صناديق الاستثمار العقاري، هي المؤسسات المرتبطة بأسواق رأس المال، والتي تدير محفظة من أدوات سوق رأس المال القائمة على العقارات، و تقوم بالاستثمار في المشاريع العقارية. باختصار، من خلال التعامل مع هذه المؤسسات، ستصبح شريكًا في الاستثمار العقاري، وتحصل على نصيبك من الدخل من تلك العقارات على شكل مشاركة في الأرباح. هذا هو في الأساس في نموذج نشاطات صناديق الاستثمار العقاري. تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في العديد من أنواع العقارات، بما في ذلك الشقق والأبراج الخلوية ومراكز البيانات والفنادق والمرافق الطبية والمكاتب ومراكز البيع بالتجزئة والمستودعات.
ماذا يفعل صندوق الاستثمار العقاري (REIT )؟
مع صناديق الاستثمار العقاري ، يمكن للمستثمرين الأفراد الحصول على حصة من الدخل من ملكية العقارات التجارية. REIT هي في الأساس شركة خاصة تمتلك أو تدير أصولًا مختلفة تتعلق بالعقارات المدرة للدخل. قد تشمل هذه الشركة الرهون العقارية أو القروض في مختلف المجالات العقارية. على عكس الشركات العقارية الأخرى ، لا تقوم REIT بتطوير عقارات لبيعها. بدلاً من ذلك ، يقوم صندوق الاستثمار العقاري المتداول في المقام الأول بشراء وتطوير العقارات للعمل كجزء من محفظتها الاستثمارية. هذا يضمن أن الربح مؤكد.
كيف تعمل صناديق الاستثمار العقاري؟
يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تعمل فقط في نطاق تشغيل محفظة قائمة على العقارات. وبالتالي، لا يمكن لصناديق الاستثمار العقاري الاحتفاظ بالآلات والمعدات ضمن أصولها. إلى جانب ذلك، لا يمكنهم القيام بأعمال البناء بأنفسهم، ولا يمكنهم تنفيذ المشاريع، لكن يمكنهم توفير التمويل للمشاريع التي تقوم الشركات الأخرى بإنشائها. يمكن للشركة أن تتحول إلى صندوق استثمار عقاري، شريطة أن تغير أنشطتها الحالية إلى صناديق الاستثمار العقاري.
ما هي فوائد صناديق الاستثمار العقاري؟
يعتمد قرار كيفية تمويل عقار أو مشروع على حجم المشروع، وحقوق الاستخدام والبناء، وربحية الشركة المحتملة. الحوافز الضريبية المطبقة نتيجة تصور الحكومة لمشكلة الإسكان والعقار كظاهرة عامة، تجعل صناديق الاستثمار العقاري جذابة في التمويل العقاري.
بالنسبة للمستثمرين، لا يمكن إنكار أن العقارات والاستثمارات العقارية، تخلق عنصرًا نفسيًا يعزز الثقة. علاوة على ذلك، فإن قضايا مثل المخاطر من خلال التنويع، وتقليل تمويل الاستثمار بالاقتراض، والاستهلاك، هي العوامل التي تجعل الاستثمار العقاري جذابًا للمستثمرين.
لا يمكن للمستثمرين بيع أسهمهم في صناديق الاستثمار العقاري في سوق الأوراق المالية فحسب، بل يمكنهم أيضًا الاستفادة من الزيادات المحتملة في أسعار هذه الأسهم في سوق الأوراق المالية. علاوة على ذلك، نظرًا لأن محفظة الشركة يديرها خبراء في مجال العقارات، يمكن الحصول على نتائج أكثر فاعلية من أي فرد يستثمر بمفرده.
يمكننا ملاحظة أن المنظمات الدولية تستثمر في هذه الشركات. للاستفادة من عائدات العقارات في الدول النامية، تفضل هذه المؤسسات الحصول على أسهم ائتمان الاستثمار العقاري، والتي يتم تداولها في الأسواق الثانوية التي تعمل بطريقة منظمة، بدلاً من الاستثمارات العقارية المباشرة.
ما هي أنواع صناديق الاستثمار العقاري؟
منذ أن تم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري بطرق مختلفة، لطالما تضمنت فئات عدة. يمكن أن يساعد النظر إلى صناديق الاستثمار العقاري المختلفة، المستثمرين على فهم الأرباح والعوائد التي يمكن أن يحصلوا عليها نتيجة لهذه المنتجات المالية المتخصصة.
أنواع صناديق الاستثمار العقاري مدرجة أدناه:
- صناديق الاستثمار العقاري الهجينة
- صناديق الاستثمار العقارية لأسهم رأس المال
- صناديق الاستثمار العقاري للرهونات
- صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً
- صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة
- صناديق الاستثمار العقارية الخاصة
1. صناديق الاستثمار العقاري الهجينة
يمكن لصندوق الاستثمار العقاري الهجين، امتلاك وإدارة العقارات، وتقديم التمويل لقروض الرهن العقاري، وشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. و سيأتي الدخل من كلا المصدرين، أي دخل الإيجار والفوائد.
2. صناديق الاستثمار العقارية لأسهم رأس المال
تمتلك صناديق الاستثمار العقارية هذه، الممتلكات وتديرها، وخاصة العقارات، وتحقق الدخل من خلال تحصيل الإيجار.
3. صناديق الاستثمار العقاري للرهونات
يمكن لصناديق الرهن العقاري تقديم قروض تمويلية لقروض الرهن العقاري، وكذلك الأوراق المالية المقترضة للرهن العقاري. الدخل من هذا الاستثمار يأتي من الفوائد المكتسبة على قروض الرهن العقاري.
4. صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً
مجالات نشاط صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا، وجمع الأموال يكون عن طريق طرح أسهمها للجمهور، واستثمار الأموال التي تجمعها في العقارات؛ شراء العقارات المؤجرة، والاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالأصول، وتمويل مشاريع البناء الضخمة، وو أعمال البناء.
5 صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة
صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة، هي شكل من أشكال الاستثمار العقاري المصممة لتقليل الضرائب أو إلغائها، مع توفير عوائد على العقارات
6. صناديق الاستثمار العقارية الخاصة
صندوق الاستثمار العقاري الخاص، هو نوع معين من صناديق الاستثمار العقاري، التي لا يتم تداولها علنًا. صناديق الاستثمار العقاري الخاصة وصناديق الاستثمار العقاري الأخرى التي تسمى صناديق الاستثمار العقاري العامة، هي جزء من الخيارات الحديثة للاستثمارات العقارية ذات الصناديق المتنوعة. إن معرفة المزيد عن هذه الأدوات المالية سيساعد المستثمرين على اتخاذ القرارات الصحيحة بشأن أموالهم.
كيف تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية؟
كما هو مذكور في مجلس أسواق رأس المال في تركيا، يكفي إصدار التعليمات لمؤسسة استثمارية تتداول في البورصة، من اجل الاستثمار في أسهم صناديق الاستثمار العقاري.
ومع ذلك، يمكن أيضًا استثمار صناديق الاستثمار العقاري في السوق الاساسية. يحصل المستثمرون على عدة حقوق من خلال صناديق الاستثمار العقاري. يمكن سرد هذه الحقوق على النحو التالي.
- في حالة توزيع الأرباح، الحق في استلام الحصة من أرباح الشراكة.
- الحق في تصفية الحصة في حالة تصفية الشركة.
- حق الأولوية في الحصول على أسهم جديدة عند زيادة رأس مال الشركة.
- الحق في المشاركة في اجتماعات الهيئة العامة، والتحدث وتقديم الاقتراحات.
- حق التصويت في اجتماعات الجمعية العمومية.
- الحق في الحصول على المعلومات، وفحص وتدقيق أنشطة وحسابات الشراكة.
لماذا يعتبر صندوق الاستثمار العقاري (REIT) مفيدًا؟
مزايا صندوق الاستثمار العقاري (REIT) موضحة أدناه
- السيولة: السيولة هي أحد أهم أسباب الرغبة في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية. من المعروف بالفعل أن العقارات ، التي تُعرّف على أنها فئة أصول ، لها ملف تعريف جيد للمخاطر والعائد. لكن صناديق الاستثمار العقاري توفر بالإضافة إلى ذلك عائدات كبيرة مقارنة بالاستثمارات الأخرى ، ومخاطر الهبوط ليست عالية. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تداول الأوراق المالية المباعة من قبل صناديق الاستثمار العقاري في العديد من بورصات الأوراق المالية في جميع أنحاء العالم. لذلك ، يمكن تداولها مثل أسهم الشركات الممتازة.
- التنويع: تتيح صناديق الاستثمار العقارية للمستثمرين فرصة التنويع. تتطلب الاستثمارات العقارية التزامًا ماليًا كبيرًا من جانب المشتري. وبالتالي ، يمكن للمستثمرين الاستثمار في عدة أماكن فقط في نفس الوقت. على سبيل المثال ، تمتلك الشقق والمكاتب ومنافذ البيع بالتجزئة وما إلى ذلك هذه العقارات في أسواق مختلفة. لذلك ، لديهم تنوع كافٍ لحماية أنفسهم من المخاطر التي يمكن أن يمثلها أي سوق صغير.
- الاختيار: تقدم صناديق الاستثمار العقاري العديد من الخيارات للمستثمرين الأفراد. أنواع عديدة تلبي احتياجات مختلف المستثمرين. لذلك ، تجذب صناديق الاستثمار العقاري المستثمرين الذين يتسمون بالمخاطرة والذين ينفرون من المخاطرة.
- القدرة على التنبؤ: توفر صناديق الاستثمار العقاري الكثير من القدرة على التنبؤ لمستثمريها. الاستثمار الرئيسي الذي تقوم به صناديق الاستثمار العقاري هو العقارات. لذلك ، يمكن التنبؤ بالعائد الصافي على التدفقات النقدية من هذا الصندوق بدرجة عالية من الدقة واليقين.
- الإدارة المهنية: تشمل صناديق الاستثمار العقاري العديد من الشركات التي يديرها مستثمرون محترفون مؤهلون. لذلك ، لكل منهم منهجياته المستقلة ويتخذون القرارات وفقًا لهذه القواعد. من المستبعد جدًا أن تتخذ إدارة صناديق الاستثمار العقاري قرارات خاطئة فيما يتعلق بإدارة أي عقار.
ما هي مخاطر صناديق الاستثمار العقاري؟
بالنسبة للمخاطر، قد لا تقدم صناديق الاستثمار العقاري الكثير من حيث العائدات. ومع ذلك، فإن بعض أرباح الأسهم تخضع للضريبة، ولها رسوم معاملات عالية. أيضا، النمو البطيء، مخاطر السوق، رسوم المعاملات المرتفعة، هي من بين سلبيات صناديق الاستثمار العقاري.
لماذا يجب على المستثمرين أخذ صناديق الاستثمار العقاري في نظر الاعتبار؟
بادئ ذي بدء، يمكننا القول بأنه يسهل شراء صناديق الاستثمار العقاري وبيعها. لأن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، يتم تداولها في معظم بورصات الأوراق المالية. من حيث الأداء، تقدم صناديق الاستثمار العقاري عوائد جذابة، متوازنة المخاطر، وتدفقات نقدية مستقرة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون الأصل العقاري خيارًا جيدًا جدًا لتنويع محافظ المستثمرين. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري مفيدة من حيث التنوع وإيرادات توزيعات الأرباح.
هناك عدة أسباب توجب وجود صناديق الاستثمار العقاري في محفظة المستثمرين على المدى الطويل. أولها، تعتبر صناديق الاستثمار العقاري مصادر موثوقة ومتنامية للدخل، للمستجدين في مجال الاستثمار. تحقق صناديق الاستثمار العقاري المدارة بشكل جيد، أرباحًا مستقرة ومرضية بشكل عام. بسبب هذه الميزة، فهي استثمارات طويلة الأجل. إضافة الى انها مفيدة للغاية عندما يتعلق الأمر بتنويع المحفظة الاستثمارية.
كيف تتجنب عمليات الاحتيال في صناديق الاستثمار العقارية؟
يجب أن تكون على دراية بهذه النقاط المهمة لتجنب عمليات الاحتيال في صناديق الاستثمار العقارية:
- كما هو محدد في قانون البنوك التركي رقم 5411 ، لا يمكن لصناديق الاستثمار العقاري تحصيل الودائع، ولا يمكنها القيام بالأعمال التي ستؤدي إلى تحصيل الودائع.
- لا يجوز لهم تحت أي ظرف من الظروف، القيام بأعمال بناء العقارات بأنفسهم، ولا يمكنهم الحصول على موظفين ومعدات لهذا الغرض.
- لا يجوز لهم تحت أي ظرف من الظروف، تشغيل الفنادق والمستشفيات ومراكز التسوق والمراكز التجارية والمجمعات التجارية والمستودعات التجارية والمباني السكنية ومحلات السوبر ماركت والعقارات المماثلة، للأغراض التجارية وتوظيف موظفين لهذا الغرض.
- لا تستطيع الصناديق العقارية توفير نشاطات تطوير المشاريع، ومراقبة المشاريع، والقيام بحسابات الجدوى المالية، ومتابعة التصاريح القانونية، والخدمات المماثلة لأشخاص ومنظمات أخرى، باستثناء المشاريع التي ستكون موضوع المحفظة، من خلال موظفيها.
- لا يمكنهم الانخراط في الأنشطة التجارية أو الصناعية أو الزراعية.
- لا يمكنهم منح برامج الائتمان.
- لا تستطيع صناديق الاستثمار العقاري الدخول في علاقة ائتمان مدين مع الأطراف ذات الصلة التي لا تستند إلى أي شراء وبيع سلع أو خدمات.
- لا يمكنهم شراء وبيع العقارات قصيرة الأجل بشكل مستمر.
كيف كان أداء صناديق الاستثمار العقاري في الماضي؟
مرت صناديق الاستثمار العقاري بالعديد من التغييرات الهيكلية منذ ظهورها لأول مرة في عام 1960. تم أخذ قروض عالية المخاطر لتطوير صناعة البناء بين عامي 1960 و 1970 ، وأثرت الأزمة العقارية في منتصف السبعينيات بشكل سلبي على تطوير صناديق الاستثمار العقاري.
ظلت الصناديق العقارية، التي بدأت في عقد استثمارات عقارية مختلفة خلال الثمانينيات، ضعيفة من حيث إمكانات نموها، ولم تحقق إرتقاءها إلا بعد التسعينيات. في التسعينيات، تغيرت هياكل السوق بشكل كبير، وتميزت بحملة قام بها مساهمين داخليين أقوياء، ونسب منخفضة للرافعة المالية، وهياكل إدارية نشطة طويلة العمر. وبحسب الادعاءات، ساهم مستثمرو الشركات، الذين زادت حصتهم في ملكية العقارات، في هذه التطورات الإيجابية.