الاستثمار العقاري هو نوع من الاستثمار منخفض المخاطر ، ويشمل شراء وبيع وتأجير وإدارة العقارات من أجل الربح، وهو من أهم أدوات الاستثمار. الاستثمار العقاري ، الذي يمكن أن يختلف باختلاف الوقت والوضع الاقتصادي ، هو طريقة استثمار مربحة بشكل عام. الاستثمار في العقارات يحافظ على حقوق الملكية ويمنع إهلاك الأصول. كما و يوفر إيرادات الإيجار لزيادة الموارد المالية. الإسكان والأراضي والعقارات التجارية والحقول تعد أدوات استثمار عقاري أساسية.
إن الحساب والتحقق فيما إذا كانت أداة الاستثمار ستوفر الحد الأقصى أو الحد الأدنى من الفوائد يقلل من جميع المخاطر المحتملة. من المخاطر التي يمكن مواجهتها في الاستثمار العقاري المخاطر الهيكلية والبيئية والمالية والقانونية والإدارية وانعدام الأمن والتضخم والسيولة والتكاليف غير المتوقعة. إن القيام بالاستثمار الصحيح هو أحد طرق القضاء على هذه المخاطر. و يتم تحقيق الاستثمار الصحيح من خلال إدارة المخاطر بشكل صحيح.
هناك بعض الأشياء المهمة التي يجب القيام بها من أجل الإدارة الصحيحة للمخاطر. في المقام الأول ، يجب تحديد مقدار العائد الذي سيحققه هذا الاستثمار مقارنة بأدوات الاستثمار الأخرى ، على الصعيدين العالمي والمحلي ، في المكان والزمان اللذين سيتم بناء العقار فيهما. قد يحتوي معدل العائد المرتفع أيضًا على بعض المخاطر. كمبدأ أساسي ، بعد تحديد المخاطر القائمة ، يجب اتخاذ تدابير ضدها. هذه السلوكيات تعبر عن إدارة المخاطر بصورة صحيحة. عند القيام بذلك ، لا يتم شراء عقار فحسب ، بل يتم إجراء استثمار عقاري وإدارة مخاطر استثمارية ناجحة.
- المخاطر الهيكلية
- المخاطر البيئية
- المخاطر المالية
- المخاطر القانونية
- إدارة المخاطر
- مخاطر انعدام الأمن
- مخاطر التضخم
- مخاطر السيولة
- مخاطر التكاليف غير المتوقعة
1. المخاطر الهيكلية
تعتبر المخاطر الهيكلية مصدر قلق أكبر للمشترين والمستخدمين للعقارات. وكذلك يعد أيضًا نوع من المخاطر التي يجب أن يأخذها المموّلون في الاعتبار. حيث أنه يشكل خطرًا على استمرار القدرة على توليد الدخل في المستقبل للعقارات القديمة ماديًا والمتهالكة وظيفيًا. في نفس الوقت ، فإن التعديلات البصرية الظاهرية للمبنى لا تلغي المخاطر الهيكلية. لا ينبغي تجاهل أن الهيكل يبلى بمرور الوقت.
2. المخاطر البيئية
يعتبر توازن العرض والطلب أحد أهم العوامل في العملية الاستثمارية من بداية الاستثمار إلى نهايته. إن خطر بقاء الاستثمار المراد القيام به خاملاً فوق الطلب في السوق يكشف عن أهمية دراسة الجدوى الاقتصادية. عند التحدث بشكل مستقل عن الوظيفة ، من المهم للغاية الاستثمار في المفهوم الصحيح ، في المكان المناسب ، وفي الوقت المناسب. على وجه الخصوص ، الموقع الخطأ يجلب معه مخاطر أكبر. اختيار الموقع المناسب هو كل شيء في الاستثمار العقاري. إلى جانب الموقع ، من الضروري أيضًا تقييم المخاطر مثل المعدلات البيئية والجريمة معًا.
3. المخاطر المالية
تعتبر المخاطر المالية كذلك واحدة من أهم المخاطر في عملية الاستثمار. نظرًا لأنه خطر يمكن أن يثير جميع المخاطر الأخرى ، فإنه يتطلب إدارة مخاطر مع اعارة الاهتمام. تشير مخاطر التمويل إلى قابلية المقرض للتمويل على الممتلكات و قدرة المستثمر على الاقتراض. من المهم جدًا معرفة قدرة الاقتراض في البداية لتجنب أي فجوة تمويلية بعد الالتزام. لأن مستوى مخاطر التمويل يعتمد على معرفة هذه القدرة. إذا كان هذا معروفًا ، فلن تكون هناك فجوة تمويلية غير متوقعة. عامل آخر يجب مراعاته في إدارة المخاطر المالية هو أن المستثمر لديه فرص تمويل سهلة. وبعبارة أخرى ، فإن سهولة الإجراء والقدرة التمويلية الرخيصة تقلل من المخاطر المالية.
4. المخاطر القانونية
في الاستثمارات العقارية ، هناك مخاطر في الأسواق المالية والعقارية ، وكذلك مخاطر في العقارات نفسها. خاصة في استثمارات البناء ، من المهم أن يفي العقار الاستثماري بالمتطلبات القانونية وأن يكون لديه مستندات مثل تصاريح البناء وتصاريح الإشغال. ومع ذلك ، فإن التعليقات التوضيحية التي تقيد الملكية على سجلات صك الملكية للعقار تشكل أساس المخاطر التي يجب فحصها وإدارتها قبل القيام باستثمار عقاري. سيكون من المفيد توجيه الاستثمار من خلال تقييم استثمارات الأراضي وفقًا لخطة تقسيم المناطق ، حتى لا تواجه أي مفاجآت في المستقبل. بالإضافة، هناك مخاطر في عمليات الترخيص وبدء البناء بعد الاستثمار في الأراضي.
5. إدارة المخاطر
يمكن تفسير إدارة المخاطر في المقام الأول اعتمادًا على مخاطر عملية البيع. يتم تحقيق القضاء على المخاطر في عملية البيع بنجاح استراتيجية التسويق والتسعير الصحيحة. أي إطالة في عملية البيع ستؤثر سلبًا على تحويل الاستثمار إلى نقود وتخلق خطرًا على نجاح الاستثمار. لذلك فان عامل التوقيت ذا أهمية كبيرة. ينهي المستثمر مخاطره عند اتمام عملية الاستثمار وتحويل هذا الاستثمار إلى نقد. في هذه المرحلة ، تظهر الحاجة إلى إدارة مخاطر الإدارة. بعد أن يتم التخلص من مخاطر عملية البيع ، تصبح مخاطر الإدارة أكثر سهولة قابلة للإدارة. غالبًا ما يكون من السهل بيع المواقع أو المناطق التجارية ذات الإدارة الجيدة لطرف ثالث ويمكن حتى بيعها بأسعار أعلى من القيمة السوقية. في الوقت نفسه ، من الممكن التأثير بشكل إيجابي على قيمة العقار من خلال الانتباه إلى عوامل مثل طبيعة (المستأجر / العلامة التجارية) في محتواها وعدم كونها شاغرة لفترة طويلة.
ماهي طرق الحماية من مخاطر الاستثمار العقاري؟
على الرغم من أن الاستثمار العقاري هو استثمار آمن ومربح نسبيًا ، إلا أنه ينطوي على مخاطر معينة. المبدأ الأساسي في إدارة هذه المخاطر هو تحديد هذه المخاطر أولا، واتخاذ الخيارات الصحيحة وفقًا لطبيعة المخاطر المحددة ، ومن ثم متابعة العملية ديناميكيًا.
استمر سوق العقارات في النمو في السنوات الأخيرة وله اتجاه إيجابي. ومع ذلك ، قد يكون هناك صعود وهبوط حسب الظروف الاقتصادية. لهذا السبب ، يجب أن يكون المستثمرون العقاريون دائمًا على دراية بحالة اقتصاد السوق ومحاولة التنبؤ بالاتجاه الذي سيتغير فيه سوق العقارات. وبالتالي ، سيكون من الأسهل بكثير تقرير ما إذا كان شراء عقار استثماري في وقت معين قرارًا استثماريًا جيدًا أم لا. سيكون من الحكمة البدء في القضاء على المخاطر وتقليلها وإدارتها من خلال الانتباه إلى هذه المشكلة أولاً.
يشكل الموقع السيئ خطرا جسيما على الاستثمار العقاري. كما أنه يضع حاجزًا أمام التوقعات المستقبلية في الاستثمار. إن اختيار موقع سيئ يفتح الطريق أمام استثمار غير ناجح. قد يكون أحد الأمثلة على الموقع السيئ اختيار مكان تكون به معدلات الجريمة عالية. مثال آخر هو مكان تتعطل فيه الخدمات. ومن الممكن مضاعفة مثل هذه الأمثلة. وعليه ، تتمثل الطريقة الثانية في الحماية من مخاطر الاستثمار في التحقق من الموقع وتحديد ما إذا كانت هناك أي سلبيات تتعلق به. وبالتالي ، يتم تجنب الاستثمار في المكان الخطأ. من المفيد أن تكون مرنا في هذا الصدد. على سبيل المثال ، عقار أو أرض في وضع جيد جدًا في حالتها الحالية تجلب معها التنبؤ بأنها ستفقد قيمتها في المستقبل بسبب أي تطور سلبي في منطقة العقار. لذلك ، فإن إجراء بحث قصير للمستقبل سيحميك من المخاطر.
خطوة أخرى في التحوط من المخاطر هي الاحتياطات الواجب اتخاذها ضد التدفق النقدي السلبي. تنشأ مخاطر التدفق النقدي السلبي عندما يشتري مستثمر عقاري عقارات استثمارية دون القيام أولاً بتحليل سوق العقارات. لذلك ، فإن أفضل طريقة للتخفيف من هذه المخاطر هي حساب الإيرادات والمصروفات بدقة قبل الشراء والتأكد من أن العقار المؤجر في موقع به تدفق نقدي إيجابي لضمان عائد مرتفع على الاستثمار.
من المخاطر المهمة في الاستثمار العقاري شراء عقار به مشاكل هيكلية خفية خطيرة تزيد من احتمالية حدوث تكاليف إصلاح وصيانة غير متوقعة. شراء عقار استثماري لا يضمن بشكل تلقائي إشغال بنسبة 100٪ وأرباح سريعة. في الاستثمار العقاري ، تعتبر الممتلكات الفارغة مخاطرة مهمة للغاية لأنها يمكن أن تخلق تدفقات نقدية سلبية. لتجنب هذه المخاطر ، يجب أن يختار المستثمرون العقاريون المواقع الجيدة ذات الطلب المرتفع. خطوة أخرى في طرق التحوط هي تجنب مخاطر المستأجرين السيئين. لتجنب خطر المستأجرين السيئين ، من الضروري اختيار مستأجرين جيدين بعناية. التحقق من المراجع من خلال طلب معلومات الاتصال بالمالك السابق ، وطلب الوثائق في إطار الحقوق القانونية هي الحد الأدنى من تدابير الحماية اللازمة.
يحتاج المستثمرون العقاريون إلى إجراء تحليل شامل لسوق العقارات بالإضافة إلى تحليل العقارات الإيجارية لتجنب المخاطر. ويشمل ذلك دراسة اقتصاديات السوق وفحص الممتلكات وحساب التكاليف المتوقعة وما شابه. الأخذ بعين الاعتبار إلى (متى، وأين، وكم) يجب الاستثمار ، للحماية في النهاية من الخسائر الكبيرة.
هل يمكن الحصول على خدمة إدارة الممتلكات لتجنب مخاطر الاستثمار؟
نعم ، خدمة إدارة الممتلكات ضرورية. تشير إدارة الممتلكات إلى الاشراف على ومراقبة العقارات السكنية أو التجارية أو الصناعية من قبل طرف ثالث- مقاول. يتحمل مديرو العقارات مسؤولية الإصلاحات اليومية، والصيانة المستمرة ،السلامة، وصيانة الممتلكات. غالبًا ما يعملون لمالكي العقارات الاستثمارية مثل مجمعات الشقق والوحدات السكنية ، والمجتمعات المنزلية الخاصة ، ومراكز التسوق ، والمجمعات الصناعية. وظيفتهم هي إدارة المهام الروتينية المفوضة إليهم من قبل أصحاب العقارات والحفاظ على قيمة الممتلكات العقارية التي يديرونها أثناء القيام بتوليد الدخل.
عادة ما تشمل مسؤوليات مدير الممتلكات العقارية ما يلي:
- فحص المستأجرين المحتملين.
- إعداد وتجديد عقود الإيجار نيابة عن أصحاب العقارات.
- جمع وتحصيل الإيجار.
- الحفاظ على الممتلكات ، بما في ذلك تنسيق الحدائق وإزالة الجليد.
- الإصلاحات اللازمة للعقار.
- إنشاء وتتبع ميزانيات صيانة الممتلكات.
يهتم بعض الملاك فقط بامتلاك العقارات المؤجرة وتحقيق ربح منها. عندما يكون هذا هو الحال ، فإنهم يحتاجون إلى مديري عقارات محترفين. يميل الملاك الذين يشاركون في برامج ومشاريع الإسكان الميسور التكلفة إلى استخدام خدمات إدارة الممتلكات لأن عقاراتهم المؤجرة تخضع لإرشادات معقدة ومتخصصة.
من أين تحصل على خدمة إدارة الممتلكات العقارية؟
يُطلق على أخصائي العقارات الذي يقدم هذه الخدمة مقابل رسوم اسم مدير العقارات. الهدف من مدير العقارات المتخصص في إدارة الممتلكات هو جعل الاستثمار العقاري أكثر ربحية لمالك العقار. بفضل التكنولوجيا التي طورتها مجموعة Realty Group ، أصبحت تجمع مديري العقارات مع مالكي العقارات والمستأجرين على منصة مشتركة عبر الإنترنت. وبالتالي ، أًصبح لدى مديري العقارات الفرصة لتقديم جميع خدمات إدارة الممتلكات العقارية بسهولة. يمكنك الحصول على خدمات إدارة الممتلكات العقارية من المتخصصين لدينا في مجموعة Realty Group.
هل من الحكمة الاستثمار في العقارات؟
نعم. غالبًا ما يكون الاستثمار العقاري خيارًا حكيمًا. إذا زادت القيمة ، على المدى الطويل ، فقد يولد دخلًا سلبيًا مستمرًا ويكون استثمارًا حكيمًا طويل الأجل. يمكنك حتى تضمينها في استراتيجيتك العامة للبدء في تكوين الثروة. لبدء الاستثمار في العقارات ، يجب أن تكون مستعدًا. بالنسبة للمبتدئين ، سوف تحتاج إلى دفعة أولى كبيرة للبدء في الاستثمار العقاري. قد يكون شراء منزل أو مجمع سكني أو قطعة أرض باهظ الثمن. يمكنك تقييم ما إذا كان شراء العقارات هو الخيار الأفضل لك باستخدام المعلومات الواردة أدناه.
الدفع نقدًا: ينصح العديد من المتخصصين الماليين بعدم الحصول على قروض لشراء استثمارات. هذا شيء يجب أن تأخذ في الاعتبار قبل شراء عقار استثماري. حتى بدون إيرادات الإيجار ، يجب أن تكون قادرًا على تحمل مدفوعات الرهن العقاري إذا كنت لا تستطيع شراء المنزل بالكامل.
قم بتخطيط جميع نفقاتك: عند الاستثمار في العقارات ، يجب مراعاة تكلفة الضرائب والمرافق والصيانة والإصلاحات. بالنسبة لأشياء مثل الصيانة وتحصيل الإيجار ، غالبًا ما يكون من الأسهل العمل من خلال شركة تأجير. سيؤدي ذلك إلى تبسيط امتلاك عقار مؤجر على الرغم من التكلفة. من المنطقي استخدام شركة ، خاصة إذا كان لديك وقت قصير ولا يمكنك القيام بجميع الواجبات في ممتلكاتك.
يجب عليك تحديد أسعار العقارات المؤجرة بحيث تغطي بالكامل جميع هذه الرسوم والتكاليف الأخرى. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك تخصيص مبالغ نقدية إضافية في الأشهر القليلة الأولى لدفع تكاليف صيانة العقار. بالإضافة إلى ذلك ، من الأهمية بمكان الحصول على تأمين على الممتلكات (والتخطيط للتكلفة).
قم بإجراء بحث شامل عن العقار: يجب عليك التحقيق بشكل صحيح في سند ملكية الأرض إذا كنت تنوي شراء أرض ستبيعها لاحقًا. اكتشف ما إذا كان من المتوقع إنشاء أي طرق جديدة بالقرب من الأرض التي تشتريها وفكر في كيفية تأثير ذلك على قيمة العقار. تأكد من عدم وجود أي امتيازات على الممتلكات أيضًا. يمكنك أيضًا أن تأخذ في الاعتبار أشياء مثل المقارنات القريبة ، إذا كان الحي قيد التطوير ، وأي متغيرات خارجية يمكن أن تؤثر على قيمة العقار.
يجب أن تكون قادرًا على تحديد ما إذا كنت ستشتريها كاستثمار بمجرد قيامك بواجبك المنزلي. تذكر أن هناك دائمًا مخاطر مرتبطة بالاستثمار. على استثمارك ، يمكنك الربح ، لكنك قد تتكبد أيضًا خسارة. قد تتغير الأشياء ، والموقع الذي توقعته لن يقدر أن يفعل ذلك ، والعكس صحيح.
ابدأ بداية صغيرة: يبدأ بعض المستثمرين العقاريين بدوبلكس أو منزل مع شقة في الطابق السفلي ، ويختارون العيش في أحدهما أثناء تأجير الآخر. على الرغم من أنها طريقة رائعة للبدء ، ضع في اعتبارك أنك ستشارك مبنى مع المستأجر الخاص بك.
قد تكون إحدى الطرق لبدء الاستثمار في العقارات دون استثمار أولي كبير من خلال عقارات البيع بالجملة. بالإضافة إلى ذلك ، عند إنشاء ميزانيتك ، يجب أن تتأكد من قدرتك على تحمل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية بالكامل مع الحفاظ على مستوى معيشي مريح في حالة عدم وجود مدفوعات إيجار إضافية. نظرًا لأنك أصبحت أكثر تأقلمًا مع كونك مالك عقار وتهتم بالعقار الاستثماري ، فقد ترغب في التفكير في شراء عقار أكبر مع إمكانات أكبر للدخل.