Ayrıca, bir ev satın almak veya yeniden finanse etmek için birincil ipotek alırken yalnızca harici raporlar nadiren kullanılmaktadır.
- Kira Analizi Ekspertiz: Gayrimenkul değerlemesinin bir diğer türü olan “1007” olarak da bilinen kira analizi, yatırım amaçlı gayrimenkullere verilen krediler için yapılmaktadır. Bu, tam bir değerlendirmeye ektir. Tam bir değerlendirme, mülkün değerini satılan ürünlerle karşılaştırırken, bir kira analizi, konu mülkün potansiyel kira gelirini bölgedeki kiralık kiralarınkiyle karşılaştırmaktadır.
- Komisyoncu Fiyat Görüşü: Bir tür mülk değerlemesi, bir komisyoncunun fiyat görüşüdür ancak, bu prosedür bir Değerleme Uzmanı tarafından yapılmaz. Her mülk için bir rapor yapılmaz ve yaygın değildir. Bir ev satın alırken veya yeniden finanse ederken de kullanılmaz. Bir Komisyoncu değerlemesi, çoğunlukla mevcut bir ev kredisinde ipotek sigortasının iptali için veya bağımsız bir ikinci haciz ipoteği satın alırken gereklidir. Diğer Gayrimenkul değerleme türleri aşağıda listelenmektedir:
1. Satış Karşılaştırma Yöntemi
Satış karşılaştırma, bir mülkü emsalleriyle veya yakın zamanda benzer özelliklere sahip bölgede satılan diğer mülklerle karşılaştıran bir gayrimenkul değerleme yöntemini ifade etmektedir.
Uzman emlakçılar ve değerleme uzmanları, satılacak mülkleri değerlendirirken satış karşılaştırma yöntemini kullanabilmektedir. Bu yöntem, bireysel özniteliklerin genel öznitelik değeri üzerindeki etkisini açıklamaktadır. Düzenleme SCA’sının ortak özellikleri arasında yakın zamanda satılan listeler, özellikler, yaş, durum ve metrekare başına ortalama fiyat bulunmaktadır.
2. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak da adlandırılan gelir yöntemi, yatırımcıların bir mülkün değerini, mülkün ürettiği gelire dayalı olarak tahmin etmelerine olanak tanıyan bir tür gayrimenkul değerleme yöntemidir. Gelir yaklaşımı, bir tür mülk hesaplaması olarak gelir getiren mülkler için kullanılmaktadır ve gayrimenkul değerlemesinde popüler yaklaşımlardan biridir.
Bu tür, yatırımcının kiralık mülkten kâr sağlayıp sağlayamayacağını anlamalarına yardımcı olur, bir borç veren, yatırımcıya bir ipotek verirse potansiyel geri ödeme riskini bilmek isteyecektir.
3. Maliyet Yaklaşımı Yöntemi
Maliyet yöntemi, bir alıcının mülk için ödemesi gereken fiyatın eşdeğer bir bina inşa etme maliyetine eşit olduğunu tahmin eden bir gayrimenkul değerleme yöntemidir.
Maliyet yaklaşımında, mülkün değeri, arsa maliyeti artı toplam inşaat maliyetleri eksi amortisman değerine eşittir. Yani bu yöntem, bir mülk yeni olduğunda alternatif yöntemlere göre en doğru piyasa değerini vermektedir.
Ev Değerleme Nasıl Yapılmaktadır?
Bunu daha önce yapmadıysanız, uzman bir gayrimenkul ekspertiz uzmanı tutmanız ve değerlemenin sonuna kadar onlarla yakın çalışmanız gerektiğini bilmelisiniz.
İster alıcı ister mülk sahibi olun, herkes sahip olduğu veya sahip olmak istediği mülkün fiyatına değer olup olmadığını bilmek istemektedir. Bunu anlamak için, bu analizi tamamlamış olmalısınız, çünkü mülkün tam olarak ne kadar değerli olduğunu anlamanın tek yolu budur. Ek olarak, kiralayacağınız gayrimenkul değerleme uzmanı mahallenizin değerinin farkında olmalıdır, bu nedenle bir bilirkişi tutarken özellikle o mahallede daha önce çalışıp çalışmadığını sorun.
Mülkünüz için mükemmel uzmanı bulduktan sonra, değerleme uzmanıyla bir toplantı planlayın ve evinizin değerini açıklayan destekleyici belgeleri toplayın. Son değerlendirmeyi alana kadar onlarla iletişimde kalın ve mahalle ve mülkün piyasa değeri hakkında konuşun.
Ev Ekspertizini Kim Yapar?
Mülk üzerindeki değerlemeler, mümkünse, tanınmayan, alıcı, satıcı veya borç veren ile hiçbir ilişkisi olmayan lisanslı, üçüncü taraf bir değerleme uzmanı tarafından yapılmalıdır. Bu şekilde, tüm taraflar, belirlenen piyasa değerinin adil, tarafsız ve menfaat sağlayabilecek herhangi bir tarafın etkisinden uzak olduğundan emin olabilir.
Değerlemesi yapılacak gayrimenkulün türünü anlayan bir uzmana sahip olmak da çok önemlidir, ayrıca o belge üzerinde daha önce çalışmış birinin değerlemesi daha iyi sonuç verebilmektedir.
Güvenilir Bir Değerlendirme Hangi Unsurları İçermelidir?
Güvenilir bir değerleme raporunun unsurları aşağıda listelendiği gibidir.
- Mülkün açık, anlaşılır ve doğru tanımı: Değerlemesi gereken gayrimenkulün doğru tanımı ancak mülkü bahçeden çatıya ve evin içine kadar ziyaret ederek ve analiz ederek yapılabilmektedir.
- Aynı bölgede yakın zamanda ve karşılaştırılabilir gayrimenkul satışları: Aynı bölgede son dönemde satılan benzer konutların fiyatları piyasa analizi açısından oldukça etkilidir.
- Araştırılan verilere göre sunulan mülkün değeri: Tüm araştırmaların tek bir ortamda toplanması ve bilgilerin taranması bu süreçte en gerekli adımlardan biridir. Çünkü bu şekilde evin gerçek değeri ortaya çıkmaktadır.
Mülk Değeri Nasıl Arttırılır?
Aşağıda, Mülkünüzde Yapabileceğiniz Evinizin Değerini Arttırmanın Yolları Nelerdir listesine göz atabilirsiniz.
- Yoğun talep gören parkeler ile evin yüzeyini yenileyerek evinizin değerini artırın.
- Evinizi enerji tasarruflu özelliklerle donatın.
- Peyzajınızı satışa çıkarmadan önce düzenleyin.
- Mutfağınızda ve banyonuzda yükseltme parası harcayın.
- Tüm pürüzlü noktaları yeni bir kat boya ile örtün.
- Evinizdeki Hava Kalitesini artıran ürünler kullanın.
Gayrimenkul Değerleme Maliyeti Ne Kadardır?
Tipik bir 3 kişilik aile evinin değerlendirmesi, evin büyüklüğü, mülkün değeri, mülkün durumu gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişebilmesine rağmen, maksimum 300 ila 450 dolar arasında değişecektir.
Ancak, değerlendirilecek mülk mimari olarak büyük veya ayrıntılı bir mülk ise, değerlendirmek genellikle daha pahalı olacaktır. Daha büyük şehirlerde veya yüksek yaşam maliyetleri olan bölgelerde, aralık 500 ila 800 dolar veya daha fazla olabilmektedir.
Buna ek olarak, evin bulunduğu mahallede benzer büyüklükte bir mülk yoksa veya yeni açılmış bir alan ise değerleme uzmanının da zor olacağı için daha yüksek fiyatlar talep edebileceğini hatırlatalım. Emlak fiyatlarını karşılaştırın.
Değerleme Neden Gereklidir?
Bir mülk değerlendirme süreci hem ev sahibine hem de potansiyel alıcıya fayda sağlamaktadır. Bu sayede mülkün gerçek değeri bilinmekte hem alıcının hem de satıcının satış veya miras konularında mülkün değerini bilmesini sağlamakta ve satış sürecinin şeffaf tutulmasında da etkili olmaktadır. Bir mülk değerlendirmesi, ipotek kredisi için parametreleri belirlediğinden, ev sahibi veya potansiyel alıcı için de önemlidir.
Bankalar için emlak değerlendirmeleri de kredinin maliyetinin belirlenmesine yardımcı olmaktadır. Bakımlı bir mülk, kredi-değer oranı üzerindeki doğrudan etki nedeniyle, bakımlı olandan daha uygun bir faiz oranına sahip bir kredi sağlayabilmektedir.
Ekspertizsiz Ev Almak Akıllı Bir Seçim midir?
Değerleme yapılmadan bir mülkün teklif edilmesi ve satın alınması mantıklı bir adım değildir çünkü değerlemesiz bu satın alma, evin tam değerini bilmeden satın almanıza neden olacak ve bu nedenle muhtemelen değerinden çok daha fazla fiyat ödeyeceksiniz. Ayrıca, değerini bilmeden bir mülk satın almaya çalışırsanız, bankalar size kredi vermeyi reddedecektir. Bankadan kredi ile ne kadar ev aldığınızı ispatlayamadığınız için size güvenmemekte ve kredi vermemektedirler.